Fiança de lloguer: normativa completa i recuperació
Tot sobre la fiança als contractes de lloguer a Espanya: import legal, dipòsit obligatori, devolució i casos de retenció segons la LAU.
En resum
- En el lloguer d'habitatge la fiança legal és d'una mensualitat de renda, en metàl·lic; en el d'ús diferent (per exemple, un local), de dues (article 36 de la LAU).
- A més, es pot pactar una garantia addicional de fins a dues mensualitats en contractes d'habitatge de fins a cinc anys (set si l'arrendador és persona jurídica); des del Real Decreto-ley 29/2026, no es pot exigir al llogater que contracti una assegurança d'impagament.
- La fiança no s'actualitza durant els cinc (o set) primers anys del contracte.
- El dipòsit de la fiança a l'organisme autonòmic el regula cada comunitat, i si la fiança no es retorna en un mes des del lliurament de claus, el saldo meritarà l'interès legal.
La fiança és un dels elements fonamentals de qualsevol contracte d'arrendament. Aquesta quantitat, lliurada pel llogater a l'inici del lloguer, actua com a garantia davant de possibles desperfectes o impagaments, i gestionar-la correctament evita nombrosos conflictes en finalitzar la relació contractual.
Import establert per llei
La Ley de Arrendamientos Urbanos determina amb precisió l'import de la fiança segons el tipus d'arrendament. Per a habitatges, la fiança obligatòria equival a una mensualitat de renda. Les parts poden pactar a més una garantia addicional que, en contractes d'habitatge de fins a cinc anys (set si l'arrendador és persona jurídica), no pot superar dues mensualitats, cosa que suma un màxim de tres en total. Després de la reforma del Real Decreto-ley 29/2026, en els arrendaments d'habitatge temporal la garantia addicional no pot superar una mensualitat, i en cap cas es pot exigir al llogater la contractació d'una assegurança d'impagament.
Els locals comercials segueixen una regla diferent: la fiança obligatòria ascendeix a dues mensualitats i la LAU no fixa un topall per a les garanties addicionals.
El dipòsit obligatori
Una obligació que molts propietaris desconeixen o ignoren és la necessitat de dipositar la fiança a l'organisme autonòmic corresponent. A Madrid correspon a l'Agencia de Vivienda Social, a Catalunya a l'INCASÒL, i a la resta de comunitats a l'organisme que designi la seva normativa. Cada comunitat fixa el seu propi termini i procediment, i algunes preveuen règims especials; l'incompliment pot comportar sancions, així que convé consultar el web d'habitatge de la teva comunitat.
La documentació que sol demanar-se per al dipòsit inclou una còpia del contracte d'arrendament, les dades identificatives d'arrendador i arrendatari, l'import exacte de la fiança i la referència cadastral de l'immoble. Conservar el justificant del dipòsit és essencial per recuperar la fiança quan finalitzi el contracte.
Actualització durant l'arrendament
Durant els cinc primers anys de contracte, o els set primers si l'arrendador és persona jurídica, la fiança no s'actualitza. A partir d'aquí, cada vegada que el contracte es prorrogui, l'arrendador pot exigir que s'incrementi —o el llogater que disminueixi— fins a igualar una mensualitat de la renda vigent en aquell moment (dues en ús diferent d'habitatge). Per exemple, si la fiança inicial va ser de 800 euros i, en prorrogar-se el contracte després del cinquè any, la renda vigent és de 864 euros, l'arrendador podria demanar 64 euros més per ajustar la garantia.
Si el contracte es va pactar per més de cinc (o set) anys, l'actualització de la fiança durant aquest excés es regeix pel que acordin les parts i, a falta de pacte, pel que s'hagi acordat per a l'actualització de la renda.
Devolució en finalitzar el contracte
El saldo de la fiança que s'hagi de retornar al llogater meritarà l'interès legal dels diners si transcorre un mes des del lliurament de claus sense que s'hagi restituït. Perquè escaigui la devolució íntegra, l'habitatge ha de trobar-se en bon estat de conservació, els subministraments al corrent de pagament, les rendes i despeses liquidades i l'inventari en ordre.
Quan es pot retenir la fiança
La llei permet al propietari retenir part o la totalitat de la fiança en determinades circumstàncies. Els desperfectes que excedeixin el desgast normal per ús, les rendes pendents de pagament, les factures de subministraments no abonades i les despeses de neteja extraordinària poden justificar la retenció. En canvi, no es pot retenir pel desgast normal derivat de l'ús ordinari —com petites marques a les parets o el deteriorament natural de la pintura—, ni per reparacions que corresponguin al propietari o avaries que ja existien abans de l'entrada del llogater.
La importància de documentar
Tant a l'inici com al final del contracte, documentar l'estat de l'habitatge és crucial. Un inventari detallat de mobles i electrodomèstics, fotografies datades de totes les estances, la lectura dels comptadors de subministraments i una acta de lliurament signada per ambdues parts constitueixen proves fonamentals davant de qualsevol discrepància.
En finalitzar l'arrendament convé repetir el procés: comparar l'estat actual amb l'inventari inicial i fotografiar qualsevol desperfecte detectat. Després del Real Decreto-ley 29/2026, la LAU exigeix deixar constància per escrit de l'estat de l'habitatge en lliurar-lo, en un document de finalització signat per ambdues parts; si no se signa, o si no recull cap desperfecte, es presumeix, tret de prova en contrari, que l'habitatge es va lliurar en bon estat. Aquesta documentació protegeix tant el propietari com el llogater.
Reclamar una fiança no retornada
Si el propietari no retorna la fiança, el primer pas sol ser enviar un requeriment extrajudicial, per exemple mitjançant burofax, indicant la data de finalització del contracte, sol·licitant la devolució i atorgant un termini raonable per efectuar-la. Si no hi ha resposta satisfactòria, es pot presentar una reclamació judicial davant del jutjat de primera instància, on es pot sol·licitar la fiança més els interessos meritats i, si escau, les costes.
| Situació del llogater | Garantia que se sol plantejar |
|---|---|
| Ocupació estable | Fiança legal (1 mes) |
| Autònom o freelance | Fiança + garantia addicional |
| Estudiant | Fiança + aval dels pares |
| Sense nòmina fixa | Garantia addicional dins del límit legal o assegurança d'impagament contractada pel propietari |
Garanties addicionals
A més de la fiança, hi ha altres formes d'assegurar el compliment del contracte. L'aval bancari ofereix la garantia d'una entitat financera; l'assegurança d'impagament, que contracta i paga el propietari, cobreix les rendes mitjançant una prima anual; un fiador personal respon amb el seu patrimoni, de manera subsidiària o solidària segons es pacti; i el dipòsit addicional incrementa la quantitat lliurada. En habitatge, convé tenir en compte que el topall legal de la garantia addicional pot arribar també a aquestes fórmules, així que val la pena revisar cada cas.
Fonts oficials
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (text consolidat, BOE): article 36, sobre fiança i garanties addicionals.
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): límits a les garanties addicionals i document de finalització de l'arrendament.
- Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (text consolidat, BOE): procediment per reclamar judicialment.
Gestionar correctament les fiances protegeix els interessos d'ambdues parts. Utilitzar eines com Inquly per registrar fiances, controlar dates, emmagatzemar inventaris i fotografies i centralitzar la informació de cada llogater facilita aquesta tasca i redueix el risc de disputes.
Paraules clau: