Slik leser du resultatet fra kalkulatoren
Kalkulatoren gir fem tall. Hvert av dem svarer på et ulikt spørsmål, og ingen er nok alene.
Bruttoavkastning: for å sammenligne annonser
Det er leien for tolv måneder delt på kjøpesummen. Den tar ikke hensyn til utgifter eller tomme perioder, og derfor er det tallet som vanligvis står i annonser og rapporter. Bruk den til å sammenligne boliger med hverandre etter samme kriterium, ikke til å vite hvor mye du kommer til å tjene.
Nettoavkastning: den som teller når du skal bestemme deg
Nettoavkastningen tar utgangspunkt i leien du faktisk mottar (månedene utleid du angir), trekker fra de årlige utgiftene og deler på den totale investeringen: kjøpesum pluss skatter ved kjøpet, notar, registrering, byrå og oppussing. Det er den samme formelen som vi forklarer i veiledningen hvordan beregne avkastningen på en utleiebolig, med to justeringer som gjør den mer presis: kjøpskostnadene og ledighet.
Blant de årlige utgiftene bør du ta med:
- IBI og renovasjonsavgift.
- Fellesutgifter i borettslaget eller sameiet.
- Forsikringer: bolig og, hvis du tegner den, forsikring mot manglende betaling.
- Vedlikehold og reparasjoner: en årlig reserve, selv om du ikke bruker noe et år.
- Forvaltning, hvis du delegerer administrasjonen.
Nettooverskudd og kontantstrøm
Det årlige nettooverskuddet er det som er igjen av den mottatte leien etter utgiftene. Den månedlige kontantstrømmen trekker i tillegg fra terminbetalingen på boliglånet. Den kan være negativ selv om avkastningen er positiv: terminbetalingen inkluderer nedbetaling av hovedstolen, som ikke er en utgift, men som går ut av kontoen din hver måned.
Tilbakebetaling av investeringen
Det er den totale investeringen delt på det årlige nettooverskuddet: hvor mange år det ville ta før leien har betalt tilbake det du la inn, uten å regne med verdistigning på boligen eller leieøkninger. Hvis utgiftene overstiger leien, oppgir kalkulatoren at investeringen ikke tjenes inn.
Hva kalkulatoren ikke inkluderer
- IRPF. Leieinntektene beskattes i selvangivelsen, med fradragsberettigede utgifter og, for fast bolig, et fradrag som avhenger av kontraktens dato og vilkår. Vi forklarer det i veiledningen om beskatning av utleie.
- Den årlige reguleringen av leien, som i kontrakter signert fra 26. mai 2023 følger IRAV-indeksen fra INE. Vi går nærmere inn på det i artikkelen om IPC og regulering av leien.
- Verdistigningen på boligen.
Fra beregning til reelle data
Et estimat er nyttig for å bestemme seg for et kjøp. Når boligen allerede er utleid, er det nyttige å måle med det du faktisk mottar og bruker. I Inquly oppdaterer hver betaling og hver utgift du registrerer avkastningen på boligen, og inntektene og utgiftene registreres per bolig, klare til eksport når du forbereder selvangivelsen. Du kan se det på siden om økonomi.