Sådan læser du beregnerens resultat
Beregneren returnerer fem tal. Hvert svarer på et forskelligt spørgsmål, og intet af dem er nok i sig selv.
Bruttoafkast: til at sammenligne annoncer
Det er lejen for tolv måneder divideret med købsprisen. Det tager ikke højde for udgifter eller tomme perioder, og derfor er det tallet, der typisk optræder i annoncer og rapporter. Brug det til at sammenligne boliger med hinanden efter samme kriterium, ikke til at vide, hvor meget du kommer til at tjene.
Nettoafkast: det, der tæller, når du skal beslutte
Nettoafkastet tager udgangspunkt i den leje, du faktisk opkræver (de måneder, den er udlejet, som du angiver), fratrækker de årlige udgifter og dividerer med den samlede investering: pris plus skatter ved købet, notar, tinglysning, bureau og renovering. Det er den samme formel, som vi forklarer i guiden sådan beregner du afkastet af en udlejning, med to justeringer, der gør den mere retvisende: købsomkostningerne og tomgang.
Blandt de årlige udgifter bør du medregne:
- IBI og affaldsgebyr.
- Ejerforening.
- Forsikringer: bolig og, hvis du tegner den, forsikring mod manglende betaling.
- Vedligeholdelse og reparationer: en årlig reserve, selv om du intet bruger et år.
- Administration, hvis du uddelegerer den.
Nettooverskud og pengestrøm
Det årlige nettooverskud er det, der er tilbage af den opkrævede leje efter udgifterne. Den månedlige pengestrøm fratrækker desuden lånets ydelse. Den kan være negativ, selv om afkastet er positivt: ydelsen indeholder tilbagebetaling af hovedstol, som ikke er en udgift, men som alligevel forlader din konto hver måned.
Tilbagebetaling af investeringen
Det er den samlede investering divideret med det årlige nettooverskud: hvor mange år lejen om at betale det tilbage, du lagde ind, uden at medregne boligens værdistigning eller lejestigninger. Hvis udgifterne overstiger lejen, angiver beregneren, at investeringen ikke tjenes hjem.
Hvad beregneren ikke omfatter
- IRPF. Lejeindtægterne beskattes i selvangivelsen med fradragsberettigede udgifter og, ved fast bolig, en nedsættelse, der afhænger af kontraktens dato og vilkår. Vi forklarer det i guiden om beskatning af udlejning.
- Den årlige regulering af leje, som i kontrakter underskrevet fra og med 26. maj 2023 følger INE's IRAV-indeks. Vi gennemgår det i artiklen om IPC og regulering af leje.
- Værdistigning af boligen.
Fra beregning til reelle data
Et overslag er nyttigt til at beslutte et køb. Når boligen allerede er udlejet, er det nyttige at måle med det, du faktisk opkræver og bruger. I Inquly opdaterer hver betaling og hver udgift, du registrerer, boligens afkast, og indtægter og udgifter er registreret pr. bolig, klar til eksport, når du forbereder selvangivelsen. Du kan se det på siden om økonomi.