Fiscalidad del alquiler: impuestos y deducciones para propietarios

En resumen

• Los ingresos por alquiler tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario: se declara la diferencia entre los ingresos y los gastos deducibles (intereses, reparaciones, IBI, seguros, comunidad, amortización del 3 %, entre otros).
• Los intereses de financiación y los gastos de reparación y conservación, sumados, no pueden superar los ingresos de cada inmueble; el exceso puede deducirse en los cuatro años siguientes.
• Si el inmueble se alquila como vivienda, el rendimiento neto positivo puede reducirse, y el porcentaje depende de la fecha del contrato: 60 % en contratos anteriores al 26 de mayo de 2023, 50 % con carácter general (y porcentajes mayores en casos concretos) en los posteriores, y una nueva escala para los que se firmen a partir de diciembre de 2026.
• La reducción solo se aplica sobre lo que declares tú, antes de que Hacienda inicie una comprobación.

La tributación de los ingresos por alquiler genera dudas frecuentes entre los propietarios. Entender cómo funcionan los rendimientos del capital inmobiliario, qué gastos pueden deducirse y qué reducciones fiscales están disponibles permite optimizar la declaración y cumplir correctamente con las obligaciones tributarias.

Cómo tributan los ingresos por alquiler

Los ingresos obtenidos por el arrendamiento de inmuebles se consideran rendimientos del capital inmobiliario a efectos del IRPF. El rendimiento neto sobre el que se tributa resulta de restar los gastos deducibles a los ingresos íntegros. Esta diferencia es clave: identificar correctamente los gastos deducibles puede reducir de forma significativa la carga fiscal.

Entre los ingresos que deben declararse está la renta mensual pactada, pero también las cantidades que el inquilino te abone por gastos que en principio te corresponden, como los de comunidad cuando se hayan pactado (tras el Real Decreto-ley 29/2026, la LAU no permite imponer al inquilino los tributos de la vivienda, como el IBI, salvo cuando él sea el obligado tributario), así como las indemnizaciones de un seguro de impago que sustituyan a la renta. El depósito en garantía, en cambio, no es un ingreso, porque está destinada a devolverse; si al final retienes una parte para cubrir rentas impagadas o daños, conviene consultar con un asesor cómo declararla.

Gastos que puedes deducir

El abanico de gastos deducibles es amplio y conviene aprovecharlo. Los intereses de la hipoteca y demás gastos de financiación son de los más significativos. Los gastos de conservación y reparación —pintura, arreglo de instalaciones, sustitución de elementos como calderas o ventanas— también son deducibles, siempre que no constituyan mejoras o ampliaciones, que no se deducen como gasto del año sino que se amortizan. Ojo: la suma de intereses y gastos de reparación y conservación no puede superar los ingresos íntegros de cada inmueble, y el exceso puede deducirse en los cuatro años siguientes.

Los tributos asociados al inmueble reducen igualmente el rendimiento: el IBI y las tasas de basuras y alcantarillado son deducibles. Lo mismo ocurre con los seguros contratados para el inmueble, ya sea el del hogar, el de responsabilidad civil o el de impago de alquiler.

Si el propietario asume los gastos de comunidad, portería, vigilancia o jardinería de zonas comunes, estos importes también reducen el rendimiento. La amortización del inmueble merece atención especial: se calcula aplicando el tres por ciento anual sobre el mayor valor entre el coste de adquisición satisfecho y el valor catastral, excluyendo el valor del suelo. Los muebles y enseres cedidos con la vivienda también se amortizan.

Concepto	Deducible
Intereses de la hipoteca	Sí (límite conjunto con reparaciones)
IBI y tasas	Sí
Seguros	Sí
Reparaciones y conservación	Sí (límite conjunto con intereses)
Mejoras estructurales	No como gasto del año (se amortizan)
Amortización (3 %)	Sí

La reducción por alquiler de vivienda

Cuando el inmueble se arrienda como vivienda, el propietario puede aplicar una reducción sobre el rendimiento neto positivo. El porcentaje depende de la fecha de firma del contrato:

• Contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 (entrada en vigor de la Ley 12/2023): se mantiene la reducción del sesenta por ciento.
• Contratos firmados desde esa fecha y hasta el 1 de diciembre de 2026: se aplica el régimen de la Ley 12/2023, con una reducción general del cincuenta por ciento y porcentajes mayores en supuestos concretos (por ejemplo, rebajas de renta en zonas tensionadas, primeros alquileres a jóvenes en esas zonas u obras de rehabilitación recientes).
• Contratos posteriores: el Real Decreto-ley 29/2026 introduce una escala nueva, del quince al cien por cien, que depende, entre otros factores, de si la renta sube o baja respecto al contrato anterior, de la zona, de la edad del inquilino y de que el arrendador no sea gran tenedor.

Como ese real decreto-ley debe ser convalidado por el Congreso, conviene verificar el régimen aplicable a cada contrato antes de presentar la declaración.

Para hacerse una idea del efecto, con un rendimiento neto de 6.000 euros una reducción del sesenta por ciento deja la base en 2.400 euros, y una del cincuenta por ciento, en 3.000 euros.

Esta reducción no se aplica a los alquileres turísticos, a los de temporada o vivienda temporal ni a los de uso distinto de vivienda: está pensada para el alquiler que constituye la vivienda habitual del inquilino, y solo se aplica sobre los rendimientos calculados por el propio contribuyente en una declaración presentada antes de que se inicie un procedimiento de comprobación.

Un ejemplo práctico

Supongamos una vivienda alquilada por 800 euros mensuales, que genera 9.600 euros anuales de ingresos. Si los intereses de la hipoteca suman 2.400 euros, el IBI asciende a 500 euros, el seguro del hogar cuesta 300 euros, la comunidad 600 euros, las reparaciones del año 800 euros y la amortización calculada 1.500 euros, el total de gastos deducibles alcanza los 6.100 euros (intereses y reparaciones suman 3.200 euros, por debajo de los ingresos, así que se deducen completos).

El rendimiento neto sería de 3.500 euros. Con la reducción del sesenta por ciento (contrato anterior al 26 de mayo de 2023), la base quedaría en 1.400 euros; con la del cincuenta por ciento, en 1.750 euros. Sobre esa cantidad se tributa según la escala del IRPF que corresponda a cada contribuyente.

Obligaciones formales

La declaración de estos rendimientos se realiza en el modelo 100 del IRPF, durante la campaña anual, que suele desarrollarse entre abril y finales de junio del ejercicio siguiente. Es fundamental conservar todas las facturas y justificantes de gastos, ya que Hacienda puede requerirlos en caso de comprobación. Si la vivienda ha estado vacía parte del año, por ese periodo puede corresponder declarar una imputación de rentas inmobiliarias.

Además de la declaración de la renta, alquilar implica otras obligaciones, como el ingreso del depósito en garantía en el organismo autonómico correspondiente en el plazo que fije la normativa de cada comunidad.

Recomendaciones para optimizar

Registrar todos los gastos de forma ordenada a lo largo del año facilita enormemente la declaración. Verificar que la amortización se calcula correctamente evita perder deducciones. Y utilizar un software de gestión como Inquly permite categorizar los gastos e ingresos de cada inmueble, generar informes y exportar los datos para el asesor o para la propia declaración.

Fuentes oficiales

• Ley 35/2006 del IRPF (texto consolidado, BOE): artículo 23 (gastos y reducción por arrendamiento de vivienda) y disposición transitoria trigésima octava.
• Reglamento del IRPF, Real Decreto 439/2007 (texto consolidado, BOE): artículo 14, sobre la amortización.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): nueva reducción por arrendamiento de vivienda.
• Manual práctico de Renta 2025 (Agencia Tributaria): capítulo de rendimientos del capital inmobiliario.

Una gestión fiscal eficiente de los alquileres aprovecha todas las deducciones disponibles y asegura el cumplimiento de las obligaciones tributarias sin sobresaltos. Como la fiscalidad del alquiler ha cambiado varias veces desde 2023, conviene revisar cada caso con un asesor fiscal.