Sådan udvælger du lejere: komplet guide for udlejere

Kort fortalt

• Det mest brugte kriterium er, at lejen ikke overstiger 30-35 % af ansøgerens nettoindkomst, og at indkomsten er stabil og kan dokumenteres.
• Bed kun om den dokumentation, der er nødvendig for at vurdere betalingsevnen (identitet, indkomstbeviser, ansættelseskontrakt eller tilsvarende), og behandl oplysningerne i overensstemmelse med GDPR og Ley Orgánica 3/2018.
• Som sikkerhed tillader LAU det lovlige depositum på én månedsleje og, i boligkontrakter på op til fem år (syv, hvis udlejeren er en juridisk person), en yderligere sikkerhed på op til to månedslejer; lejeren kan ikke pålægges at tegne en forsikring mod manglende betaling.
• Udvælgelsen må ikke diskriminere på grund af oprindelse, køn, religion, handicap eller andre grunde, der er beskyttet af Ley 15/2022.

Valget af den rette lejer er sandsynligvis den vigtigste beslutning, en udlejer træffer i hele udlejningsprocessen. En grundig udvælgelsesproces kan spare dig for måneder med problemer, manglende betaling og dyre retssager, som intet depositum kan opveje.

Profilen på den ideelle lejer

Der findes ingen enkelt profil på den perfekte lejer, men der findes egenskaber, som reducerer risikoen markant. Indkomsten er den mest relevante faktor: Den almindelige anbefaling er, at lejen ikke overstiger tredive eller femogtredive procent af lejerens nettoindkomst. En lejer, der bruger halvdelen af sin løn på leje, får vanskeligheder ved enhver uforudset udgift.

Jobstabilitet giver ro. En tidsubegrænset kontrakt med en vis anciennitet giver flere garantier end en tidsbegrænset, og en lønmodtager udgør generelt en lavere risiko end en selvstændig med svingende indtægt. Positive referencer fra tidligere udlejere runder profilen af ved at bekræfte, at ansøgeren tidligere har opfyldt sine forpligtelser.

Nødvendig dokumentation

At bede om den rette dokumentation gør det muligt objektivt at kontrollere de oplysninger, ansøgeren giver. Gyldigt identitetsbevis, de seneste lønsedler, den nuværende ansættelseskontrakt eller, for selvstændige, den seneste selvangivelse er normalt nok til at vurdere betalingsevnen. Databeskyttelsesreglerne kræver, at du kun beder om det, der er passende og nødvendigt til formålet, så du bør ikke samle mere dokumentation end nødvendigt og acceptere, at ansøgeren overstreger de oplysninger, der ikke er brug for.

Afhængigt af tilfældet kan en opdateret beskæftigelseshistorik være nyttig, da den gør det muligt at kontrollere anciennitet og stabilitet i ansættelsen. Opslag i kreditoplysnings- eller restanceregistre må kun ske, når der er retligt grundlag for det, og gennem tjenester, der overholder databeskyttelsesreglerne; er du i tvivl, er den spanske databeskyttelsesmyndigheds (Agencia Española de Protección de Datos) vejledninger det bedste udgangspunkt.

Udvælgelsesprocessen trin for trin

En systematisk proces reducerer fejl og fremskynder beslutningerne. Begynd med at offentliggøre en klar annonce, der angiver prisen, hvilke udgifter der er inkluderet, de grundlæggende krav og den nødvendige dokumentation. Ansøgere, der ikke opfylder minimumskravene, sorterer sig selv fra, hvilket sparer tid for begge parter.

En telefonisk forsortering før fremvisningerne gør det muligt at høre om årsagen til flytningen, den nuværende jobsituation, antallet af forventede beboere, om der er kæledyr, og den ønskede indflytningsdato. Denne indledende samtale frasorterer uegnede ansøgere, før du bruger tid på fremvisninger.

Under fremvisningen af ejendommen kan du lægge mærke til ansøgerens holdning og punktlighed. Svar åbent på spørgsmålene, og hvis ansøgeren viser seriøs interesse, så bed om dokumentationen til gennemgang. Analysen af dokumenterne bør kontrollere, at identitetsbeviset er gyldigt, at lønsedlerne stemmer med ansættelseskontrakten, at ancienniteten kan kontrolleres, at forholdet mellem leje og indkomst ikke overstiger femogtredive procent, og at referencerne kan efterprøves.

Type ansøger	Risikoniveau	Anbefalet sikkerhed
Fagperson med fast kontrakt	Lav	Lovligt depositum
Selvstændig med regelmæssig indkomst	Middel	Depositum + yderligere sikkerhed
Studerende	Middel	Depositum + forældrenes kaution
Uden fast løn	Høj	Yderligere sikkerhed inden for den lovlige grænse eller forsikring mod manglende betaling tegnet af ejeren

Advarselssignaler

Visse adfærdsmønstre bør få alarmklokkerne til at ringe: overdreven hast med at skrive under uden at gennemgå kontrakten, modvilje mod at fremlægge fuldstændig dokumentation, uoverensstemmelser mellem det, der siges mundtligt, og de fremlagte dokumenter, og referencer, der ikke svarer eller giver undvigende oplysninger.

Hyppige flytninger uden rimelig forklaring og tilbud om forudbetaling af flere måneder til gengæld for ikke at fremlægge dokumentation kræver særlig forsigtighed. En betalingsdygtig lejer har ikke noget problem med at dokumentere sin betalingsevne.

Yderligere sikkerheder efter profil

Når ansøgerens profil indebærer en vis risiko, men ikke begrunder et afslag, genopretter yderligere sikkerheder balancen. En personlig kaution fra en, der hæfter subsidiært eller solidarisk efter aftale, en bankgaranti, en forsikring mod manglende betaling, som ejeren tegner og betaler, fordi den ikke kan kræves af lejeren, eller et yderligere depositum på op til to månedslejer ved fast bolig (én ved midlertidig bolig) styrker ejerens beskyttelse. Ved boliger kan det lovlige loft for den yderligere sikkerhed også omfatte disse løsninger, så du bør gennemgå hvert enkelt tilfælde.

Juridiske forhold, der skal overholdes

Udvælgelsen af lejere skal ske uden at diskriminere på grunde, som loven forbyder, såsom oprindelse, race, religion, køn, seksuel orientering, handicap eller familieforhold; Ley 15/2022 om ligebehandling gælder udtrykkeligt for adgang til bolig. Behandlingen af ansøgernes personoplysninger skal overholde den generelle forordning om databeskyttelse og Ley Orgánica 3/2018: Oplys ansøgerne om, hvad du bruger deres oplysninger til, og slet dokumentationen for dem, der ikke udvælges, når der ikke længere er brug for den. Og hvis du arbejder med et bureau, så husk, at dets honorarer for administration og indgåelse af kontrakten ved boliger ikke kan pålægges lejeren.

Officielle kilder

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (konsolideret tekst, BOE): artikel 20 og 36 om udgifter der kan pålægges, depositum og sikkerheder.
• Ley 15/2022 integral para la igualdad de trato y la no discriminación (konsolideret tekst, BOE).
• Ley Orgánica 3/2018 de Protección de Datos Personales (konsolideret tekst, BOE).
• Agencia Española de Protección de Datos: vejledninger og kriterier for behandling af personoplysninger.

En god udvælgelse af lejere kræver tid og metode, men den ro, den giver gennem årene i kontrakten, opvejer rigeligt den indledende indsats. Værktøjer som Inquly hjælper med at organisere kartotek over ansøgere og lejere, administrere tjeklister, registrere kommunikation og, når beslutningen er truffet, oprette kontrakten og håndtere sikkerhederne samlet.