Beskatning af udlejning: skatter og fradrag for udlejere

Kort fortalt

• Lejeindtægter beskattes i IRPF som afkast af fast ejendom: Du angiver forskellen mellem indtægter og fradragsberettigede udgifter (renter, reparationer, IBI, forsikringer, fællesudgifter, afskrivning på 3 % m.m.).
• Finansieringsrenter og udgifter til reparation og vedligeholdelse kan tilsammen ikke overstige indtægterne for hver ejendom; det overskydende kan fratrækkes i de følgende fire år.
• Hvis ejendommen udlejes som bolig, kan det positive nettoafkast nedsættes, og procenten afhænger af kontraktens dato: 60 % for kontrakter før den 26. maj 2023, 50 % generelt (og højere procenter i særlige tilfælde) for senere kontrakter og en ny skala for kontrakter, der indgås fra december 2026.
• Nedsættelsen gælder kun for det, du selv angiver, før skattemyndigheden indleder en kontrol.

Beskatningen af lejeindtægter giver ofte anledning til tvivl blandt udlejere. At forstå, hvordan afkast af fast ejendom fungerer, hvilke udgifter der kan fratrækkes, og hvilke skattenedsættelser der findes, gør det muligt at optimere selvangivelsen og overholde skattepligterne korrekt.

Sådan beskattes lejeindtægter

Indtægter fra udlejning af ejendomme betragtes som afkast af fast ejendom i IRPF. Nettoafkastet, som beskattes, findes ved at trække de fradragsberettigede udgifter fra de samlede indtægter. Denne forskel er afgørende: Korrekt identifikation af de fradragsberettigede udgifter kan reducere skattebyrden betydeligt.

Blandt de indtægter, der skal angives, er den aftalte månedlige leje, men også de beløb, lejeren betaler for udgifter, der som udgangspunkt påhviler dig, såsom fællesudgifter, når det er aftalt (efter Real Decreto-ley 29/2026 tillader LAU ikke, at lejeren pålægges boligens skatter, såsom IBI, medmindre lejeren selv er skattepligtig), samt erstatninger fra en forsikring mod manglende betaling, der træder i stedet for lejen. Depositummet er derimod ikke en indtægt, fordi det er beregnet til at blive tilbagebetalt; hvis du til sidst tilbageholder en del for at dække ubetalt leje eller skader, bør du spørge en rådgiver, hvordan det skal angives.

Udgifter, du kan fratrække

Spektret af fradragsberettigede udgifter er bredt, og det bør udnyttes. Renter på boliglånet og andre finansieringsomkostninger er blandt de mest betydelige. Udgifter til vedligeholdelse og reparation – maling, istandsættelse af installationer, udskiftning af elementer som kedler eller vinduer – er også fradragsberettigede, forudsat at de ikke udgør forbedringer eller udvidelser, som ikke fratrækkes som årets udgift, men afskrives. Pas på: Summen af renter og udgifter til reparation og vedligeholdelse kan ikke overstige de samlede indtægter for hver ejendom, og det overskydende kan fratrækkes i de følgende fire år.

Skatter og afgifter knyttet til ejendommen nedsætter også afkastet: IBI samt renovations- og kloakafgifter er fradragsberettigede. Det samme gælder forsikringer tegnet for ejendommen, hvad enten det er husforsikring, ansvarsforsikring eller forsikring mod manglende lejebetaling.

Hvis ejeren afholder udgifter til ejerforeningen, portner, vagt eller havearbejde i fællesarealer, nedsætter disse beløb også afkastet. Afskrivningen af ejendommen fortjener særlig opmærksomhed: Den beregnes ved at anvende tre procent årligt på den højeste værdi af den betalte anskaffelsessum og den kadastrale værdi, ekskl. grundens værdi. Møbler og inventar, der følger med boligen, afskrives også.

Post	Fradragsberettiget
Renter på boliglån	Ja (fælles grænse med reparationer)
IBI og afgifter	Ja
Forsikringer	Ja
Reparation og vedligeholdelse	Ja (fælles grænse med renter)
Strukturelle forbedringer	Ikke som årets udgift (afskrives)
Afskrivning (3 %)	Ja

Nedsættelsen for boligudlejning

Når ejendommen udlejes som bolig, kan ejeren anvende en nedsættelse af det positive nettoafkast. Procenten afhænger af datoen for kontraktens underskrivelse:

• Kontrakter før den 26. maj 2023 (ikrafttrædelsen af Ley 12/2023): Nedsættelsen på tres procent opretholdes.
• Kontrakter underskrevet fra denne dato og til og med den 1. december 2026: Ordningen fra Ley 12/2023 gælder, med en generel nedsættelse på halvtreds procent og højere procenter i særlige tilfælde (for eksempel lejenedsættelser i presserede områder, førstegangsudlejning til unge i disse områder eller nylige renoveringsarbejder).
• Senere kontrakter: Real Decreto-ley 29/2026 indfører en ny skala fra femten til hundrede procent, som blandt andet afhænger af, om lejen stiger eller falder i forhold til den tidligere kontrakt, af området, af lejerens alder og af, at udlejeren ikke er en stor udlejer.

Da denne Real Decreto-ley skal godkendes af parlamentet, bør du kontrollere, hvilken ordning der gælder for hver kontrakt, før du indgiver selvangivelsen.

For at give en idé om effekten: Med et nettoafkast på 6.000 euro efterlader en nedsættelse på tres procent et grundlag på 2.400 euro og en på halvtreds procent et grundlag på 3.000 euro.

Nedsættelsen gælder ikke for turistudlejning, sæsonudlejning eller midlertidig boligudlejning og heller ikke for udlejning til anden anvendelse end bolig: Den er tænkt til udlejning, der udgør lejerens faste bolig, og gælder kun for afkast, som skatteyderen selv har beregnet i en selvangivelse, der er indgivet, før en kontrolprocedure indledes.

Et praktisk eksempel

Lad os antage en bolig udlejet for 800 euro om måneden, hvilket giver 9.600 euro i årlige indtægter. Hvis renterne på boliglånet er 2.400 euro, IBI er 500 euro, husforsikringen koster 300 euro, ejerforeningen 600 euro, årets reparationer 800 euro og den beregnede afskrivning 1.500 euro, udgør de fradragsberettigede udgifter i alt 6.100 euro (renter og reparationer udgør 3.200 euro, under indtægterne, så de fratrækkes fuldt ud).

Nettoafkastet ville være 3.500 euro. Med nedsættelsen på tres procent (kontrakt før den 26. maj 2023) ville grundlaget være 1.400 euro; med nedsættelsen på halvtreds procent 1.750 euro. Af dette beløb beskattes der efter den IRPF-skala, der gælder for den enkelte skatteyder.

Formelle pligter

Angivelsen af disse indtægter sker på Modelo 100 for IRPF under den årlige kampagne, som normalt løber fra april til udgangen af juni i det følgende år. Det er afgørende at gemme alle fakturaer og bilag for udgifter, da skattemyndigheden kan kræve dem ved en kontrol. Hvis boligen har stået tom en del af året, kan der for den periode skulle angives en imputeret indtægt af fast ejendom.

Ud over selvangivelsen indebærer udlejning andre pligter, såsom indbetaling af depositummet til den relevante regionale myndighed inden for den frist, som hver regions regler fastsætter.

Anbefalinger til optimering

At registrere alle udgifter ordentligt gennem året gør selvangivelsen langt lettere. At kontrollere, at afskrivningen beregnes korrekt, forhindrer, at du mister fradrag. Og med et administrationsprogram som Inquly kan du kategorisere udgifter og indtægter for hver ejendom, generere rapporter og eksportere data til rådgiveren eller til selve selvangivelsen.

Officielle kilder

• Ley 35/2006 del IRPF (konsolideret tekst, BOE): artikel 23 (udgifter og nedsættelse for boligudlejning) og trigésima octava overgangsbestemmelse.
• Reglamento del IRPF, Real Decreto 439/2007 (konsolideret tekst, BOE): artikel 14 om afskrivning.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): ny nedsættelse for boligudlejning.
• Manual práctico de Renta 2025 (Agencia Tributaria): kapitlet om afkast af fast ejendom.

En effektiv skattemæssig håndtering af udlejning udnytter alle tilgængelige fradrag og sikrer, at skattepligterne overholdes uden overraskelser. Da beskatningen af udlejning er ændret flere gange siden 2023, bør du lade en skatterådgiver gennemgå hvert enkelt tilfælde.