Fiscalitat del lloguer: impostos i deduccions per a propietaris

En resum

• Els ingressos per lloguer tributen a l'IRPF com a rendiments del capital immobiliari: es declara la diferència entre els ingressos i les despeses deduïbles (interessos, reparacions, IBI, assegurances, comunitat, amortització del 3 %, entre d'altres).
• Els interessos de finançament i les despeses de reparació i conservació, sumats, no poden superar els ingressos de cada immoble; l'excés es pot deduir en els quatre anys següents.
• Si l'immoble es lloga com a habitatge, el rendiment net positiu es pot reduir, i el percentatge depèn de la data del contracte: 60 % en contractes anteriors al 26 de maig de 2023, 50 % amb caràcter general (i percentatges més grans en casos concrets) en els posteriors, i una nova escala per als que se signin a partir de desembre de 2026.
• La reducció només s'aplica sobre allò que declaris tu, abans que Hisenda iniciï una comprovació.

La tributació dels ingressos per lloguer genera dubtes freqüents entre els propietaris. Entendre com funcionen els rendiments del capital immobiliari, quines despeses es poden deduir i quines reduccions fiscals hi ha disponibles permet optimitzar la declaració i complir correctament les obligacions tributàries.

Com tributen els ingressos per lloguer

Els ingressos obtinguts per l'arrendament d'immobles es consideren rendiments del capital immobiliari a efectes de l'IRPF. El rendiment net sobre el qual es tributa resulta de restar les despeses deduïbles als ingressos íntegres. Aquesta diferència és clau: identificar correctament les despeses deduïbles pot reduir de manera significativa la càrrega fiscal.

Entre els ingressos que s'han de declarar hi ha la renda mensual pactada, però també les quantitats que el llogater t'abonï per despeses que en principi et corresponen, com les de comunitat quan s'hagin pactat (després del Real Decreto-ley 29/2026, la LAU no permet imposar al llogater els tributs de l'habitatge, com l'IBI, tret que ell sigui l'obligat tributari), així com les indemnitzacions d'una assegurança d'impagament que substitueixin la renda. La fiança, en canvi, no és un ingrés, perquè està destinada a retornar-se; si al final retens una part per cobrir rendes impagades o danys, convé consultar amb un assessor com declarar-la.

Despeses que pots deduir

El ventall de despeses deduïbles és ampli i convé aprofitar-lo. Els interessos de la hipoteca i altres despeses de finançament són dels més significatius. Les despeses de conservació i reparació —pintura, arranjament d'instal·lacions, substitució d'elements com calderes o finestres— també són deduïbles, sempre que no constitueixin millores o ampliacions, que no es dedueixen com a despesa de l'any sinó que s'amortitzen. Compte: la suma d'interessos i despeses de reparació i conservació no pot superar els ingressos íntegres de cada immoble, i l'excés es pot deduir en els quatre anys següents.

Els tributs associats a l'immoble redueixen igualment el rendiment: l'IBI i les taxes d'escombraries i clavegueram són deduïbles. El mateix passa amb les assegurances contractades per a l'immoble, ja sigui la de la llar, la de responsabilitat civil o la d'impagament de lloguer.

Si el propietari assumeix les despeses de comunitat, porteria, vigilància o jardineria de zones comunes, aquests imports també redueixen el rendiment. L'amortització de l'immoble mereix una atenció especial: es calcula aplicant el tres per cent anual sobre el valor més gran entre el cost d'adquisició satisfet i el valor cadastral, excloent-ne el valor del sòl. Els mobles i estris cedits amb l'habitatge també s'amortitzen.

Concepte	Deduïble
Interessos de la hipoteca	Sí (límit conjunt amb reparacions)
IBI i taxes	Sí
Assegurances	Sí
Reparacions i conservació	Sí (límit conjunt amb interessos)
Millores estructurals	No com a despesa de l'any (s'amortitzen)
Amortització (3 %)	Sí

La reducció per lloguer d'habitatge

Quan l'immoble s'arrenda com a habitatge, el propietari pot aplicar una reducció sobre el rendiment net positiu. El percentatge depèn de la data de signatura del contracte:

• Contractes anteriors al 26 de maig de 2023 (entrada en vigor de la Ley 12/2023): es manté la reducció del seixanta per cent.
• Contractes signats des d'aquesta data i fins a l'1 de desembre de 2026: s'aplica el règim de la Ley 12/2023, amb una reducció general del cinquanta per cent i percentatges més grans en supòsits concrets (per exemple, rebaixes de renda en zones tensionades, primers lloguers a joves en aquestes zones o obres de rehabilitació recents).
• Contractes posteriors: el Real Decreto-ley 29/2026 introdueix una escala nova, del quinze al cent per cent, que depèn, entre altres factors, de si la renda puja o baixa respecte al contracte anterior, de la zona, de l'edat del llogater i que l'arrendador no sigui gran tenidor.

Com que aquest reial decret llei ha de ser convalidat pel Congrés, convé verificar el règim aplicable a cada contracte abans de presentar la declaració.

Per fer-se una idea de l'efecte, amb un rendiment net de 6.000 euros una reducció del seixanta per cent deixa la base en 2.400 euros, i una del cinquanta per cent, en 3.000 euros.

Aquesta reducció no s'aplica als lloguers turístics, als de temporada o habitatge temporal ni als d'ús diferent d'habitatge: està pensada per al lloguer que constitueix l'habitatge habitual del llogater, i només s'aplica sobre els rendiments calculats pel mateix contribuent en una declaració presentada abans que s'iniciï un procediment de comprovació.

Un exemple pràctic

Suposem un habitatge llogat per 800 euros mensuals, que genera 9.600 euros anuals d'ingressos. Si els interessos de la hipoteca sumen 2.400 euros, l'IBI ascendeix a 500 euros, l'assegurança de la llar costa 300 euros, la comunitat 600 euros, les reparacions de l'any 800 euros i l'amortització calculada 1.500 euros, el total de despeses deduïbles arriba als 6.100 euros (interessos i reparacions sumen 3.200 euros, per sota dels ingressos, així que es dedueixen complets).

El rendiment net seria de 3.500 euros. Amb la reducció del seixanta per cent (contracte anterior al 26 de maig de 2023), la base quedaria en 1.400 euros; amb la del cinquanta per cent, en 1.750 euros. Sobre aquesta quantitat es tributa segons l'escala de l'IRPF que correspongui a cada contribuent.

Obligacions formals

La declaració d'aquests rendiments es fa al model 100 de l'IRPF, durant la campanya anual, que sol desenvolupar-se entre abril i finals de juny de l'exercici següent. És fonamental conservar totes les factures i justificants de despeses, ja que Hisenda els pot requerir en cas de comprovació. Si l'habitatge ha estat buit part de l'any, per aquest període pot correspondre declarar una imputació de rendes immobiliàries.

A més de la declaració de la renda, llogar implica altres obligacions, com el dipòsit de la fiança a l'organisme autonòmic corresponent en el termini que fixi la normativa de cada comunitat.

Recomanacions per optimitzar

Registrar totes les despeses de manera ordenada al llarg de l'any facilita enormement la declaració. Verificar que l'amortització es calcula correctament evita perdre deduccions. I utilitzar un programari de gestió com Inquly permet categoritzar les despeses i ingressos de cada immoble, generar informes i exportar les dades per a l'assessor o per a la mateixa declaració.

Fonts oficials

• Ley 35/2006 del IRPF (text consolidat, BOE): article 23 (despeses i reducció per arrendament d'habitatge) i disposició transitòria trenta-vuitena.
• Reglamento del IRPF, Real Decreto 439/2007 (text consolidat, BOE): article 14, sobre l'amortització.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): nova reducció per arrendament d'habitatge.
• Manual práctico de Renta 2025 (Agencia Tributaria): capítol de rendiments del capital immobiliari.

Una gestió fiscal eficient dels lloguers aprofita totes les deduccions disponibles i assegura el compliment de les obligacions tributàries sense sobresalts. Com que la fiscalitat del lloguer ha canviat diverses vegades des del 2023, convé revisar cada cas amb un assessor fiscal.