Com seleccionar llogaters: guia completa per a propietaris

En resum

• El criteri més utilitzat és que la renda no superi el 30-35 % dels ingressos nets del candidat i que aquests ingressos siguin estables i verificables.
• Demana només la documentació necessària per valorar la solvència (identitat, justificants d'ingressos, contracte laboral o equivalent) i tracta aquestes dades d'acord amb el RGPD i la Ley Orgánica 3/2018.
• Com a garanties, la LAU permet la fiança legal d'una mensualitat i, en contractes d'habitatge de fins a cinc anys (set si l'arrendador és persona jurídica), una garantia addicional de fins a dues mensualitats; no es pot exigir al llogater que contracti una assegurança d'impagament.
• La selecció no pot discriminar per origen, sexe, religió, discapacitat o altres motius protegits per la Ley 15/2022.

L'elecció del llogater adequat és probablement la decisió més important que prendrà un propietari durant tot el procés de lloguer. Un procés de selecció rigorós pot evitar mesos de problemes, impagaments i costosos procediments judicials que cap fiança no arriba a compensar.

El perfil del llogater ideal

No hi ha un perfil únic de llogater perfecte, però sí característiques que redueixen significativament el risc. Els ingressos són el factor més rellevant: la recomanació generalitzada és que la renda no superi el trenta o trenta-cinc per cent dels ingressos nets de l'arrendatari. Un llogater que destina la meitat del seu sou al lloguer tindrà dificultats davant de qualsevol imprevist.

L'estabilitat laboral aporta tranquil·litat. Un contracte indefinit amb certa antiguitat ofereix més garanties que un de temporal, i un assalariat presenta, en general, menys risc que un autònom amb ingressos variables. Les referències positives d'anteriors arrendadors completen el perfil, en confirmar que el candidat ha complert les seves obligacions en el passat.

Documentació imprescindible

Sol·licitar la documentació adequada permet verificar objectivament la informació que proporciona el candidat. El document d'identitat vigent, les últimes nòmines, el contracte de treball actual o, en el cas d'autònoms, l'última declaració de la renda solen bastar per avaluar la solvència. La normativa de protecció de dades exigeix demanar només allò adequat i necessari per a aquesta finalitat, així que convé no acumular documentació de més i acceptar que el candidat tatxi les dades que no calen.

Segons el cas, pot ser útil la vida laboral actualitzada, que permet verificar l'antiguitat i l'estabilitat de la feina. La consulta a fitxers de solvència o de morositat només s'ha de fer quan hi hagi base legal per fer-ho i a través de serveis que compleixin la normativa de protecció de dades; davant del dubte, les guies de l'Agencia Española de Protección de Datos són el millor punt de partida.

El procés de selecció pas a pas

Un procés sistemàtic redueix errors i agilitza la presa de decisions. Comença amb la publicació d'un anunci clar que especifiqui el preu, les despeses incloses, els requisits bàsics i la documentació necessària. Els candidats que no compleixin els requisits mínims s'autoexclouran, cosa que estalvia temps a ambdues parts.

El filtratge telefònic previ a les visites permet conèixer el motiu del canvi d'habitatge, la situació laboral actual, el nombre d'ocupants previstos, si hi ha mascotes i la data d'entrada desitjada. Aquesta conversa inicial descarta candidats incompatibles abans d'invertir temps en visites.

Durant la visita a l'immoble, observa l'actitud i la puntualitat del candidat. Respon amb transparència a les seves preguntes i, si mostra un interès seriós, sol·licita la documentació perquè la puguis revisar. L'anàlisi dels documents ha de verificar que el DNI és vàlid, que les nòmines són coherents amb el contracte de treball, que l'antiguitat laboral és verificable, que el ràtio de renda sobre ingressos no supera el trenta-cinc per cent i que les referències són comprovables.

Tipus de candidat	Nivell de risc	Garantia recomanada
Professional amb contracte fix	Baix	Fiança legal
Autònom amb ingressos regulars	Mitjà	Fiança + garantia addicional
Estudiant	Mitjà	Fiança + aval dels pares
Sense nòmina fixa	Alt	Garantia addicional dins del límit legal o assegurança d'impagament contractada pel propietari

Senyals d'alerta

Certs comportaments han d'activar les alarmes: la pressa excessiva per signar sense revisar el contracte, la reticència a aportar documentació completa, les incoherències entre allò declarat verbalment i els documents presentats, i les referències que no responen o donen informació evasiva.

Els canvis freqüents d'habitatge sense explicació raonable i les ofertes de pagament avançat de diversos mesos a canvi de no presentar documentació mereixen una cautela especial. Un llogater solvent no té cap problema a demostrar la seva capacitat de pagament.

Garanties addicionals segons el perfil

Quan el perfil del candidat presenta cert risc però no justifica rebutjar-lo, les garanties addicionals equilibren la balança. Un aval personal d'algú que respongui de manera subsidiària o solidària, segons es pacti; un aval bancari; una assegurança d'impagament, que contracta i paga el propietari perquè no es pot exigir al llogater; o un dipòsit addicional de fins a dues mensualitats en habitatge habitual (una en habitatge temporal) reforcen la protecció del propietari. En habitatge, el topall legal de la garantia addicional pot arribar també a aquestes fórmules, així que convé revisar cada cas.

Aspectes legals que cal respectar

La selecció de llogaters s'ha de fer sense incórrer en discriminació per motius prohibits per llei, com l'origen, la raça, la religió, el sexe, l'orientació sexual, la discapacitat o la situació familiar; la Ley 15/2022 integral para la igualdad de trato s'aplica expressament a l'accés a l'habitatge. El tractament de les dades personals dels candidats ha de complir el Reglamento General de Protección de Datos i la Ley Orgánica 3/2018: informa els candidats de per a què faràs servir les seves dades i elimina la documentació dels no seleccionats quan deixi de ser necessària. I si treballes amb una agència, recorda que en habitatge els seus honoraris per gestió i formalització del contracte no es poden repercutir al llogater.

Fonts oficials

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (text consolidat, BOE): articles 20 i 36, sobre despeses repercutibles, fiança i garanties.
• Ley 15/2022 integral para la igualdad de trato y la no discriminación (text consolidat, BOE).
• Ley Orgánica 3/2018 de Protección de Datos Personales (text consolidat, BOE).
• Agencia Española de Protección de Datos: guies i criteris sobre tractament de dades personals.

Una bona selecció de llogaters requereix temps i mètode, però la tranquil·litat que proporciona durant anys de contracte compensa sobradament l'esforç inicial. Eines com Inquly ajuden a organitzar fitxes de candidats i llogaters, gestionar llistes de verificació, registrar comunicacions i, un cop presa la decisió, generar el contracte i gestionar les garanties de manera integrada.