IPC i actualització del lloguer el 2026: l'índex IRAV
Com actualitzar la renda del lloguer el 2026: l'índex IRAV de l'INE, el topall legal de l'article 18 de la LAU i com calcular i notificar la pujada.
En resum
- L'IPC ja no és la referència per defecte per actualitzar els lloguers d'habitatge: des del 2025 l'INE publica l'IRAV, un índex específic creat per mandat de la Ley 12/2023.
- Segons l'article 18 de la LAU (en la redacció del Real Decreto-ley 29/2026), la pujada anual no pot superar la variació de l'IRAV, i si el contracte pacta actualitzar sense concretar índex, s'aplica l'IRAV.
- Sense clàusula d'actualització al contracte, la renda no es pot actualitzar.
- La renda actualitzada s'exigeix des del mes següent a la notificació escrita al llogater.
Durant dècades, l'Índex de Preus de Consum (IPC) va ser la referència principal per actualitzar les rendes de lloguer a Espanya. Tanmateix, els darrers anys han portat canvis importants en el marc regulador que tot propietari i llogater ha de conèixer per exercir correctament els seus drets.
Per fer el càlcul amb les últimes dades de l'INE, fes servir la calculadora d'actualització del lloguer.
De l'IPC al nou índex de referència
L'IPC general mesura la variació de preus d'una cistella representativa de béns i serveis que consumeix una família mitjana. Aquesta cistella inclou elements volàtils, com l'energia i els aliments frescos, cosa que pot provocar oscil·lacions brusques d'un mes a l'altre. Per això, quan la inflació es va disparar, el legislador va intervenir per evitar pujades de renda desproporcionades.
La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda va encarregar a l'Instituto Nacional de Estadística (INE) crear un índex de referència específic per a l'actualització anual dels contractes d'arrendament d'habitatge (IRAV), pensat per ser més estable i previsible que l'IPC. Des del 2025, l'INE publica aquest índex, que funciona com a límit de l'actualització anual de les rendes d'habitatge.
El marc legal vigent
La Ley de Arrendamientos Urbanos estableix que la renda només es pot actualitzar en la data en què es compleix cada any de vigència del contracte, que l'actualització ha d'estar expressament pactada i que la renda actualitzada és exigible des del mes següent a la seva notificació per escrit.
Els anys recents han vist límits extraordinaris a les pujades: el 2022 i el 2023 l'actualització es va limitar amb caràcter general al dos per cent i el 2024 al tres per cent, amb matisos segons el tipus d'arrendador i el que pactessin les parts. Des del 2025 el topall és la variació de l'IRAV. Després del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 d'octubre (en vigor des del 8 d'octubre de 2026), la LAU recull expressament aquest topall a l'article 18 i l'estén als contractes signats abans de la Ley 12/2023, que fins aleshores solien actualitzar-se segons la seva pròpia clàusula. Com tot reial decret llei, ha de ser convalidat pel Congrés, així que convé comprovar al BOE la redacció vigent en la data de cada actualització.
Com calcular l'actualització
El càlcul segueix una fórmula senzilla: la nova renda resulta de multiplicar la renda actual per u més la variació de l'índex dividida entre cent. Per exemple, amb una renda de 850 euros i una clàusula que remeti a l'IPC amb una variació hipotètica del 3,5 per cent, el càlcul donaria 879,75 euros. Però si la variació de l'IRAV en aquella data fos del tres per cent, només es podria aplicar una pujada fins a 875,50 euros.
Quan la variació de l'índex pactat és negativa, la renda podria reduir-se, segons com estigui redactada la clàusula. Alguns contractes inclouen clàusules de "no reducció"; convé revisar-ne la validesa i l'abast en cada cas.
| Exemple (valors hipotètics) | Renda actual | Índex pactat | Topall IRAV | Nova renda |
|---|---|---|---|---|
| Variació alta | 850 € | 3,5 % | 3 % | 875,50 € |
| Variació normal | 750 € | 1,8 % | No s'assoleix | 763,50 € |
| Variació negativa | 900 € | -0,5 % | — | 895,50 € |
La clàusula d'actualització al contracte
Sense una clàusula específica que autoritzi l'actualització, el propietari no té dret a modificar la renda durant la vigència de l'arrendament. Una clàusula ben redactada ha d'especificar la periodicitat de la revisió —normalment anual, coincidint amb l'aniversari del contracte—, l'índex de referència aplicable, el mes que servirà per al càlcul i el procediment de comunicació.
Clàusula tipus: La renda s'actualitzarà anualment, en la data de cada venciment anual del contracte, aplicant la variació anual de l'índex de referència per a l'actualització anual dels contractes d'arrendament d'habitatge publicat per l'Instituto Nacional de Estadística, prenent l'última dada publicada en la data d'actualització.
Comunicació formal al llogater
La notificació s'ha de fer per escrit i incloure la data de la comunicació, la identificació del contracte (data i adreça de l'immoble), la renda actual, l'índex aplicat amb el seu valor exacte, la nova renda calculada i la data a partir de la qual serà exigible. Si el llogater ho demana, cal acompanyar la certificació de l'INE; la llei també admet la notificació mitjançant una nota al rebut de la mensualitat anterior.
Si el propietari notifica tard, la nova renda només es podrà exigir des del mes següent a la notificació. Si es poden reclamar les diferències dels mesos anteriors, o si es perd l'actualització d'una anualitat que no es va notificar, són qüestions discutides que depenen de la clàusula i de la interpretació dels tribunals: el prudent és notificar sempre a temps.
Situacions especials
Els contractes que no inclouen clàusula d'actualització no permeten modificar la renda, tret que s'assoleixi un nou acord amb el llogater: la renda roman invariable durant tota la vigència.
A les zones declarades com a tensionades, el topall anual de l'IRAV és el mateix, però hi ha regles addicionals sobre la renda dels nous contractes (article 17 de la LAU) i sobre les pròrrogues extraordinàries, a més de la normativa que pugui dictar cada comunitat autònoma. Convé consultar la situació particular de cada ubicació.
La primera anualitat del contracte no permet cap actualització. Independentment de quan se signés el document, la primera revisió només es pot aplicar quan es compleixen dotze mesos de vigència.
El dret del llogater a impugnar
Si el llogater considera que l'actualització no s'ajusta a dret, pot impugnar-la: quan no hi hagi clàusula d'actualització al contracte, quan se superi la variació de l'IRAV, quan el càlcul contingui errors o quan no s'hagi notificat correctament. El procediment sol començar amb la comunicació escrita de la discrepància, seguida de la sol·licitud de justificació detallada. Si persisteix el desacord, la mediació ofereix una via de resolució abans d'acudir als tribunals com a últim recurs.
Fonts oficials
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (text consolidat, BOE): article 18 i disposició addicional onzena.
- Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (text consolidat, BOE): mandat a l'INE i règim dels contractes anteriors.
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): redacció actual de l'article 18 de la LAU.
- Índice de referencia de arrendamientos de vivienda (IRAV), últimos datos (INE).
- Índice de precios de consumo (IPC), últimos datos (INE).
Per saber el percentatge que toca, la calculadora d'actualització del lloguer fa servir les últimes dades publicades per l'INE. Després, a la gestió de contractes d'Inquly, cada actualització proposa com a data el proper aniversari del contracte (mai abans del primer), calcula la nova renda amb l'índex que indiquis, s'aplica sola en la seva data i queda a l'historial del contracte juntament amb la documentació que adjuntis.
Paraules clau: