Depositum ved utleie: fullstendig regelverk og tilbakebetaling

Kort oppsummert

• Ved boligleie er det lovfestede depositumet én månedsleie, i kontanter. Ved annen bruk (for eksempel et lokale) er det to (artikkel 36 i LAU).
• I tillegg kan det avtales en tilleggssikkerhet på inntil to månedsleier i boligkontrakter på inntil fem år (sju hvis utleieren er en juridisk person). Siden Real Decreto-ley 29/2026 kan leietakeren ikke pålegges å tegne en forsikring mot manglende betaling.
• Depositumet reguleres ikke i løpet av de første fem (eller sju) årene av kontrakten.
• Innskuddet av depositumet hos den regionale myndigheten reguleres av hver comunidad autónoma (autonom region). Hvis depositumet ikke er betalt tilbake innen én måned etter at nøklene er levert, løper det lovfestet rente på beløpet.

Depositumet er et av de grunnleggende elementene i enhver leiekontrakt. Beløpet, som leietakeren betaler ved leieforholdets start, fungerer som sikkerhet mot mulige skader eller manglende betaling, og å håndtere det riktig forebygger mange konflikter når kontraktsforholdet avsluttes.

Beløpet som er fastsatt i loven

Leieloven (Ley de Arrendamientos Urbanos) fastsetter nøyaktig beløpet på depositumet etter type leieforhold. For boliger tilsvarer det obligatoriske depositumet én månedsleie. Partene kan i tillegg avtale en tilleggssikkerhet som i boligkontrakter på inntil fem år (sju hvis utleieren er en juridisk person) ikke kan overstige to månedsleier, noe som gir maksimalt tre i alt. Etter reformen ved Real Decreto-ley 29/2026 kan tilleggssikkerheten ved midlertidig boligleie ikke overstige én månedsleie, og leietakeren kan under ingen omstendighet pålegges å tegne en forsikring mot manglende betaling.

For forretningslokaler gjelder en annen regel: Det obligatoriske depositumet er to månedsleier, og LAU setter ikke noe tak for tilleggssikkerheter.

Det obligatoriske innskuddet

En plikt mange eiere ikke kjenner til eller overser, er at depositumet må settes inn hos den ansvarlige regionale myndigheten. I Madrid er det Agencia de Vivienda Social, i Catalonia INCASÒL, og i de øvrige regionene det organet regelverket deres peker ut. Hver region fastsetter sin egen frist og fremgangsmåte, og noen har særskilte ordninger. Brudd kan føre til sanksjoner, så sjekk boligmyndighetens nettsider i din region.

Dokumentasjonen som vanligvis kreves for innskuddet, omfatter en kopi av leiekontrakten, identifikasjonsopplysninger om utleier og leietaker, det nøyaktige beløpet på depositumet og eiendommens matrikkelreferanse (referencia catastral). Det er avgjørende å ta vare på kvitteringen for innskuddet for å kunne få depositumet tilbake når kontrakten avsluttes.

Regulering i løpet av leieforholdet

I de første fem årene av kontrakten, eller de første sju hvis utleieren er en juridisk person, reguleres ikke depositumet. Deretter kan utleieren, hver gang kontrakten forlenges, kreve at det økes (eller leietakeren kreve at det reduseres) til det tilsvarer én månedsleie av leien som gjelder på det tidspunktet (to ved annen bruk enn bolig). Hvis det opprinnelige depositumet for eksempel var 800 euro og leien ved forlengelsen etter det femte året er 864 euro, kan utleieren be om 64 euro mer for å justere sikkerheten.

Hvis kontrakten ble avtalt for mer enn fem (eller sju) år, reguleres depositumet i den overskytende perioden av det partene avtaler, og hvis ikke noe er avtalt, av det som er avtalt for regulering av leien.

Tilbakebetaling når kontrakten avsluttes

Den delen av depositumet som skal betales tilbake til leietakeren, gir lovfestet rente (interés legal del dinero) hvis det går en måned fra nøklene er levert uten at det er tilbakebetalt. For at hele beløpet skal betales tilbake, må boligen være i god vedlikeholdstilstand, forsyningene betalt, leie og utgifter oppgjort og inventarlisten i orden.

Når depositumet kan holdes tilbake

Loven tillater at eieren holder tilbake deler av eller hele depositumet under visse omstendigheter. Skader utover normal slitasje, utestående leie, ubetalte forsyningsfakturaer og kostnader til ekstraordinær rengjøring kan begrunne tilbakeholdelse. Det kan derimot ikke holdes tilbake for normal slitasje etter vanlig bruk, som små merker på veggene eller naturlig forringelse av malingen, eller for reparasjoner som er eierens ansvar eller feil som fantes før leietakeren flyttet inn.

Betydningen av dokumentasjon

Både ved starten og slutten av kontrakten er det avgjørende å dokumentere boligens tilstand. En detaljert inventarliste over møbler og hvitevarer, daterte bilder av alle rom, avlesning av målere for forsyninger og en overleveringsprotokoll undertegnet av begge parter er grunnleggende bevis ved enhver uenighet.

Når leieforholdet avsluttes, bør du gjenta prosessen: sammenligne dagens tilstand med den opprinnelige inventarlisten og fotografere eventuelle skader du oppdager. Etter Real Decreto-ley 29/2026 krever LAU at boligens tilstand ved overlevering settes ned skriftlig i et avslutningsdokument undertegnet av begge parter. Hvis det ikke undertegnes, eller hvis det ikke angir noen skader, presumeres det, med mindre det motsatte bevises, at boligen ble overlevert i god stand. Denne dokumentasjonen beskytter både eier og leietaker.

Kreve tilbake et depositum som ikke er betalt tilbake

Hvis eieren ikke betaler tilbake depositumet, er første skritt vanligvis å sende et utenrettslig krav, for eksempel med burofax (rekommandert brev med bevis for innholdet), der du oppgir datoen kontrakten ble avsluttet, ber om tilbakebetaling og gir en rimelig frist. Hvis du ikke får et tilfredsstillende svar, kan du bringe saken inn for retten (juzgado de primera instancia), hvor du kan kreve depositumet pluss påløpte renter og eventuelt saksomkostninger.

Leietakerens situasjon	Sikkerhet som vanligvis foreslås
Fast ansettelse	Lovfestet depositum (1 måned)
Selvstendig næringsdrivende eller frilanser	Depositum + tilleggssikkerhet
Student	Depositum + garanti fra foreldrene
Uten fast lønn	Tilleggssikkerhet innenfor lovens grense eller forsikring mot manglende betaling tegnet av eieren

Tilleggssikkerheter

Ved siden av depositumet finnes det andre måter å sikre at kontrakten oppfylles på. Bankgaranti gir en finansinstitusjons sikkerhet. Forsikring mot manglende betaling, som eieren tegner og betaler, dekker leien mot en årlig premie. En personlig kausjonist svarer med formuen sin, subsidiært eller solidarisk avhengig av hva som er avtalt. Og et tilleggsdepositum øker beløpet som er betalt inn. Ved boligleie bør du være oppmerksom på at lovens tak for tilleggssikkerhet også kan gjelde disse løsningene, så det er verdt å se nærmere på hvert tilfelle.

Offisielle kilder

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (konsolidert tekst, BOE): artikkel 36, om depositum og tilleggssikkerheter.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): begrensninger for tilleggssikkerheter og avslutningsdokument for leieforholdet.
• Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (konsolidert tekst, BOE): fremgangsmåte for rettslig krav.

Å håndtere depositum riktig beskytter begge parters interesser. Å bruke verktøy som Inquly til å registrere depositum, følge opp datoer, lagre inventarlister og bilder og samle informasjonen om hver leietaker på ett sted gjør oppgaven enklere og reduserer risikoen for tvister.