Com llegir el resultat de la calculadora
La calculadora retorna cinc xifres. Cadascuna respon una pregunta diferent, i cap no basta per si sola.
Rendibilitat bruta: per comparar anuncis
És la renda de dotze mesos dividida entre el preu de compra. No té en compte despeses ni períodes buits, i per això és la xifra que sol aparèixer en anuncis i informes. Fes-la servir per comparar habitatges entre ells amb el mateix criteri, no per saber quant guanyaràs.
Rendibilitat neta: la que compta per decidir
La neta parteix de la renda que de veritat cobres (els mesos llogada que indiquis), li resta les despeses anuals i la divideix entre la inversió total: preu més impostos de la compra, notaria, registre, agència i reforma. És la mateixa fórmula que expliquem a la guia com calcular la rendibilitat d'un lloguer, amb dos ajustos que la fan més fidel: les despeses de compra i la desocupació.
Entre les despeses anuals convé incloure:
- IBI i taxa d'escombraries.
- Comunitat de propietaris.
- Assegurances: llar i, si la contractes, impagament.
- Manteniment i reparacions: una reserva anual, encara que un any no gastis res.
- Gestió, si deleges l'administració.
Benefici net i flux de caixa
El benefici net anual és el que queda de la renda cobrada després de les despeses. El flux de caixa mensual li resta a més la quota de la hipoteca. Pot ser negatiu encara que la rendibilitat sigui positiva: la quota inclou la devolució del capital, que no és una despesa, però sí que surt del teu compte cada mes.
Recuperació de la inversió
És la inversió total dividida entre el benefici net anual: quants anys tardaria la renda a tornar-te el que vas posar, sense comptar la revaloració de l'habitatge ni les pujades de renda. Si les despeses superen la renda, la calculadora indica que no es recupera.
El que la calculadora no inclou
- L'IRPF. Els rendiments del lloguer tributen a la renda, amb despeses deduïbles i, en habitatge habitual, una reducció que depèn de la data i les condicions del contracte. Ho expliquem a la guia de fiscalitat del lloguer.
- L'actualització anual de la renda, que en contractes signats des del 26 de maig de 2023 segueix l'índex IRAV de l'INE. Ho detallem a l'article sobre l'IPC i l'actualització del lloguer.
- La revaloració de l'habitatge.
Del càlcul a les dades reals
Una estimació serveix per decidir una compra. Quan l'habitatge ja és llogat, el que és útil és mesurar amb el que de veritat cobres i gastes. A Inquly, cada cobrament i cada despesa que registres actualitza la rendibilitat de l'habitatge, i els ingressos i despeses queden registrats per habitatge, a punt per exportar quan prepares la declaració. Ho pots veure a la pàgina de finances.