Sådan hæver du lejen lovligt i 2026

Kort fortalt

• Lejen for en bolig kan kun reguleres én gang om året, på datoen for hver årsdag for lejekontrakten, og kun hvis kontrakten udtrykkeligt giver mulighed for det (artikel 18 i LAU).
• Den årlige stigning må ikke overstige ændringen i referenceindekset for den årlige regulering af boliglejekontrakter (IRAV), som INE offentliggør.
• Den nye leje kan kræves fra måneden efter, at lejeren skriftligt er underrettet med angivelse af den anvendte procentsats.
• Uden for den årlige regulering kan lejen kun stige på grund af forbedringsarbejder (artikel 19 i LAU, med begrænsninger) eller ved at aftale en ny kontrakt, hvor lejen i presserede områder også er begrænset.

Regulering af lejen er en af de vigtigste rettigheder, en udlejer har, men udøvelsen skal følge det, der er fastsat i Ley de Arrendamientos Urbanos, til punkt og prikke. En forkert forhøjelse kan føre til konflikter med lejeren og i værste fald til, at forhøjelsen erklæres ugyldig, så du bør kende processen godt, inden du meddeler nogen ændring.

Det retlige grundlag for reguleringer

LAU fastsætter, at lejen kun kan reguleres én gang om året, forudsat at denne mulighed udtrykkeligt er aftalt i kontrakten. Uden en sådan forudgående aftale har udlejeren ikke ret til at hæve prisen, så længe lejeforholdet løber, uanset hvordan markedspriserne udvikler sig.

Ley 12/2023 om retten til bolig pålagde Instituto Nacional de Estadística (INE) at udarbejde et referenceindeks for den årlige regulering af boliglejekontrakter, IRAV, som offentliggøres siden 2025 og er tænkt til at være mere stabilt end IPC. Efter reformen af artikel 18 i LAU ved Real Decreto-ley 29/2026 af 6. oktober (i kraft siden 8. oktober 2026) siger lovens konsoliderede tekst to ting: Hvis kontrakten aftaler en regulering uden at præcisere indekset, anvendes IRAV; og under alle omstændigheder må den årlige stigning ikke overstige ændringen i IRAV. Samme Real Decreto-ley udvider dette loft til kontrakter indgået før Ley 12/2023.

Som alle Real Decreto-ley skal den godkendes af parlamentet (dens forgænger, Real Decreto-ley 26/2026, blev ophævet, fordi den ikke blev godkendt), så du bør tjekke BOE for den ordlyd, der gælder på datoen for hver regulering. I områder med presset boligmarked kan der desuden gælde særlige regler, så du bør gennemgå situationen for hver enkelt kontrakt og beliggenhed.

Nødvendige betingelser for en gyldig forhøjelse

For at en lejeregulering er juridisk gyldig, skal tre betingelser være opfyldt. For det første skal kontrakten indeholde en reguleringsklausul, der angiver reguleringsmekanismen. En mulig ordlyd kunne være: "Lejen reguleres årligt ved at anvende ændringen i referenceindekset for den årlige regulering af boliglejekontrakter, som offentliggøres af INE".

Den anden betingelse er overholdelse af fristen. Reguleringen kan kun ske ved hver årsdag for kontrakten, aldrig før der er gået tolv måneder fra start eller fra den seneste regulering. Endelig skal reguleringen meddeles lejeren skriftligt med angivelse af den anvendte procentsats; hvis lejeren beder om det, skal INE's attest vedlægges. Den regulerede leje kan kræves fra måneden efter underretningen, og loven tillader, at den sker ved en note på kvitteringen for den foregående måned.

Sådan beregner du det nye beløb

Beregningen af den nye leje følger en enkel formel: Du ganger den nuværende leje med én plus ændringen i det relevante indeks. For eksempel vil en leje på 900 euro om måneden og en hypotetisk ændring på 2,5 procent give en ny leje på 922,50 euro.

Hvis din klausul henviser til et andet indeks (f.eks. IPC), og dets ændring er større end IRAV's, begrænses stigningen til ændringen i IRAV. INE offentliggør IRAV-tallene på sit officielle websted: kontrollér den præcise værdi af det senest offentliggjorte tal, før du meddeler en regulering.

Situation	Gældende indeks	Grænse
Fast bolig med reguleringsklausul	Det aftalte (IRAV, hvis intet er præciseret)	Ændringen i IRAV
Presserede områder	Samme årlige loft; yderligere regler for lejen i nye kontrakter	Efter gældende regler
Kontrakter uden reguleringsklausul	Ingen forhøjelse mulig	—

Meddelelsen til lejeren

Meddelelsen om reguleringen skal altid ske skriftligt, enten med et brev, en e-mail med kvittering for modtagelse eller burofax, hvis du vil have en sikker dokumentation. Dokumentet skal indeholde ikrafttrædelsesdatoen, den nuværende leje, det anvendte indeks med dets procentvise ændring og det resulterende nye beløb.

Skabelon til meddelelsen: Hermed meddeler jeg, at den årlige lejeregulering i overensstemmelse med reguleringsklausulen i lejekontrakten underskrevet den [dato] finder sted. Ved anvendelse af indekset [indeksets navn], med en ændring på [X] %, bliver den nye månedlige leje [beløb] euro, som kan kræves fra [dato].

Særlige situationer, du skal være opmærksom på

Når minimumsperioden udløber – fem år, hvis udlejeren er en fysisk person, eller syv år, hvis det er en juridisk person – og eventuelle forlængelser, kan parterne aftale en ny kontrakt med en anden leje. Hvis ingen inden for fristen meddeler, at de ikke ønsker at forny, forlænges kontrakten på uændrede vilkår. Pas på: I presserede områder er lejen i en ny kontrakt begrænset af artikel 17 i LAU, og Real Decreto-ley 28/2026 ændrer reglerne om forlængelse fra den 15. november 2026 (stiltiende forlængelser på fem år, seks måneders varsel for udlejeren og godtgørelse til lejeren i visse tilfælde af manglende forlængelse). Før du planlægger afslutningen på en kontrakt, bør du gennemgå de gældende regler.

Gamle lejekontrakter fra før den 9. maj 1985 følger en særlig reguleringsordning, hvor du skal konsultere de specifikke regler. Desuden tillader artikel 19 i LAU, medmindre andet er aftalt, at udlejeren hæver lejen på grund af forbedringsarbejder udført efter fem års kontrakt (syv, hvis det er en juridisk person): Forhøjelsen findes ved at anvende den lovbestemte rente plus tre point på den investerede kapital, og den må ikke overstige tyve procent af den gældende leje.

Fejl, du bør undgå

De hyppigste fejl ved regulering af lejen er at forsøge en forhøjelse uden en klausul, der giver ret til det, ikke at overholde den årlige frist mellem reguleringer, at anvende et forkert indeks eller en forhøjelse større end ændringen i IRAV og at undlade den skriftlige meddelelse til lejeren. Hver af disse fejl kan gøre forhøjelsen ugyldig og give anledning til krav.

Lejeren har ret til at kontrollere beregningen, bede om attest for det anvendte indeks og bestride forhøjelser, der ikke er i overensstemmelse med loven. Hvis der er uenighed, bør den dokumenteres skriftligt, og lejeren bør fortsætte med at betale mindst den ubestridte leje, så uenigheden ikke bliver til manglende betaling.

Planlægning og effektiv administration

En god praksis er at lave en kalender over reguleringer. To måneder før kontraktens årsdag bør du slå det senest offentliggjorte tal for indekset op; derefter sende den skriftlige meddelelse med god margin, idet du husker, at den nye leje først kan kræves fra måneden efter underretningen; og når tidspunktet er inde, anvende den nye leje.

Værktøjer som Inquly kan automatisere en stor del af processen med kontraktadministration: påmindelser, når reguleringsdatoen nærmer sig, beregning med de officielle indeks, oprettelse af personlige meddelelser og en historisk log over alle ændringer i kontrakten.

Officielle kilder

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (konsolideret tekst, BOE): artikel 17, 18 og 19 om leje, regulering og forbedringer.
• Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (konsolideret tekst, BOE): oprindelsen af referenceindekset og reglerne for tidligere kontrakter.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): reform af artikel 18 i LAU.
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE): nye regler om forlængelse i artikel 10 i LAU.
• Índice de referencia de arrendamientos de vivienda (IRAV), seneste data (INE).

At hæve lejen lovligt kræver omhu og nøje overholdelse af de fastsatte frister og procedurer. At dokumentere hvert trin i processen beskytter udlejeren mod eventuelle krav og hjælper med at bevare et godt forhold til lejeren. Da reglerne er ændret flere gange i 2026, bør du ved tvivl lade en fagperson gennemgå det konkrete tilfælde.