IPC y actualización del alquiler en 2026: el índice IRAV
Cómo actualizar la renta del alquiler en 2026: el índice IRAV del INE, el tope legal del artículo 18 de la LAU y cómo calcular y notificar la subida.
En resumen
- El IPC ya no es la referencia por defecto para actualizar los alquileres de vivienda: desde 2025 el INE publica el IRAV, un índice específico creado por mandato de la Ley 12/2023.
- Según el artículo 18 de la LAU (en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026), la subida anual no puede superar la variación del IRAV, y si el contrato pacta actualizar sin concretar índice, se aplica el IRAV.
- Sin cláusula de actualización en el contrato, la renta no puede actualizarse.
- La renta actualizada se exige desde el mes siguiente a la notificación escrita al inquilino.
Durante décadas, el Índice de Precios al Consumo (IPC) fue la referencia principal para actualizar las rentas de alquiler en España. Sin embargo, los últimos años han traído cambios importantes en el marco regulatorio que todo propietario e inquilino debe conocer para ejercer sus derechos correctamente.
Para hacer el cálculo con los últimos datos del INE, usa la calculadora de actualización del alquiler.
Del IPC al nuevo índice de referencia
El IPC general mide la variación de precios de una cesta representativa de bienes y servicios que consume una familia media. Esa cesta incluye elementos volátiles, como la energía y los alimentos frescos, lo que puede provocar oscilaciones bruscas de un mes a otro. Por eso, cuando la inflación se disparó, el legislador intervino para evitar subidas de renta desproporcionadas.
La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda encargó al Instituto Nacional de Estadística (INE) crear un índice de referencia específico para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda (IRAV), pensado para ser más estable y previsible que el IPC. Desde 2025, el INE publica ese índice, que funciona como límite de la actualización anual de las rentas de vivienda.
El marco legal vigente
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la renta solo puede actualizarse en la fecha en que se cumple cada año de vigencia del contrato, que la actualización debe estar expresamente pactada y que la renta actualizada es exigible desde el mes siguiente a su notificación por escrito.
Los años recientes han visto límites extraordinarios a las subidas: en 2022 y 2023 la actualización se limitó con carácter general al dos por ciento y en 2024 al tres por ciento, con matices según el tipo de arrendador y lo que pactaran las partes. Desde 2025 el tope es la variación del IRAV. Tras el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (en vigor desde el 8 de octubre de 2026), la LAU recoge expresamente ese tope en su artículo 18 y lo extiende a los contratos firmados antes de la Ley 12/2023, que hasta entonces solían actualizarse según su propia cláusula. Como todo real decreto-ley, debe ser convalidado por el Congreso, así que conviene comprobar en el BOE la redacción vigente en la fecha de cada actualización.
Cómo calcular la actualización
El cálculo sigue una fórmula sencilla: la nueva renta resulta de multiplicar la renta actual por uno más la variación del índice dividida entre cien. Por ejemplo, con una renta de 850 euros y una cláusula que remita al IPC con una variación hipotética del 3,5 por ciento, el cálculo daría 879,75 euros. Pero si la variación del IRAV en esa fecha fuera del tres por ciento, solo podría aplicarse una subida hasta 875,50 euros.
Cuando la variación del índice pactado es negativa, la renta podría reducirse, según cómo esté redactada la cláusula. Algunos contratos incluyen cláusulas de "no reducción"; su validez y alcance conviene revisarlos en cada caso.
| Ejemplo (valores hipotéticos) | Renta actual | Índice pactado | Tope IRAV | Nueva renta |
|---|---|---|---|---|
| Variación alta | €850 | 3,5 % | 3 % | €875.50 |
| Variación normal | €750 | 1,8 % | No se alcanza | €763.50 |
| Variación negativa | €900 | -0,5 % | — | €895.50 |
La cláusula de actualización en el contrato
Sin una cláusula específica que autorice la actualización, el propietario no tiene derecho a modificar la renta durante la vigencia del arrendamiento. Una cláusula bien redactada debe especificar la periodicidad de la revisión —normalmente anual, coincidiendo con el aniversario del contrato—, el índice de referencia aplicable, el mes que servirá para el cálculo y el procedimiento de comunicación.
Cláusula tipo: La renta se actualizará anualmente, en la fecha de cada vencimiento anual del contrato, aplicando la variación anual del índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda publicado por el Instituto Nacional de Estadística, tomando el último dato publicado en la fecha de actualización.
Comunicación formal al inquilino
La notificación debe hacerse por escrito e incluir la fecha de la comunicación, la identificación del contrato (fecha y dirección del inmueble), la renta actual, el índice aplicado con su valor exacto, la nueva renta calculada y la fecha a partir de la cual será exigible. Si el inquilino lo pide, hay que acompañar la certificación del INE; la ley también admite la notificación mediante una nota en el recibo de la mensualidad anterior.
Si el propietario notifica tarde, la nueva renta solo podrá exigirse desde el mes siguiente a la notificación. Si pueden reclamarse las diferencias de los meses anteriores, o si se pierde la actualización de una anualidad que no se notificó, son cuestiones discutidas que dependen de la cláusula y de la interpretación de los tribunales: lo prudente es notificar siempre a tiempo.
Situaciones especiales
Los contratos que no incluyen cláusula de actualización no permiten modificar la renta, salvo que se alcance un nuevo acuerdo con el inquilino: la renta permanece invariable durante toda la vigencia.
En las zonas declaradas como tensionadas, el tope anual del IRAV es el mismo, pero hay reglas adicionales sobre la renta de los nuevos contratos (artículo 17 de la LAU) y sobre las prórrogas extraordinarias, además de la normativa que pueda dictar cada comunidad autónoma. Conviene consultar la situación particular de cada ubicación.
La primera anualidad del contrato no permite ninguna actualización. Con independencia de cuándo se firmara el documento, la primera revisión solo puede aplicarse al cumplirse doce meses de vigencia.
El derecho del inquilino a impugnar
Si el inquilino considera que la actualización no se ajusta a derecho, puede impugnarla: cuando no exista cláusula de actualización en el contrato, cuando se supere la variación del IRAV, cuando el cálculo contenga errores o cuando no se haya notificado correctamente. El procedimiento suele comenzar con la comunicación escrita de la discrepancia, seguida de la solicitud de justificación detallada. Si persiste el desacuerdo, la mediación ofrece una vía de resolución antes de acudir a los tribunales como último recurso.
Fuentes oficiales
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado, BOE): artículo 18 y disposición adicional undécima.
- Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (texto consolidado, BOE): mandato al INE y régimen de los contratos anteriores.
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): redacción actual del artículo 18 de la LAU.
- Índice de referencia de arrendamientos de vivienda (IRAV), últimos datos (INE).
- Índice de precios de consumo (IPC), últimos datos (INE).
Para saber el porcentaje que toca, la calculadora de actualización del alquiler usa los últimos datos publicados por el INE. Después, en la gestión de contratos de Inquly, cada actualización propone como fecha el siguiente aniversario del contrato (nunca antes del primero), calcula la nueva renta con el índice que indiques, se aplica sola en su fecha y queda en el historial del contrato junto a la documentación que adjuntes.
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