Cómo leer el resultado de la calculadora
La calculadora devuelve cinco cifras. Cada una responde a una pregunta distinta, y ninguna basta por sí sola.
Rentabilidad bruta: para comparar anuncios
Es la renta de doce meses dividida entre el precio de compra. No tiene en cuenta gastos ni periodos vacíos, y por eso es la cifra que suele aparecer en anuncios e informes. Úsala para comparar viviendas entre sí con el mismo criterio, no para saber cuánto vas a ganar.
Rentabilidad neta: la que cuenta para decidir
La neta parte de la renta que de verdad cobras (los meses alquilada que indiques), le resta los gastos anuales y la divide entre la inversión total: precio más impuestos de la compra, notaría, registro, agencia y reforma. Es la misma fórmula que explicamos en la guía cómo calcular la rentabilidad de un alquiler, con dos ajustes que la hacen más fiel: los gastos de compra y la desocupación.
Entre los gastos anuales conviene incluir:
- IBI y tasa de basuras.
- Comunidad de propietarios.
- Seguros: hogar y, si lo contratas, impago.
- Mantenimiento y reparaciones: una reserva anual, aunque un año no gastes nada.
- Gestión, si delegas la administración.
Beneficio neto y flujo de caja
El beneficio neto anual es lo que queda de la renta cobrada tras los gastos. El flujo de caja mensual le resta además la cuota de la hipoteca. Puede ser negativo aunque la rentabilidad sea positiva: la cuota incluye la devolución del capital, que no es un gasto, pero sí sale de tu cuenta cada mes.
Recuperación de la inversión
Es la inversión total dividida entre el beneficio neto anual: cuántos años tardaría la renta en devolver lo que pusiste, sin contar la revalorización de la vivienda ni las subidas de renta. Si los gastos superan a la renta, la calculadora indica que no se recupera.
Lo que la calculadora no incluye
- El IRPF. Los rendimientos del alquiler tributan en la renta, con gastos deducibles y, en vivienda habitual, una reducción que depende de la fecha y las condiciones del contrato. Lo explicamos en la guía de fiscalidad del alquiler.
- La actualización anual de la renta, que en contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 sigue el índice IRAV del INE. Lo detallamos en el artículo sobre el IPC y la actualización del alquiler.
- La revalorización de la vivienda.
Del cálculo a los datos reales
Una estimación sirve para decidir una compra. Cuando la vivienda ya está alquilada, lo útil es medir con lo que de verdad cobras y gastas. En Inquly, cada cobro y cada gasto que registras actualiza la rentabilidad de la vivienda, y los ingresos y gastos quedan registrados por vivienda, listos para exportar cuando prepares la declaración. Puedes verlo en la página de finanzas.