IPC og lejeregulering i 2026: IRAV-indekset

Kort fortalt

• IPC er ikke længere standardreferencen for regulering af boliglejer: Siden 2025 offentliggør INE IRAV, et særligt indeks oprettet efter pålæg fra Ley 12/2023.
• Ifølge artikel 18 i LAU (i ordlyden fra Real Decreto-ley 29/2026) må den årlige forhøjelse ikke overstige ændringen i IRAV, og hvis kontrakten aftaler regulering uden at angive indeks, anvendes IRAV.
• Uden reguleringsklausul i kontrakten kan lejen ikke reguleres.
• Den regulerede leje kan kræves fra måneden efter den skriftlige meddelelse til lejeren.

I årtier var Índice de Precios al Consumo (IPC) den vigtigste reference for regulering af leje i Spanien. De seneste år har dog bragt vigtige ændringer i de retlige rammer, som enhver udlejer og lejer bør kende for at udøve deres rettigheder korrekt.

For at foretage beregningen med de seneste data fra INE kan du bruge beregneren til lejeregulering.

Fra IPC til det nye referenceindeks

Det generelle IPC måler prisudviklingen for en repræsentativ kurv af varer og tjenester, som en gennemsnitlig familie forbruger. Kurven omfatter volatile elementer som energi og friske fødevarer, hvilket kan give kraftige udsving fra måned til måned. Derfor greb lovgiver ind, da inflationen steg kraftigt, for at undgå uforholdsmæssige lejeforhøjelser.

Ley 12/2023 om retten til bolig pålagde Instituto Nacional de Estadística (INE) at oprette et særligt referenceindeks for den årlige regulering af boliglejekontrakter (IRAV), tænkt til at være mere stabilt og forudsigeligt end IPC. Siden 2025 offentliggør INE dette indeks, som fungerer som grænse for den årlige regulering af boliglejer.

De gældende regler

Ley de Arrendamientos Urbanos fastsætter, at lejen kun kan reguleres på datoen for hver årsdag for kontraktens ikrafttræden, at reguleringen udtrykkeligt skal være aftalt, og at den regulerede leje kan kræves fra måneden efter den skriftlige meddelelse.

I de seneste år har der været ekstraordinære begrænsninger af forhøjelserne: I 2022 og 2023 blev reguleringen generelt begrænset til to procent og i 2024 til tre procent, med nuancer efter udlejertype og det, parterne havde aftalt. Siden 2025 er loftet ændringen i IRAV. Efter Real Decreto-ley 29/2026 af 6. oktober (i kraft siden 8. oktober 2026) indeholder LAU udtrykkeligt dette loft i artikel 18 og udvider det til kontrakter underskrevet før Ley 12/2023, som indtil da typisk blev reguleret efter deres egen klausul. Som alle Real Decreto-ley skal den godkendes af parlamentet, så du bør tjekke BOE for den ordlyd, der gælder på datoen for hver regulering.

Sådan beregner du reguleringen

Beregningen følger en enkel formel: Den nye leje findes ved at gange den nuværende leje med én plus indeksændringen divideret med hundrede. For eksempel, med en leje på 850 euro og en klausul, der henviser til IPC med en hypotetisk ændring på 3,5 procent, ville beregningen give 879,75 euro. Men hvis ændringen i IRAV på den dato var tre procent, kunne der kun anvendes en forhøjelse op til 875,50 euro.

Når ændringen i det aftalte indeks er negativ, kunne lejen nedsættes, afhængigt af hvordan klausulen er formuleret. Nogle kontrakter indeholder "ingen nedsættelse"-klausuler; deres gyldighed og rækkevidde bør vurderes i hvert enkelt tilfælde.

Eksempel (hypotetiske værdier)	Nuværende leje	Aftalt indeks	IRAV-loft	Ny leje
Høj ændring	850 €	3,5 %	3 %	875,50 €
Normal ændring	750 €	1,8 %	Nås ikke	763,50 €
Negativ ændring	900 €	-0,5 %	—	895,50 €

Reguleringsklausulen i kontrakten

Uden en specifik klausul, der tillader regulering, har ejeren ikke ret til at ændre lejen, så længe lejeforholdet løber. En velformuleret klausul bør angive reguleringens hyppighed – normalt årligt, sammenfaldende med kontraktens årsdag – det gældende referenceindeks, den måned der bruges til beregningen, og meddelelsesproceduren.

Standardklausul: Lejen reguleres årligt, på datoen for hver årlige forfaldsdag for kontrakten, ved at anvende den årlige ændring i referenceindekset for den årlige regulering af boliglejekontrakter, offentliggjort af Instituto Nacional de Estadística, idet det senest offentliggjorte tal på reguleringsdatoen anvendes.

Formel meddelelse til lejeren

Meddelelsen skal ske skriftligt og indeholde meddelelsens dato, identifikation af kontrakten (dato og ejendommens adresse), den nuværende leje, det anvendte indeks med dets præcise værdi, den beregnede nye leje og datoen, fra hvilken den kan kræves. Hvis lejeren beder om det, skal INE's attest vedlægges; loven tillader også, at meddelelsen sker ved en note på kvitteringen for den foregående måned.

Hvis ejeren meddeler for sent, kan den nye leje først kræves fra måneden efter meddelelsen. Om forskellene for de foregående måneder kan kræves, eller om man mister reguleringen for et år, der ikke blev meddelt, er omdiskuterede spørgsmål, der afhænger af klausulen og domstolenes fortolkning: Det kloge er altid at meddele i god tid.

Særlige situationer

Kontrakter uden reguleringsklausul tillader ikke ændring af lejen, medmindre der opnås en ny aftale med lejeren: Lejen forbliver uændret i hele kontraktperioden.

I områder, der er erklæret presserede, er det årlige IRAV-loft det samme, men der gælder yderligere regler for lejen i nye kontrakter (artikel 17 i LAU) og for ekstraordinære forlængelser, ud over de regler, hver autonom region kan udstede. Du bør undersøge den konkrete situation for hver beliggenhed.

Kontraktens første år tillader ingen regulering. Uanset hvornår dokumentet blev underskrevet, kan den første regulering først anvendes, når der er gået tolv måneder.

Lejerens ret til at gøre indsigelse

Hvis lejeren mener, at reguleringen ikke er i overensstemmelse med loven, kan lejeren gøre indsigelse: når der ikke findes en reguleringsklausul i kontrakten, når ændringen i IRAV overskrides, når beregningen indeholder fejl, eller når meddelelsen ikke er sket korrekt. Proceduren begynder normalt med en skriftlig meddelelse om uenigheden, efterfulgt af en anmodning om en detaljeret begrundelse. Hvis uenigheden består, giver mediation en vej til løsning, før man som sidste udvej går til domstolene.

Officielle kilder

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (konsolideret tekst, BOE): artikel 18 og ellevte tillægsbestemmelse.
• Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (konsolideret tekst, BOE): pålæg til INE og reglerne for tidligere kontrakter.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): nuværende ordlyd af artikel 18 i LAU.
• Índice de referencia de arrendamientos de vivienda (IRAV), seneste data (INE).
• Índice de precios de consumo (IPC), seneste data (INE).

For at finde ud af, hvilken procent der gælder, bruger beregneren til lejeregulering de senest offentliggjorte data fra INE. Derefter foreslår hver regulering i Inqulys kontraktadministration som dato kontraktens næste årsdag (aldrig før den første), beregner den nye leje med det indeks, du angiver, anvendes automatisk på sin dato og gemmes i kontraktens historik sammen med den dokumentation, du vedhæfter.