Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler

En resumen

• Rentabilidad bruta = ingresos anuales por alquiler ÷ precio de compra × 100. Sirve para comparar rápido, pero ignora los gastos.
• Rentabilidad neta = (ingresos anuales − gastos anuales) ÷ inversión × 100. Es más fiel si la inversión incluye los gastos de compra (impuestos, notaría, registro, reforma) y si se descuentan los meses sin inquilino.
• Cash-on-cash = flujo de caja anual después de la cuota hipotecaria ÷ dinero aportado de tu bolsillo × 100. Es el indicador útil cuando compras con financiación.
• Ninguno de estos cálculos incluye el IRPF: el resultado final depende también de cómo tributen los rendimientos del alquiler.

Antes de adquirir una propiedad para alquilar, todo inversor debería hacer un análisis detallado de su rentabilidad potencial. Este cálculo no solo determina si la inversión vale la pena, sino que permite comparar diferentes oportunidades y tomar decisiones basadas en datos objetivos en lugar de intuiciones.

Si prefieres no hacer las cuentas a mano, la calculadora de rentabilidad de alquiler aplica estas fórmulas con tus cifras.

Rentabilidad bruta: el primer indicador

La rentabilidad bruta ofrece una primera aproximación rápida al rendimiento de una inversión inmobiliaria. Se calcula dividiendo los ingresos anuales por alquiler entre el precio de compra del inmueble y multiplicando el resultado por cien para obtener el porcentaje.

Pongamos un ejemplo concreto: si compras un departamento por 150.000 euros y lo alquilas por 750 euros mensuales, tus ingresos anuales serán de 9.000 euros. La rentabilidad bruta resulta de dividir 9.000 entre 150.000, lo que da un 6 por ciento. Este porcentaje sirve como referencia inicial, pero no refleja la realidad del rendimiento porque ignora todos los gastos asociados a la propiedad. Además, muchos inversores lo calculan sobre la inversión total —precio más impuestos de la compraventa (ITP o IVA y AJD, según el caso), notaría, registro y reforma—, lo que da una cifra más baja pero más fiel.

Rentabilidad neta: la visión realista

La rentabilidad neta incorpora los gastos al cálculo, y proporciona una imagen mucho más precisa de lo que realmente ganarás. De los ingresos anuales debes restar el IBI, el seguro del hogar, los gastos de comunidad, el mantenimiento periódico, las reparaciones imprevistas, los periodos de desocupación entre inquilinos y los honorarios de gestión si delegas la administración.

Siguiendo con el ejemplo anterior, si esos gastos suman 2.000 euros anuales, tu beneficio neto será de 7.000 euros. La rentabilidad neta resulta entonces de dividir 7.000 entre 150.000, lo que da un 4,67 por ciento. La diferencia de casi un punto y medio respecto a la rentabilidad bruta ilustra por qué es fundamental considerar todos los costes. Ten en cuenta que esta cifra es antes de impuestos: los rendimientos del alquiler tributan en el IRPF, con gastos deducibles y, en vivienda, una reducción cuyo porcentaje depende de la fecha y las condiciones del contrato.

Cash-on-Cash Return: cuando hay hipoteca

Para los inversores que financian la compra con una hipoteca existe un indicador aún más relevante: el retorno sobre el capital invertido, conocido como Cash-on-Cash Return. Esta métrica mide el rendimiento real del dinero que has puesto de tu bolsillo, no del precio total del inmueble.

Si compras el departamento de 150.000 euros con una entrada del veinte por ciento, tu aportación inicial será de 30.000 euros. Suponiendo que la cuota hipotecaria anual ascienda a 6.000 euros y tus ingresos netos sean de 7.000 euros, el flujo de caja positivo será de 1.000 euros al año. El Cash-on-Cash Return resulta de dividir 1.000 entre 30.000, lo que da un 3,33 por ciento sobre tu capital real invertido. En la práctica, tu aportación inicial también incluye los gastos de compra, que en este ejemplo se han omitido para simplificar; si los sumas, el porcentaje baja.

Indicador	Fórmula	Utilidad
Rentabilidad bruta	Ingresos / Precio de compra	Comparación rápida
Rentabilidad neta	(Ingresos - Gastos) / Precio de compra	Visión realista
Cash-on-Cash	Flujo de caja / Capital invertido	Con financiación

Factores que influyen en la rentabilidad

La ubicación del inmueble determina en gran medida tanto el precio de compra como el potencial de alquiler. Las zonas céntricas suelen ofrecer mayores rentas, pero también precios de adquisición más elevados, mientras que las áreas periféricas pueden proporcionar mejores rentabilidades relativas, aunque con mayor rotación de inquilinos.

El tipo de propiedad también importa: los departamentos pequeños a menudo tienen mejor rentabilidad que los grandes porque la renta por metro cuadrado es superior. La antigüedad y el estado de conservación afectan tanto al precio de compra como a los gastos de mantenimiento que habrá que afrontar.

Cómo mejorar la rentabilidad de tu inversión

Reducir los periodos de desocupación es una de las estrategias más efectivas para mejorar el rendimiento. Mantener una buena relación con los inquilinos, atender rápidamente las incidencias y ofrecer condiciones competitivas fomenta la permanencia y reduce los costes de búsqueda de nuevos arrendatarios.

Optimizar los gastos fijos mediante la revisión periódica de seguros y contratos de servicios puede generar ahorros significativos. El mantenimiento preventivo evita reparaciones costosas que erosionan la rentabilidad. Y revisar la renta cuando corresponde, dentro de los límites legales, evita dejar dinero sobre la mesa: durante el contrato, la actualización anual solo procede si está pactada y no puede superar la variación del índice de referencia del INE (IRAV), y en zonas de mercado residencial tensionado también está limitada la renta de los nuevos contratos.

Fuentes oficiales

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado, BOE): artículos 17 y 18, sobre la renta y su actualización.
• Índice de referencia de arrendamientos de vivienda (IRAV), últimos datos (INE).
• Ley 35/2006 del IRPF (texto consolidado, BOE): tributación de los rendimientos del capital inmobiliario.
• Manual práctico de Renta 2025 (Agencia Tributaria).

Herramientas como Inquly facilitan el seguimiento de todos estos factores: permiten registrar ingresos y gastos de cada inmueble, calcular la rentabilidad real de cada propiedad, generar informes comparativos y detectar oportunidades de mejora. Tomar decisiones basadas en datos reales marca la diferencia entre una inversión mediocre y una verdaderamente rentable.