Contrato de alquiler según la LAU: qué debe incluir en 2026

En resumen

• Un contrato de alquiler de vivienda conforme a la LAU identifica a las partes y el inmueble, y fija la duración, la renta y su forma de pago, la cláusula de actualización (con el tope del IRAV), el depósito en garantía y las garantías.
• La duración mínima es de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), y el inquilino puede desistir pasados seis meses avisando con treinta días.
• Hay que poner a disposición del inquilino el certificado de eficiencia energética, y conviene adjuntar inventario y fotografías.
• Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no pueden repercutirse al inquilino. Con las reformas de octubre de 2026, conviene revisar cualquier plantilla anterior.

El contrato de arrendamiento es la piedra angular de cualquier relación de alquiler. Un documento bien redactado, conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), protege los intereses de ambas partes y previene la mayoría de los conflictos que pueden surgir durante la vigencia del arrendamiento. Conocer sus elementos esenciales resulta imprescindible tanto para propietarios como para inquilinos.

Identificación de las partes y el inmueble

Todo contrato debe empezar con la identificación completa del arrendador y del arrendatario: nombre completo, documento de identidad y domicilio actual. Cuando alguna de las partes actúa mediante representante, deben constar también los datos del apoderado y la referencia al poder que le habilita.

El inmueble arrendado requiere una descripción precisa: dirección completa con referencia catastral, superficie útil y detalle de los anexos incluidos, como trasteros o plazas de garaje. La normativa (Real Decreto 390/2021) exige además disponer del certificado de eficiencia energética y ponerlo a disposición del nuevo inquilino.

Duración y prórrogas

La LAU establece una duración mínima de cinco años cuando el arrendador es persona física, que se amplía a siete años si se trata de una persona jurídica. Durante ese periodo, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda aunque el contrato se hubiera firmado por un plazo inferior, salvo que comunique con al menos treinta días de antelación que no quiere renovar.

Una vez cumplido el periodo mínimo, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar, el contrato se prorroga por periodos anuales hasta un máximo de tres años adicionales. Para evitar la prórroga, el propietario debe avisar con cuatro meses de antelación y el inquilino con dos. Ten en cuenta que el Real Decreto-ley 28/2026 prevé cambiar este régimen a partir del 15 de noviembre de 2026 (prórrogas tácitas de cinco años, preaviso de seis meses para el arrendador e indemnización en algunos casos), y que en zonas tensionadas existen prórrogas extraordinarias a petición del inquilino.

Los antiguos contratos de temporada también han cambiado. Tras el Real Decreto-ley 29/2026, la LAU regula el arrendamiento de vivienda temporal: exige una causa real y acreditable de desplazamiento del inquilino, que conste expresamente en el contrato, y una duración superior a treinta y un días y, como regla general, no superior a doce meses; si falta la causa, el contrato se trata como de vivienda habitual. Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026 siguen su régimen anterior hasta su vencimiento. Algunas comunidades autónomas tienen además normas propias.

La renta y su actualización

El contrato debe especificar con claridad el importe de la renta mensual, la fecha en que debe abonarse —salvo pacto en contrario, dentro de los siete primeros días del mes— y la forma de pago. La LAU establece que el pago se haga por medios electrónicos, salvo excepciones, y que el arrendador no puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad. Es recomendable incluir los datos de la cuenta bancaria donde se realizarán los ingresos.

La cláusula de actualización de la renta merece especial atención. Debe indicar el índice que se aplicará y el momento en que procederá la revisión. Según el artículo 18 de la LAU, si se pacta la actualización sin concretar el índice se aplica el índice de referencia del INE (IRAV), y en todo caso la subida anual no puede superar su variación. Sin esta cláusula, el propietario no podrá actualizar la renta durante la vigencia del contrato.

Si se quiere que el inquilino asuma gastos generales del inmueble, como los de comunidad, el pacto debe constar por escrito e indicar su importe anual. Tras el Real Decreto-ley 29/2026, no pueden imponerse al inquilino los tributos asociados a la vivienda, salvo cuando él sea el obligado tributario.

Depósitos en garantía y garantías

La ley obliga al inquilino a entregar un depósito en garantía equivalente a una mensualidad de renta en los arrendamientos de vivienda. Además, puede pactarse una garantía adicional de hasta dos mensualidades en contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), lo que suma un máximo de tres meses en total; en vivienda temporal, la garantía adicional no puede superar una mensualidad, y en ningún caso puede exigirse al inquilino que contrate un seguro de impago.

El contrato debe reflejar el importe del depósito en garantía, que el arrendador tiene que ingresar en el organismo autonómico correspondiente en el plazo que fije la normativa de su comunidad.

Cláusulas sobre el uso del inmueble

Conviene incluir cláusulas que regulen el uso de la vivienda, dejando claro que se destinará a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario y su familia. En cuanto a la conservación, el inquilino debe mantener el inmueble en buen estado y hacerse cargo de las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario.

La prohibición de realizar obras sin consentimiento escrito del propietario protege la integridad del inmueble. Del mismo modo, la cláusula que prohíbe el subarriendo total o parcial sin autorización expresa evita situaciones no deseadas.

Cláusula de desistimiento: El arrendatario podrá desistir del contrato una vez transcurridos seis meses desde su inicio, comunicándolo al arrendador con al menos treinta días de antelación.

Tras el Real Decreto-ley 29/2026, ese desistimiento no genera derecho a indemnización para el arrendador, y en la vivienda temporal el inquilino puede desistir pasado un mes, con diez días de preaviso.

Documentación complementaria

Junto al contrato conviene adjuntar un inventario detallado de los muebles y enseres incluidos, fotografías fechadas que documenten el estado de la vivienda al inicio del arrendamiento, el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad si la comunidad autónoma la exige y una copia del último recibo del IBI que permita verificar la referencia catastral.

Esta documentación resulta fundamental para resolver eventuales discrepancias al finalizar el contrato, especialmente en lo relativo a la devolución del depósito en garantía. Al terminar, la LAU exige además un documento de finalización firmado por ambas partes que recoja el estado de la vivienda.

Registro del contrato

La inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria y no es necesaria para que el contrato sea válido. Si te interesa inscribirlo, por ejemplo para reforzar su eficacia frente a terceros, conviene consultarlo con un profesional, porque el artículo 7 de la LAU, que regulaba esta cuestión, se reformó en octubre de 2026. En el plano fiscal, los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente están exentos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Fuentes oficiales

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado, BOE): duración, renta, gastos, desistimiento y depósito en garantía.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): vivienda temporal, gastos y garantías.
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE): régimen de prórrogas.
• Real Decreto 390/2021, certificación de eficiencia energética (texto consolidado, BOE).
• Texto refundido de la Ley del ITP y AJD, Real Decreto Legislativo 1/1993 (texto consolidado, BOE): artículo 45, exención de los arrendamientos de vivienda.

Herramientas como Inquly permiten generar contratos a partir de plantillas, personalizar las cláusulas según las necesidades de cada arrendamiento, almacenar de forma segura toda la documentación asociada y gestionar los vencimientos y renovaciones sin riesgo de olvidos. Como la LAU ha cambiado varias veces en 2026, conviene revisar cada plantilla con un profesional antes de firmar. Un contrato bien redactado es la mejor garantía de una relación de alquiler sin sobresaltos.