Com calcular la rendibilitat d'un lloguer
Aprèn a calcular la rendibilitat bruta, neta i el retorn de la inversió (ROI) dels teus immobles de lloguer. Guia completa amb fórmules i exemples pràctics.
En resum
- Rendibilitat bruta = ingressos anuals per lloguer ÷ preu de compra × 100. Serveix per comparar ràpidament, però ignora les despeses.
- Rendibilitat neta = (ingressos anuals − despeses anuals) ÷ inversió × 100. És més fidel si la inversió inclou les despeses de compra (impostos, notaria, registre, reforma) i si es descompten els mesos sense llogater.
- Cash-on-cash = flux de caixa anual després de la quota hipotecària ÷ diners aportats de la teva butxaca × 100. És l'indicador útil quan compres amb finançament.
- Cap d'aquests càlculs inclou l'IRPF: el resultat final depèn també de com tributin els rendiments del lloguer.
Abans d'adquirir un immoble per llogar, tot inversor hauria de fer una anàlisi detallada de la seva rendibilitat potencial. Aquest càlcul no només determina si la inversió val la pena, sinó que permet comparar diferents oportunitats i prendre decisions basades en dades objectives en lloc d'intuïcions.
Si prefereixes no fer els comptes a mà, la calculadora de rendibilitat de lloguer aplica aquestes fórmules amb les teves xifres.
Rendibilitat bruta: el primer indicador
La rendibilitat bruta ofereix una primera aproximació ràpida al rendiment d'una inversió immobiliària. Es calcula dividint els ingressos anuals per lloguer entre el preu de compra de l'immoble i multiplicant el resultat per cent per obtenir el percentatge.
Posem un exemple concret: si compres un pis per 150.000 euros i el lloges per 750 euros mensuals, els teus ingressos anuals seran de 9.000 euros. La rendibilitat bruta resulta de dividir 9.000 entre 150.000, cosa que dona un 6 per cent. Aquest percentatge serveix com a referència inicial, però no reflecteix la realitat del rendiment perquè ignora totes les despeses associades a la propietat. A més, molts inversors el calculen sobre la inversió total —preu més impostos de la compravenda (ITP o IVA i AJD, segons el cas), notaria, registre i reforma—, cosa que dona una xifra més baixa però més fidel.
Rendibilitat neta: la visió realista
La rendibilitat neta incorpora les despeses al càlcul i proporciona una imatge molt més precisa del que realment guanyaràs. Dels ingressos anuals has de restar l'IBI, l'assegurança de la llar, les despeses de comunitat, el manteniment periòdic, les reparacions imprevistes, els períodes de desocupació entre llogaters i els honoraris de gestió si deleges l'administració.
Continuant amb l'exemple anterior, si aquestes despeses sumen 2.000 euros anuals, el teu benefici net serà de 7.000 euros. La rendibilitat neta resulta llavors de dividir 7.000 entre 150.000, cosa que dona un 4,67 per cent. La diferència de gairebé un punt i mig respecte a la rendibilitat bruta il·lustra per què és fonamental considerar tots els costos. Tingues en compte que aquesta xifra és abans d'impostos: els rendiments del lloguer tributen a l'IRPF, amb despeses deduïbles i, en habitatge, una reducció el percentatge de la qual depèn de la data i de les condicions del contracte.
Cash-on-Cash Return: quan hi ha hipoteca
Per als inversors que financen la compra amb una hipoteca hi ha un indicador encara més rellevant: el retorn sobre el capital invertit, conegut com a Cash-on-Cash Return. Aquesta mètrica mesura el rendiment real dels diners que has posat de la teva butxaca, no del preu total de l'immoble.
Si compres el pis de 150.000 euros amb una entrada del vint per cent, la teva aportació inicial serà de 30.000 euros. Suposant que la quota hipotecària anual ascendeixi a 6.000 euros i els teus ingressos nets siguin de 7.000 euros, el flux de caixa positiu serà de 1.000 euros a l'any. El Cash-on-Cash Return resulta de dividir 1.000 entre 30.000, cosa que dona un 3,33 per cent sobre el teu capital real invertit. A la pràctica, la teva aportació inicial també inclou les despeses de compra, que en aquest exemple s'han ometut per simplificar; si les sumes, el percentatge baixa.
| Indicador | Fórmula | Utilitat |
|---|---|---|
| Rendibilitat bruta | Ingressos / Preu de compra | Comparació ràpida |
| Rendibilitat neta | (Ingressos - Despeses) / Preu de compra | Visió realista |
| Cash-on-Cash | Flux de caixa / Capital invertit | Amb finançament |
Factors que influeixen en la rendibilitat
La ubicació de l'immoble determina en gran mesura tant el preu de compra com el potencial de lloguer. Les zones cèntriques solen oferir rendes més altes, però també preus d'adquisició més elevats, mentre que les àrees perifèriques poden proporcionar millors rendibilitats relatives, tot i que amb una rotació més gran de llogaters.
El tipus de propietat també importa: els pisos petits sovint tenen millor rendibilitat que els grans perquè la renda per metre quadrat és superior. L'antiguitat i l'estat de conservació afecten tant el preu de compra com les despeses de manteniment que caldrà afrontar.
Com millorar la rendibilitat de la teva inversió
Reduir els períodes de desocupació és una de les estratègies més efectives per millorar el rendiment. Mantenir una bona relació amb els llogaters, atendre ràpidament les incidències i oferir condicions competitives fomenta la permanència i redueix els costos de cerca de nous arrendataris.
Optimitzar les despeses fixes mitjançant la revisió periòdica d'assegurances i contractes de serveis pot generar estalvis significatius. El manteniment preventiu evita reparacions costoses que erosionen la rendibilitat. I revisar la renda quan correspongui, dins dels límits legals, evita deixar diners sobre la taula: durant el contracte, l'actualització anual només té lloc si està pactada i no pot superar la variació de l'índex de referència de l'INE (IRAV), i en zones de mercat residencial tensionat també està limitada la renda dels nous contractes.
Fonts oficials
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (text consolidat, BOE): articles 17 i 18, sobre la renda i la seva actualització.
- Índice de referencia de arrendamientos de vivienda (IRAV), darreres dades (INE).
- Ley 35/2006 del IRPF (text consolidat, BOE): tributació dels rendiments del capital immobiliari.
- Manual práctico de Renta 2025 (Agencia Tributaria).
Eines com Inquly faciliten el seguiment de tots aquests factors: permeten registrar ingressos i despeses de cada immoble, calcular la rendibilitat real de cada propietat, generar informes comparatius i detectar oportunitats de millora. Prendre decisions basades en dades reals marca la diferència entre una inversió mediocre i una de veritablement rendible.
Paraules clau: