Com pujar el lloguer legalment el 2026

En resum

• La renda d'un lloguer d'habitatge només es pot actualitzar una vegada l'any, en la data en què es compleix cada anualitat del contracte, i només si el contracte ho preveu expressament (article 18 de la LAU).
• La pujada anual no pot superar la variació de l'Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV) que publica l'INE.
• La nova renda és exigible a partir del mes següent a notificar-la per escrit al llogater, indicant el percentatge aplicat.
• Fora de l'actualització anual, la renda només pot pujar per obres de millora (article 19 de la LAU, amb límits) o pactant un contracte nou, que en zones tensionades també té la renda limitada.

L'actualització del preu del lloguer és un dels drets més importants que té un propietari, però el seu exercici s'ha d'ajustar estrictament al que estableix la Ley de Arrendamientos Urbanos. Fer una pujada incorrecta pot derivar en conflictes amb el llogater i fins i tot en la nul·litat de l'increment, així que convé conèixer bé el procés abans de comunicar qualsevol canvi.

El marc legal que regeix les actualitzacions

La LAU estableix que la renda només es pot actualitzar una vegada l'any, sempre que aquesta possibilitat estigui expressament pactada al contracte. Sense aquest pacte previ, el propietari no té dret a incrementar el preu durant la vigència de l'arrendament, independentment de com evolucionin els preus del mercat.

La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda va encarregar a l'Instituto Nacional de Estadística (INE) un índex de referència per a l'actualització anual dels contractes d'arrendament d'habitatge, l'IRAV, que es publica des del 2025 i està pensat per ser més estable que l'IPC. Després de la reforma de l'article 18 de la LAU pel Real Decreto-ley 29/2026, de 6 d'octubre (en vigor des del 8 d'octubre de 2026), el text consolidat de la llei diu dues coses: si el contracte pacta una actualització sense concretar l'índex, s'aplica l'IRAV; i, en tot cas, l'increment anual no pot superar la variació de l'IRAV. Aquest mateix reial decret llei estén aquest topall als contractes signats abans de la Ley 12/2023.

Com qualsevol reial decret llei, ha de ser convalidat pel Congrés (el seu antecessor, el Real Decreto-ley 26/2026, va quedar derogat per no convalidar-se), així que convé comprovar al BOE la redacció vigent en la data de cada actualització. En zones de mercat residencial tensionat es poden aplicar a més regles específiques, per la qual cosa convé revisar la situació de cada contracte i ubicació.

Requisits imprescindibles per a una pujada vàlida

Perquè una actualització de renda sigui jurídicament vàlida s'han de complir tres requisits. En primer lloc, el contracte ha de contenir una clàusula d'actualització que especifiqui el mecanisme de revisió. Una redacció possible seria: "La renda s'actualitzarà anualment aplicant la variació de l'índex de referència per a l'actualització anual dels contractes d'arrendament d'habitatge publicat per l'INE".

El segon requisit és el compliment del termini. L'actualització només escau quan es compleix cada anualitat del contracte, mai abans dels dotze mesos des de l'inici o des de l'última revisió. Finalment, l'actualització s'ha de notificar per escrit al llogater, expressant el percentatge aplicat; si el llogater ho demana, cal acompanyar la certificació de l'INE. La renda actualitzada és exigible a partir del mes següent a la notificació, i la llei admet que aquesta es faci mitjançant una nota al rebut de la mensualitat anterior.

Com calcular el nou import

El càlcul de la nova renda segueix una fórmula senzilla: es multiplica la renda actual per u més la variació de l'índex aplicable. Per exemple, amb una renda de 900 euros mensuals i una variació hipotètica del 2,5 per cent, la nova renda seria de 922,50 euros.

Si la teva clàusula remet a un altre índex (per exemple, l'IPC) i la seva variació és més gran que la de l'IRAV, la pujada es queda en la variació de l'IRAV. L'INE publica les dades de l'IRAV al seu web oficial: verifica el valor exacte de l'última dada publicada abans de comunicar qualsevol actualització.

Situació	Índex aplicable	Límit
Habitatge habitual amb clàusula d'actualització	El pactat (l'IRAV si no es concreta)	Variació de l'IRAV
Zones tensionades	El mateix topall anual; regles addicionals per a la renda de nous contractes	Segons normativa
Contractes sense clàusula d'actualització	No escau pujada	—

La comunicació al llogater

La notificació de l'actualització s'ha de fer sempre per escrit, ja sigui mitjançant carta, correu electrònic amb justificant de recepció o burofax si es prefereix deixar constància fefaent. El document ha d'incloure la data d'aplicació, la renda actual, l'índex utilitzat amb la seva variació percentual i el nou import resultant.

Model de comunicació: Per mitjà d'aquesta carta us comunico que, d'acord amb la clàusula d'actualització del contracte d'arrendament signat el [data], escau la revisió anual de la renda. Aplicant l'índex [nom de l'índex], amb una variació del [X] %, la nova renda mensual serà de [import] euros, exigible a partir del [data].

Situacions especials a tenir en compte

Quan finalitza el període de durada mínima —cinc anys si l'arrendador és persona física o set si és persona jurídica— i, si escau, les pròrrogues, les parts poden pactar un contracte nou amb una altra renda. Si ningú comunica en termini la seva voluntat de no renovar, el contracte es prorroga en les mateixes condicions. Compte: en zones tensionades la renda d'un nou contracte està limitada per l'article 17 de la LAU, i el Real Decreto-ley 28/2026 preveu canviar el règim de pròrrogues a partir del 15 de novembre de 2026 (pròrrogues tàcites de cinc anys, preavís de sis mesos per a l'arrendador i indemnització al llogater en alguns casos de no pròrroga). Abans de planificar el final d'un contracte convé revisar la norma vigent.

Els contractes de renda antiga, anteriors al 9 de maig de 1985, segueixen un règim especial d'actualització que exigeix consultar la normativa específica aplicable. A més, l'article 19 de la LAU permet a l'arrendador, tret de pacte en contrari, elevar la renda per obres de millora fetes un cop transcorreguts cinc anys de contracte (set si és persona jurídica): l'augment resulta d'aplicar al capital invertit l'interès legal dels diners més tres punts, i no pot superar el vint per cent de la renda vigent.

Errors que has d'evitar

Els errors més freqüents en actualitzar el lloguer són intentar la pujada sense disposar de clàusula habilitant, no respectar el termini anual entre actualitzacions, aplicar un índex incorrecte o una pujada superior a la variació de l'IRAV, i ometre la comunicació per escrit al llogater. Qualsevol d'aquestes errades pot invalidar l'increment i generar reclamacions.

El llogater té dret a verificar el càlcul, demanar la certificació de l'índex aplicat i discutir les pujades que no s'ajustin a la llei. Si hi ha discrepància, convé deixar-la per escrit i que el llogater continuï pagant almenys la renda no discutida, perquè el desacord no es converteixi en un impagament.

Planificació i gestió eficient

Una bona pràctica consisteix a establir un calendari d'actualitzacions. Dos mesos abans de l'aniversari del contracte convé consultar l'última dada publicada de l'índex; després, enviar la notificació escrita amb marge suficient, tenint en compte que la nova renda només és exigible des del mes següent a la notificació; i, arribat aquest moment, aplicar la nova renda.

Eines com Inquly permeten automatitzar bona part d'aquest procés amb la gestió de contractes: alertes quan s'apropa la data d'actualització, càlcul amb els índexs oficials, generació de notificacions personalitzades i registre històric de totes les modificacions del contracte.

Fonts oficials

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (text consolidat, BOE): articles 17, 18 i 19 sobre renda, actualització i millores.
• Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (text consolidat, BOE): origen de l'índex de referència i règim dels contractes anteriors.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): reforma de l'article 18 de la LAU.
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE): nou règim de pròrrogues de l'article 10 de la LAU.
• Índice de referencia de arrendamientos de vivienda (IRAV), últimos datos (INE).

Pujar el lloguer legalment exigeix atenció al detall i respecte escrupolós pels terminis i procediments establerts. Documentar cada pas del procés protegeix el propietari davant possibles reclamacions i ajuda a mantenir una relació fluida amb el llogater. Com que la normativa ha canviat diverses vegades el 2026, davant de qualsevol dubte convé revisar el cas concret amb un professional.