Derechos y obligaciones del arrendador en España

En resumen

• El arrendador tiene derecho a cobrar la renta pactada (y a actualizarla una vez al año si el contrato lo prevé, con el tope del IRAV), a exigir el depósito en garantía y una garantía adicional dentro de los límites legales, y a recuperar la vivienda en los casos que prevé la LAU.
• Sus obligaciones principales son entregar y conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, hacer las reparaciones necesarias (salvo las pequeñas por desgaste ordinario y los daños imputables al inquilino), ingresar el depósito en garantía y declarar los ingresos.
• En vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador.
• La duración mínima es de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica); el régimen de prórrogas posterior se está reformando en 2026, así que conviene comprobar la norma vigente.

Alquilar una vivienda implica asumir una serie de responsabilidades legales, pero también otorga derechos que todo propietario debe conocer para gestionar sus arrendamientos de manera eficaz. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece un marco que protege tanto al arrendador como al inquilino, y comprender ambos lados de la ecuación resulta fundamental para evitar conflictos.

Tus derechos como arrendador

El derecho más básico y evidente es el de percibir la renta acordada en las fechas establecidas en el contrato. Este derecho incluye la posibilidad de actualizar el importe según el mecanismo pactado, con el límite de la variación del índice de referencia del INE (IRAV), y de exigir el pago de cualquier cantidad adeudada. Junto a la renta, el propietario debe exigir un depósito en garantía equivalente a una mensualidad en el alquiler de vivienda, que deberá depositar en el organismo competente de su comunidad autónoma y que podrá retener al final del contrato para cubrir daños o impagos. También puede pactar una garantía adicional, con los límites del artículo 36 de la LAU.

La recuperación de la vivienda es otro derecho importante, aunque sujeto a condiciones específicas. Si eres persona física, puedes recuperarla antes de los cinco años para destinarla a vivienda permanente tuya, de tus familiares en primer grado o de tu cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad, siempre que esa necesidad se hiciera constar expresamente en el contrato, haya transcurrido el primer año y lo comuniques con al menos dos meses de antelación. Si en los tres meses siguientes la vivienda no se ocupa para ese fin, el inquilino puede pedir volver a ella o una indemnización. También procede la resolución del contrato cuando el inquilino incumple sus obligaciones, por ejemplo por impago, subarriendo o cesión no consentidos, daños causados dolosamente u obras no consentidas.

Lo que no existe es un derecho general a entrar en la vivienda: es el domicilio del inquilino y está protegido. La LAU sí prevé que el inquilino debe comunicar las reparaciones necesarias y facilitar que el arrendador verifique su estado, y que debe soportar las obras de conservación que no puedan esperar al final del contrato. Por eso conviene pactar en el contrato cómo se avisará y coordinará el acceso para reparaciones o revisiones.

Obligaciones que debes cumplir

Como contrapartida a estos derechos, la ley impone obligaciones significativas. La principal es entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad, con todos los servicios funcionando correctamente y cumpliendo la normativa vigente. No basta con entregar las llaves: el inmueble debe estar en buen estado de conservación.

El arrendador debe realizar, sin derecho a subir la renta por ello, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al inquilino. Esto incluye las reparaciones estructurales, como el tejado o la fachada, y el mantenimiento de las instalaciones. En cambio, las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario corresponden al inquilino. Tras el Real Decreto-ley 29/2026, si el arrendador no atiende una reparación necesaria que afecte a la habitabilidad después de que el inquilino se la reclame por escrito, este puede llegar a ejecutarla y descontar su coste de las rentas futuras.

La conservación de la vivienda durante toda la duración del contrato es otra obligación ineludible. No puedes realizar obras que impidan el uso normal del inmueble ni perturbar la posesión pacífica del inquilino. Las obligaciones se extienden también a otros ámbitos: declarar los ingresos por alquiler en el IRPF, ingresar el depósito en garantía, asumir los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato (que no pueden repercutirse al inquilino en el alquiler de vivienda) y, en los arrendamientos sujetos a IVA, como los de locales, emitir factura.

La duración del contrato según la LAU

Un aspecto que genera dudas frecuentes es la duración del arrendamiento. La LAU establece una duración mínima de cinco años cuando el arrendador es persona física, que se amplía a siete si se trata de una persona jurídica. Una vez cumplido ese periodo, si ninguna de las partes comunica su intención de no renovar, el contrato se prorroga por periodos anuales hasta un máximo de tres años adicionales. Para comunicar la no renovación, el propietario debe avisar con al menos cuatro meses de antelación al vencimiento, mientras que al inquilino le basta con dos meses.

A esto se suman las prórrogas extraordinarias que el inquilino puede solicitar en algunos casos, como las de las zonas de mercado residencial tensionado. Además, el Real Decreto-ley 28/2026 prevé que, desde el 15 de noviembre de 2026, las prórrogas tácitas sean de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), que el arrendador tenga que preavisar con seis meses y que, en algunos casos de no prórroga, deba indemnizar al inquilino. Como los reales decretos-leyes deben ser convalidados por el Congreso, conviene comprobar en el BOE la redacción vigente antes de tomar decisiones.

Recomendaciones para una gestión eficiente

La documentación es tu mejor aliada como arrendador. Formaliza siempre el contrato por escrito, documenta el estado de la vivienda mediante un inventario con fotografías antes de la entrega de llaves y conserva registro de todas las comunicaciones con el inquilino. Ante cualquier incumplimiento, tendrás pruebas sólidas para defender tu posición.

El uso de herramientas de gestión como Inquly, pensadas para propietarios que alquilan, facilita el control de pagos, vencimientos, documentos e incidencias. Automatizar el seguimiento de rentas reduce errores y ahorra tiempo administrativo.

Contratar un seguro del hogar que cubra los daños a la estructura y la responsabilidad civil es muy recomendable. Algunas pólizas incluyen cobertura de impago de rentas, lo que añade una capa adicional de protección; ese seguro lo contrata el propietario, ya que no puede exigirse al inquilino.

Cuando el inquilino incumple

Ante situaciones de incumplimiento, la ley te permite exigir el cumplimiento por escrito, resolver el contrato en los supuestos previstos e iniciar un procedimiento judicial de desahucio si resulta necesario. Desde la Ley 12/2023 y las reformas de 2026, los desahucios de vivienda habitual incluyen trámites adicionales en algunos casos (por ejemplo, cuando el inquilino está en situación de vulnerabilidad o el demandante es gran tenedor), así que conviene asesorarse antes de demandar. Es fundamental documentar cada paso y actuar conforme a los procedimientos legales para evitar que una acción precipitada invalide tu reclamación.

Fuentes oficiales

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado, BOE): artículos 9, 10, 18, 20, 21, 27 y 36.
• Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (texto consolidado, BOE).
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE): nuevo régimen de prórrogas.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): gastos, reparaciones y garantías.

Conocer tus derechos y obligaciones como arrendador te permite gestionar tus alquileres con seguridad jurídica y minimizar el riesgo de conflictos. La clave está en mantener una buena documentación, utilizar herramientas digitales que faciliten la gestión, actuar siempre dentro del marco legal y revisar con un profesional los casos dudosos.