Beskatning av utleie: skatter og fradrag for eiere

Kort oppsummert

• Leieinntekter beskattes i IRPF (den spanske inntektsskatten for privatpersoner) som inntekt av fast eiendom: Du oppgir differansen mellom inntektene og de fradragsberettigede kostnadene (renter, reparasjoner, IBI, forsikringer, felleskostnader og blant annet 3 % avskrivning).
• Finansieringsrenter og kostnader til reparasjon og vedlikehold kan til sammen ikke overstige inntektene fra hver enkelt eiendom. Overskytende beløp kan trekkes fra de fire påfølgende årene.
• Hvis eiendommen leies ut som bolig, kan en positiv nettoinntekt reduseres, og prosentsatsen avhenger av kontraktsdatoen: 60 % for kontrakter før 26. mai 2023, 50 % som hovedregel (og høyere satser i bestemte tilfeller) for senere kontrakter, og en ny skala for kontrakter som undertegnes fra desember 2026.
• Reduksjonen gjelder bare det du selv oppgir, før skattemyndighetene har startet en kontroll.

Beskatningen av leieinntekter skaper ofte spørsmål blant eiere. Når du forstår hvordan inntekter av fast eiendom fungerer, hvilke kostnader som kan trekkes fra og hvilke skattereduksjoner som finnes, kan du optimalisere selvangivelsen og oppfylle skatteplikten riktig.

Slik beskattes leieinntekter

Inntekter fra utleie av eiendom regnes som inntekt av fast eiendom (rendimientos del capital inmobiliario) i IRPF. Nettoinntekten du betaler skatt av, framkommer ved å trekke de fradragsberettigede kostnadene fra bruttoinntektene. Denne differansen er avgjørende: Når du identifiserer de fradragsberettigede kostnadene riktig, kan skattebyrden reduseres betydelig.

Blant inntektene som må oppgis er den avtalte månedsleien, men også beløp leietakeren betaler for kostnader som i utgangspunktet er ditt ansvar, som felleskostnader når det er avtalt (etter Real Decreto-ley 29/2026 tillater ikke LAU at skatter og avgifter for boligen, som IBI, veltes over på leietakeren, med mindre det er leietakeren som er skattepliktig). Det samme gjelder erstatning fra en forsikring mot manglende betaling som erstatter leien. Depositumet er derimot ikke inntekt, fordi det er ment å betales tilbake. Hvis du til slutt holder tilbake en del for å dekke utestående leie eller skader, bør du spørre en rådgiver om hvordan det skal oppgis.

Kostnader du kan trekke fra

Utvalget av fradragsberettigede kostnader er bredt, og det lønner seg å utnytte det. Renter på boliglånet og andre finansieringskostnader er blant de mest betydelige. Kostnader til vedlikehold og reparasjon (maling, utbedring av installasjoner, utskifting av elementer som kjeler eller vinduer) er også fradragsberettigede, så lenge de ikke utgjør forbedringer eller utvidelser. Slike trekkes ikke fra som årets kostnad, men avskrives. Merk: Summen av renter og kostnader til reparasjon og vedlikehold kan ikke overstige bruttoinntektene fra hver enkelt eiendom, og overskytende beløp kan trekkes fra de fire påfølgende årene.

Skatter og avgifter knyttet til eiendommen reduserer også nettoinntekten: IBI og avgifter for renovasjon og kloakk er fradragsberettigede. Det samme gjelder forsikringer tegnet for eiendommen, enten det er husforsikring, ansvarsforsikring eller forsikring mot manglende leiebetaling.

Hvis eieren dekker felleskostnader, vaktmester, vakthold eller hagearbeid i fellesarealer, reduserer også disse beløpene nettoinntekten. Avskrivningen av eiendommen fortjener spesiell oppmerksomhet: Den beregnes ved å anvende tre prosent årlig på den høyeste verdien av betalt kjøpesum og matrikkelverdi (valor catastral), uten verdien av tomten. Møbler og innbo som følger med boligen, avskrives også.

Post	Fradragsberettiget
Renter på boliglånet	Ja (felles grense med reparasjoner)
IBI og avgifter	Ja
Forsikringer	Ja
Reparasjoner og vedlikehold	Ja (felles grense med renter)
Strukturelle forbedringer	Ikke som årets kostnad (avskrives)
Avskrivning (3 %)	Ja

Reduksjonen for utleie av bolig

Når eiendommen leies ut som bolig, kan eieren anvende en reduksjon på positiv nettoinntekt. Prosentsatsen avhenger av datoen kontrakten ble undertegnet:

• Kontrakter før 26. mai 2023 (ikrafttredelsen av Ley 12/2023): Reduksjonen på seksti prosent beholdes.
• Kontrakter undertegnet fra den datoen og til og med 1. desember 2026: Ordningen i Ley 12/2023 gjelder, med en generell reduksjon på femti prosent og høyere satser i bestemte tilfeller (for eksempel leienedsettelser i områder med presset boligmarked, førstegangsutleie til unge i de områdene eller nylige rehabiliteringsarbeider).
• Senere kontrakter: Real Decreto-ley 29/2026 innfører en ny skala fra femten til hundre prosent, som blant annet avhenger av om leien stiger eller synker sammenlignet med forrige kontrakt, av området, av leietakerens alder og av at utleieren ikke er storeier.

Siden dette Real Decreto-ley må godkjennes av Cortes (parlamentet), bør du kontrollere hvilken ordning som gjelder for hver kontrakt før du leverer selvangivelsen.

For å få et inntrykk av effekten: Med en nettoinntekt på 6 000 euro gir en reduksjon på seksti prosent et grunnlag på 2 400 euro, og en reduksjon på femti prosent et grunnlag på 3 000 euro.

Reduksjonen gjelder ikke turistutleie, sesongutleie eller midlertidig boligutleie, og heller ikke utleie til annen bruk enn bolig. Den er ment for utleie som utgjør leietakerens primærbolig, og gjelder bare for inntekter som skattyteren selv har beregnet i en selvangivelse levert før en kontrollprosedyre er startet.

Et praktisk eksempel

Anta en bolig som leies ut for 800 euro i måneden og gir 9 600 euro i årlige inntekter. Hvis renter på boliglånet utgjør 2 400 euro, IBI er 500 euro, husforsikringen koster 300 euro, felleskostnadene 600 euro, årets reparasjoner 800 euro og den beregnede avskrivningen 1 500 euro, blir de fradragsberettigede kostnadene til sammen 6 100 euro (renter og reparasjoner utgjør 3 200 euro, under inntektene, så de trekkes fra i sin helhet).

Nettoinntekten blir da 3 500 euro. Med reduksjonen på seksti prosent (kontrakt før 26. mai 2023) blir grunnlaget 1 400 euro, og med femti prosent blir det 1 750 euro. Dette beløpet beskattes etter den IRPF-skalaen som gjelder for den enkelte skattyter.

Formelle plikter

Disse inntektene oppgis på Modelo 100 for IRPF i den årlige selvangivelsesperioden, som vanligvis løper fra april til slutten av juni året etter. Det er viktig å ta vare på alle fakturaer og kvitteringer for kostnader, siden skattemyndighetene kan be om dem ved en kontroll. Hvis boligen har stått tom en del av året, kan det for den perioden være aktuelt å oppgi en beregnet eiendomsinntekt (imputación de rentas inmobiliarias).

I tillegg til selvangivelsen innebærer utleie andre plikter, som å sette inn depositumet hos den ansvarlige regionale myndigheten innen fristen som er fastsatt i regelverket i hver region.

Anbefalinger for optimalisering

Å registrere alle kostnader ryddig gjennom året gjør selvangivelsen mye enklere. Å kontrollere at avskrivningen beregnes riktig, hindrer at du mister fradrag. Og med forvaltningsprogramvare som Inquly kan du kategorisere kostnader og inntekter for hver eiendom, lage rapporter og eksportere dataene til rådgiveren eller til selve selvangivelsen.

Offisielle kilder

• Ley 35/2006 del IRPF (konsolidert tekst, BOE): artikkel 23 (kostnader og reduksjon for boligutleie) og trettiåttende overgangsbestemmelse.
• Reglamento del IRPF, Real Decreto 439/2007 (konsolidert tekst, BOE): artikkel 14, om avskrivning.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): ny reduksjon for boligutleie.
• Manual práctico de Renta 2025 (Agencia Tributaria): kapittelet om inntekter av fast eiendom.

En effektiv skatteforvaltning av utleie utnytter alle tilgjengelige fradrag og sikrer at skatteplikten oppfylles uten overraskelser. Siden beskatningen av utleie har endret seg flere ganger siden 2023, bør du gå gjennom hvert enkelt tilfelle med en skatterådgiver.