Drets i obligacions de l'arrendador a Espanya

En resum

• L'arrendador té dret a cobrar la renda pactada (i a actualitzar-la una vegada l'any si el contracte ho preveu, amb el topall de l'IRAV), a exigir la fiança i una garantia addicional dins dels límits legals, i a recuperar l'habitatge en els casos que preveu la LAU.
• Les seves obligacions principals són lliurar i conservar l'habitatge en condicions d'habitabilitat, fer les reparacions necessàries (excepte les petites per desgast ordinari i els danys imputables al llogater), dipositar la fiança i declarar els ingressos.
• En habitatge, les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte van a càrrec de l'arrendador.
• La durada mínima és de cinc anys (set si l'arrendador és persona jurídica); el règim de pròrrogues posterior s'està reformant el 2026, així que convé comprovar la norma vigent.

Llogar un habitatge implica assumir una sèrie de responsabilitats legals, però també atorga drets que tot propietari ha de conèixer per gestionar els seus arrendaments de manera eficaç. La Ley de Arrendamientos Urbanos estableix un marc que protegeix tant l'arrendador com el llogater, i entendre tots dos costats de l'equació és fonamental per evitar conflictes.

Els teus drets com a arrendador

El dret més bàsic i evident és el de percebre la renda acordada en les dates establertes al contracte. Aquest dret inclou la possibilitat d'actualitzar l'import segons el mecanisme pactat, amb el límit de la variació de l'índex de referència de l'INE (IRAV), i d'exigir el pagament de qualsevol quantitat deguda. Juntament amb la renda, el propietari ha d'exigir una fiança equivalent a una mensualitat en el lloguer d'habitatge, que haurà de dipositar a l'organisme competent de la seva comunitat autònoma i que podrà retenir al final del contracte per cobrir danys o impagaments. També pot pactar una garantia addicional, amb els límits de l'article 36 de la LAU.

La recuperació de l'habitatge és un altre dret important, tot i que subjecte a condicions específiques. Si ets persona física, pots recuperar-lo abans dels cinc anys per destinar-lo a habitatge permanent teu, dels teus familiars en primer grau o del teu cònjuge en cas de separació, divorci o nul·litat, sempre que aquesta necessitat es fes constar expressament al contracte, hagi transcorregut el primer any i ho comuniquis amb almenys dos mesos d'antelació. Si en els tres mesos següents l'habitatge no s'ocupa per a aquesta finalitat, el llogater pot demanar tornar-hi o una indemnització. També escau la resolució del contracte quan el llogater incompleix les seves obligacions, per exemple per impagament, subarrendament o cessió no consentits, danys causats dolosament o obres no consentides.

El que no existeix és un dret general a entrar a l'habitatge: és el domicili del llogater i està protegit. La LAU sí que preveu que el llogater ha de comunicar les reparacions necessàries i facilitar que l'arrendador en verifiqui l'estat, i que ha de suportar les obres de conservació que no puguin esperar al final del contracte. Per això convé pactar al contracte com s'avisarà i es coordinarà l'accés per a reparacions o revisions.

Obligacions que has de complir

Com a contrapartida d'aquests drets, la llei imposa obligacions significatives. La principal és lliurar l'habitatge en condicions d'habitabilitat, amb tots els serveis funcionant correctament i complint la normativa vigent. No n'hi ha prou amb lliurar les claus: l'immoble ha d'estar en bon estat de conservació.

L'arrendador ha de fer, sense dret a pujar la renda per això, totes les reparacions necessàries per conservar l'habitatge en condicions d'habitabilitat, excepte quan el deteriorament sigui imputable al llogater. Això inclou les reparacions estructurals, com la teulada o la façana, i el manteniment de les instal·lacions. En canvi, les petites reparacions que exigeixi el desgast per l'ús ordinari corresponen al llogater. Després del Real Decreto-ley 29/2026, si l'arrendador no atén una reparació necessària que afecti l'habitabilitat després que el llogater li ho reclami per escrit, aquest pot arribar a executar-la i descomptar-ne el cost de les rendes futures.

La conservació de l'habitatge durant tota la durada del contracte és una altra obligació ineludible. No pots fer obres que impedeixin l'ús normal de l'immoble ni pertorbar la possessió pacífica del llogater. Les obligacions s'estenen també a altres àmbits: declarar els ingressos per lloguer a l'IRPF, dipositar la fiança, assumir les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte (que no es poden repercutir al llogater en el lloguer d'habitatge) i, en els arrendaments subjectes a IVA, com els de locals, emetre factura.

La durada del contracte segons la LAU

Un aspecte que genera dubtes freqüents és la durada de l'arrendament. La LAU estableix una durada mínima de cinc anys quan l'arrendador és persona física, que s'amplia a set si es tracta d'una persona jurídica. Un cop complert aquest període, si cap de les parts comunica la seva intenció de no renovar, el contracte es prorroga per períodes anuals fins a un màxim de tres anys addicionals. Per comunicar la no renovació, el propietari ha d'avisar amb almenys quatre mesos d'antelació al venciment, mentre que al llogater li bastan dos mesos.

A això se sumen les pròrrogues extraordinàries que el llogater pot sol·licitar en alguns casos, com les de les zones de mercat residencial tensionat. A més, el Real Decreto-ley 28/2026 preveu que, des del 15 de novembre de 2026, les pròrrogues tàcites siguin de cinc anys (set si l'arrendador és persona jurídica), que l'arrendador hagi de preavisar amb sis mesos i que, en alguns casos de no pròrroga, hagi d'indemnitzar el llogater. Com que els reials decrets llei han de ser convalidats pel Congrés, convé comprovar al BOE la redacció vigent abans de prendre decisions.

Recomanacions per a una gestió eficient

La documentació és la teva millor aliada com a arrendador. Formalitza sempre el contracte per escrit, documenta l'estat de l'habitatge mitjançant un inventari amb fotografies abans del lliurament de claus i conserva registre de totes les comunicacions amb el llogater. Davant de qualsevol incompliment, tindràs proves sòlides per defensar la teva posició.

L'ús d'eines de gestió com Inquly, pensades per a propietaris que lloguen, facilita el control de pagaments, venciments, documents i incidències. Automatitzar el seguiment de rendes redueix errors i estalvia temps administratiu.

Contractar una assegurança de la llar que cobreixi els danys a l'estructura i la responsabilitat civil és molt recomanable. Algunes pòlisses inclouen cobertura d'impagament de rendes, cosa que afegeix una capa addicional de protecció; aquesta assegurança la contracta el propietari, ja que no es pot exigir al llogater.

Quan el llogater incompleix

Davant de situacions d'incompliment, la llei et permet exigir-ne el compliment per escrit, resoldre el contracte en els supòsits previstos i iniciar un procediment judicial de desnonament si resulta necessari. Des de la Ley 12/2023 i les reformes del 2026, els desnonaments d'habitatge habitual inclouen tràmits addicionals en alguns casos (per exemple, quan el llogater està en situació de vulnerabilitat o el demandant és gran tenidor), així que convé assessorar-se abans de demandar. És fonamental documentar cada pas i actuar d'acord amb els procediments legals per evitar que una acció precipitada invalidi la teva reclamació.

Fonts oficials

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (text consolidat, BOE): articles 9, 10, 18, 20, 21, 27 i 36.
• Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (text consolidat, BOE).
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE): nou règim de pròrrogues.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): despeses, reparacions i garanties.

Conèixer els teus drets i obligacions com a arrendador et permet gestionar els teus lloguers amb seguretat jurídica i minimitzar el risc de conflictes. La clau és mantenir una bona documentació, utilitzar eines digitals que facilitin la gestió, actuar sempre dins del marc legal i revisar amb un professional els casos dubtosos.