Depósito en garantía de alquiler: normativa completa y recuperación

En resumen

• En el alquiler de vivienda el depósito en garantía legal es de una mensualidad de renta, en metálico; en el de uso distinto (por ejemplo, un local), de dos (artículo 36 de la LAU).
• Además puede pactarse una garantía adicional de hasta dos mensualidades en contratos de vivienda de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica); desde el Real Decreto-ley 29/2026, no puede exigirse al inquilino que contrate un seguro de impago.
• El depósito en garantía no se actualiza durante los cinco (o siete) primeros años del contrato.
• El ingreso del depósito en garantía en el organismo autonómico lo regula cada comunidad, y si el depósito en garantía no se devuelve en un mes desde la entrega de llaves, el saldo devenga el interés legal.

El depósito en garantía es uno de los elementos fundamentales de cualquier contrato de arrendamiento. Esta cantidad, entregada por el inquilino al inicio del alquiler, actúa como garantía frente a posibles desperfectos o impagos, y gestionarla correctamente evita numerosos conflictos al finalizar la relación contractual.

Importe establecido por ley

La Ley de Arrendamientos Urbanos determina con precisión el importe del depósito en garantía según el tipo de arrendamiento. Para viviendas, el depósito en garantía obligatorio equivale a una mensualidad de renta. Las partes pueden pactar además una garantía adicional que, en contratos de vivienda de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), no puede superar dos mensualidades, lo que suma un máximo de tres en total. Tras la reforma del Real Decreto-ley 29/2026, en los arrendamientos de vivienda temporal la garantía adicional no puede superar una mensualidad, y en ningún caso puede exigirse al inquilino la contratación de un seguro de impago.

Los locales comerciales siguen una regla diferente: el depósito en garantía obligatorio asciende a dos mensualidades y la LAU no fija un tope para las garantías adicionales.

El depósito obligatorio

Una obligación que muchos propietarios desconocen o ignoran es la necesidad de ingresar el depósito en garantía en el organismo autonómico correspondiente. En Madrid corresponde a la Agencia de Vivienda Social, en Cataluña al INCASÒL, y en el resto de comunidades al organismo que designe su normativa. Cada comunidad fija su propio plazo y procedimiento, y algunas prevén regímenes especiales; el incumplimiento puede acarrear sanciones, así que conviene consultar la web de vivienda de tu comunidad.

La documentación que suele pedirse para el depósito incluye una copia del contrato de arrendamiento, los datos identificativos de arrendador y arrendatario, el importe exacto del depósito en garantía y la referencia catastral del inmueble. Conservar el justificante del depósito resulta esencial para recuperar el depósito en garantía cuando finalice el contrato.

Actualización durante el arrendamiento

Durante los cinco primeros años de contrato, o los siete primeros si el arrendador es persona jurídica, el depósito en garantía no se actualiza. A partir de ahí, cada vez que el contrato se prorrogue, el arrendador puede exigir que se incremente —o el inquilino que disminuya— hasta igualar una mensualidad de la renta vigente en ese momento (dos en uso distinto de vivienda). Por ejemplo, si el depósito en garantía inicial fue de 800 euros y, al prorrogarse el contrato tras el quinto año, la renta vigente es de 864 euros, el arrendador podría pedir 64 euros más para ajustar la garantía.

Si el contrato se pactó por más de cinco (o siete) años, la actualización del depósito en garantía durante ese exceso se rige por lo que acuerden las partes y, a falta de pacto, por lo acordado para la actualización de la renta.

Devolución al finalizar el contrato

El saldo del depósito en garantía que deba devolverse al inquilino devenga el interés legal del dinero si transcurre un mes desde la entrega de llaves sin que se haya restituido. Para que proceda la devolución íntegra, la vivienda debe encontrarse en buen estado de conservación, los suministros al corriente de pago, las rentas y gastos liquidados y el inventario en orden.

Cuándo puede retenerse el depósito en garantía

La ley permite al propietario retener parte o la totalidad del depósito en garantía en determinadas circunstancias. Los desperfectos que excedan el desgaste normal por uso, las rentas pendientes de pago, las facturas de suministros no abonadas y los gastos de limpieza extraordinaria pueden justificar la retención. En cambio, no puede retenerse por el desgaste normal derivado del uso ordinario —como pequeñas marcas en las paredes o el deterioro natural de la pintura—, ni por reparaciones que correspondan al propietario o averías que ya existían antes de la entrada del inquilino.

La importancia de documentar

Tanto al inicio como al final del contrato, documentar el estado de la vivienda resulta crucial. Un inventario detallado de muebles y electrodomésticos, fotografías fechadas de todas las estancias, la lectura de los contadores de suministros y un acta de entrega firmada por ambas partes constituyen pruebas fundamentales ante cualquier discrepancia.

Al finalizar el arrendamiento conviene repetir el proceso: comparar el estado actual con el inventario inicial y fotografiar cualquier desperfecto detectado. Tras el Real Decreto-ley 29/2026, la LAU exige dejar constancia por escrito del estado de la vivienda al entregarla, en un documento de finalización firmado por ambas partes; si no se firma, o si no recoge ningún desperfecto, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en buen estado. Esta documentación protege tanto al propietario como al inquilino.

Reclamar un depósito en garantía no devuelto

Si el propietario no devuelve el depósito en garantía, el primer paso suele ser enviar un requerimiento extrajudicial, por ejemplo mediante burofax, indicando la fecha de finalización del contrato, solicitando la devolución y otorgando un plazo razonable para efectuarla. Si no hay respuesta satisfactoria, cabe la reclamación judicial ante el juzgado de primera instancia, donde puede solicitarse el depósito en garantía más los intereses devengados y, en su caso, las costas.

Situación del inquilino	Garantía que suele plantearse
Empleo estable	Depósito en garantía legal (1 mes)
Autónomo o freelance	Depósito en garantía + garantía adicional
Estudiante	Depósito en garantía + aval de los padres
Sin nómina fija	Garantía adicional dentro del límite legal o seguro de impago contratado por el propietario

Garantías adicionales

Además del depósito en garantía, existen otras formas de asegurar el cumplimiento del contrato. El aval bancario ofrece la garantía de una entidad financiera; el seguro de impago, que contrata y paga el propietario, cubre las rentas mediante una prima anual; un fiador personal responde con su patrimonio, de forma subsidiaria o solidaria según se pacte; y el depósito adicional incrementa la cantidad entregada. En vivienda, conviene tener en cuenta que el tope legal de la garantía adicional puede alcanzar también a estas fórmulas, así que vale la pena revisar cada caso.

Fuentes oficiales

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado, BOE): artículo 36, sobre depósito en garantía y garantías adicionales.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): límites a las garantías adicionales y documento de finalización del arrendamiento.
• Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (texto consolidado, BOE): procedimiento para reclamar judicialmente.

Gestionar correctamente los depósitos en garantía protege los intereses de ambas partes. Utilizar herramientas como Inquly para registrar depósitos en garantía, controlar fechas, almacenar inventarios y fotografías y centralizar la información de cada inquilino facilita esta tarea y reduce el riesgo de disputas.