Depositum ved udlejning: komplette regler og tilbagebetaling

Kort fortalt

• Ved boligudlejning er det lovlige depositum én månedsleje i kontanter; ved anden anvendelse end bolig (for eksempel et erhvervslokale) to månedslejer (artikel 36 i LAU).
• Derudover kan der aftales en yderligere sikkerhed på op til to månedslejer i boligkontrakter på op til fem år (syv, hvis udlejeren er en juridisk person); siden Real Decreto-ley 29/2026 kan lejeren ikke pålægges at tegne en forsikring mod manglende betaling.
• Depositummet reguleres ikke i løbet af kontraktens første fem (eller syv) år.
• Indbetalingen af depositummet til den regionale myndighed reguleres af hver autonom region, og hvis depositummet ikke tilbagebetales inden for en måned efter nøgleafleveringen, forrentes restbeløbet med den lovbestemte rente.

Depositummet er et af de grundlæggende elementer i enhver lejekontrakt. Beløbet, som lejeren betaler ved lejeforholdets start, fungerer som sikkerhed for mulige skader eller manglende betaling, og en korrekt håndtering af det forebygger mange konflikter, når kontraktforholdet ophører.

Beløb fastsat ved lov

Ley de Arrendamientos Urbanos fastsætter præcist depositummets størrelse efter lejeforholdets type. For boliger svarer det obligatoriske depositum til én månedsleje. Parterne kan desuden aftale en yderligere sikkerhed, som i boligkontrakter på op til fem år (syv, hvis udlejeren er en juridisk person) ikke må overstige to månedslejer, hvilket giver maksimalt tre i alt. Efter reformen ved Real Decreto-ley 29/2026 må den yderligere sikkerhed ved midlertidig boligudlejning ikke overstige én månedsleje, og under ingen omstændigheder kan lejeren pålægges at tegne en forsikring mod manglende betaling.

Erhvervslokaler følger en anden regel: Det obligatoriske depositum er to månedslejer, og LAU fastsætter ikke et loft for yderligere sikkerheder.

Den obligatoriske indbetaling

En pligt, som mange ejere ikke kender eller ignorerer, er nødvendigheden af at indbetale depositummet til den relevante regionale myndighed. I Madrid er det Agencia de Vivienda Social, i Catalonien INCASÒL, og i de øvrige regioner det organ, som deres regler udpeger. Hver region fastsætter sin egen frist og procedure, og nogle har særlige ordninger; manglende overholdelse kan medføre sanktioner, så du bør tjekke boligmyndighedens websted i din region.

Den dokumentation, der typisk kræves ved indbetalingen, omfatter en kopi af lejekontrakten, udlejers og lejers identifikationsoplysninger, det præcise depositumsbeløb og ejendommens matrikelreference. Det er afgørende at gemme kvitteringen for indbetalingen for at kunne få depositummet tilbage, når kontrakten ophører.

Regulering i løbet af lejeforholdet

I kontraktens første fem år, eller de første syv, hvis udlejeren er en juridisk person, reguleres depositummet ikke. Derefter kan udlejeren, hver gang kontrakten forlænges, kræve, at det forhøjes – eller lejeren, at det nedsættes – til det svarer til én månedsleje af den leje, der gælder på det tidspunkt (to ved anden anvendelse end bolig). Hvis det oprindelige depositum for eksempel var 800 euro, og lejen, når kontrakten forlænges efter det femte år, er 864 euro, kunne udlejeren bede om 64 euro mere for at justere sikkerheden.

Hvis kontrakten er aftalt for mere end fem (eller syv) år, afhænger reguleringen af depositummet i den overskydende periode af, hvad parterne aftaler, og i mangel af aftale af det, der er aftalt for lejereguleringen.

Tilbagebetaling ved kontraktens udløb

Den del af depositummet, der skal tilbagebetales til lejeren, forrentes med den lovbestemte rente, hvis der er gået en måned fra nøgleafleveringen uden tilbagebetaling. For at hele beløbet kan tilbagebetales, skal boligen være i god vedligeholdelsesstand, forsyningerne være betalt, leje og udgifter være gjort op, og inventarlisten være i orden.

Hvornår depositummet kan tilbageholdes

Loven tillader ejeren at tilbageholde en del af eller hele depositummet under visse omstændigheder. Skader ud over normalt slid, udestående leje, ubetalte forsyningsregninger og udgifter til ekstraordinær rengøring kan begrunde tilbageholdelse. Til gengæld kan det ikke tilbageholdes for normalt slid ved almindelig brug – såsom små mærker på væggene eller malingens naturlige forringelse – eller for reparationer, der påhviler ejeren, eller fejl, der allerede fandtes, før lejeren flyttede ind.

Vigtigheden af dokumentation

Både ved kontraktens start og slutning er det afgørende at dokumentere boligens stand. En detaljeret inventarliste over møbler og hvidevarer, daterede fotografier af alle rum, aflæsning af forsyningsmålere og en afleveringsprotokol underskrevet af begge parter er afgørende beviser ved enhver uenighed.

Ved lejeforholdets ophør bør processen gentages: Sammenlign den aktuelle stand med den oprindelige inventarliste, og fotografér eventuelle konstaterede skader. Efter Real Decreto-ley 29/2026 kræver LAU, at boligens stand ved afleveringen dokumenteres skriftligt i et afslutningsdokument underskrevet af begge parter; hvis det ikke underskrives, eller hvis det ikke angiver nogen skader, antages det, medmindre andet bevises, at boligen blev afleveret i god stand. Denne dokumentation beskytter både ejer og lejer.

Krav om et depositum, der ikke er tilbagebetalt

Hvis ejeren ikke tilbagebetaler depositummet, er første skridt normalt at sende et udenretsligt påkrav, for eksempel med burofax, hvor du angiver kontraktens ophørsdato, anmoder om tilbagebetaling og giver en rimelig frist. Hvis der ikke kommer et tilfredsstillende svar, kan du anlægge sag ved retten i første instans, hvor du kan kræve depositummet plus påløbne renter og eventuelt sagsomkostninger.

Lejerens situation	Sikkerhed, der typisk overvejes
Fast ansættelse	Lovligt depositum (1 måned)
Selvstændig eller freelancer	Depositum + yderligere sikkerhed
Studerende	Depositum + forældrenes kaution
Uden fast løn	Yderligere sikkerhed inden for den lovlige grænse eller forsikring mod manglende betaling tegnet af ejeren

Yderligere sikkerheder

Ud over depositummet findes der andre måder at sikre kontraktens opfyldelse på. En bankgaranti giver sikkerhed fra en finansiel institution; forsikringen mod manglende betaling, som ejeren tegner og betaler, dækker lejen mod en årlig præmie; en personlig kautionist hæfter med sin formue, subsidiært eller solidarisk efter aftale; og et yderligere depositum forhøjer det indbetalte beløb. Ved boliger bør du være opmærksom på, at det lovlige loft for den yderligere sikkerhed også kan omfatte disse løsninger, så det er værd at gennemgå hvert enkelt tilfælde.

Officielle kilder

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (konsolideret tekst, BOE): artikel 36 om depositum og yderligere sikkerheder.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): begrænsninger for yderligere sikkerheder og afslutningsdokument for lejeforholdet.
• Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (konsolideret tekst, BOE): procedure for retslige krav.

En korrekt håndtering af depositummer beskytter begge parters interesser. At bruge værktøjer som Inquly til at registrere depositummer, følge datoer, opbevare inventarlister og fotografier og samle oplysningerne om hver lejer ét sted gør opgaven lettere og mindsker risikoen for tvister.