Leiekontrakt etter LAU: hva den må inneholde i 2026

Kort oppsummert

• En boligleiekontrakt i samsvar med LAU identifiserer partene og eiendommen og fastsetter varighet, leie og betalingsmåte, reguleringsklausul (med IRAV som tak), depositum og sikkerheter.
• Minimumsvarigheten er fem år (sju hvis utleieren er en juridisk person), og leietakeren kan si opp etter seks måneder med tretti dagers varsel.
• Energiattesten må gjøres tilgjengelig for leietakeren, og du bør vedlegge inventarliste og bilder.
• Kostnadene til eiendomsmegling og til inngåelse av kontrakten kan ikke veltes over på leietakeren. Med reformene i oktober 2026 bør du gå gjennom alle eldre maler.

Leieavtalen er hjørnesteinen i ethvert leieforhold. Et godt utformet dokument i samsvar med leieloven (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) beskytter begge parters interesser og forebygger de fleste konfliktene som kan oppstå mens leieforholdet varer. Å kjenne de vesentlige elementene er avgjørende både for eiere og leietakere.

Identifikasjon av partene og eiendommen

Enhver kontrakt skal begynne med fullstendig identifikasjon av utleier og leietaker: fullt navn, legitimasjon og nåværende adresse. Når en av partene handler gjennom en fullmektig, skal også fullmektigens opplysninger og henvisningen til fullmakten oppgis.

Den utleide eiendommen krever en presis beskrivelse: full adresse med matrikkelreferanse (referencia catastral), bruksareal og detaljer om tilhørende deler, som bod eller parkeringsplass. Regelverket (Real Decreto 390/2021) krever dessuten at energiattest foreligger og gjøres tilgjengelig for den nye leietakeren.

Varighet og forlengelser

LAU fastsetter en minimumsvarighet på fem år når utleieren er en fysisk person, som utvides til sju år hvis det er en juridisk person. I den perioden har leietakeren rett til å bli boende i boligen selv om kontrakten ble undertegnet for en kortere periode, med mindre leietakeren meddeler minst tretti dager i forveien at han eller hun ikke vil forlenge.

Når minimumsperioden er utløpt, forlenges kontrakten med ett år om gangen, opptil tre ekstra år, hvis ingen av partene meddeler at de ikke vil fornye. For å hindre forlengelsen må eieren varsle fire måneder i forveien og leietakeren to. Merk at Real Decreto-ley 28/2026 legger opp til å endre denne ordningen fra og med 15. november 2026 (stilltiende forlengelser på fem år, seks måneders varsel for utleieren og erstatning i enkelte tilfeller), og at det i pressområder finnes ekstraordinære forlengelser på leietakerens anmodning.

De gamle sesongkontraktene har også endret seg. Etter Real Decreto-ley 29/2026 regulerer LAU midlertidig boligleie: Den krever en reell og dokumenterbar grunn til at leietakeren flytter, som uttrykkelig må stå i kontrakten, og en varighet på mer enn trettien dager og som hovedregel ikke mer enn tolv måneder. Mangler grunnen, behandles kontrakten som en primærboligkontrakt. Sesongkontrakter undertegnet før 8. oktober 2026 følger sin tidligere ordning til de utløper. Noen autonome regioner har dessuten egne regler.

Leien og reguleringen av den

Kontrakten skal tydelig angi månedsleiens beløp, datoen den skal betales (med mindre noe annet er avtalt, innen de første sju dagene i måneden) og betalingsmåten. LAU fastsetter at betalingen skal skje med elektroniske midler, med unntak, og at utleieren ikke kan kreve forhåndsbetaling av mer enn én månedsleie. Det anbefales å ta med opplysninger om bankkontoen innbetalingene skal gjøres til.

Klausulen om regulering av leien fortjener særlig oppmerksomhet. Den skal angi hvilken indeks som skal brukes og når revisjonen skal skje. Ifølge artikkel 18 i LAU gjelder INEs referanseindeks (IRAV) hvis reguleringen er avtalt uten å angi indeks, og uansett kan den årlige økningen ikke overstige endringen i den. Uten denne klausulen kan eieren ikke regulere leien så lenge kontrakten varer.

Hvis leietakeren skal dekke eiendommens generelle kostnader, som felleskostnader, må avtalen være skriftlig og angi det årlige beløpet. Etter Real Decreto-ley 29/2026 kan skatter og avgifter knyttet til boligen ikke pålegges leietakeren, med mindre det er leietakeren som er skattepliktig.

Depositum og sikkerheter

Loven pålegger leietakeren å betale et depositum tilsvarende én månedsleie ved boligleie. I tillegg kan det avtales en tilleggssikkerhet på inntil to månedsleier i kontrakter på inntil fem år (sju hvis utleieren er en juridisk person), noe som gir maksimalt tre måneder i alt. Ved midlertidig boligleie kan tilleggssikkerheten ikke overstige én månedsleie, og leietakeren kan under ingen omstendighet pålegges å tegne en forsikring mot manglende betaling.

Kontrakten skal angi depositumets beløp, som utleieren må sette inn hos den ansvarlige regionale myndigheten innen fristen som er fastsatt i regelverket i regionen.

Klausuler om bruken av eiendommen

Du bør ta med klausuler som regulerer bruken av boligen, og gjøre det klart at den skal dekke leietakerens og familiens permanente boligbehov. Når det gjelder vedlikehold, skal leietakeren holde eiendommen i god stand og dekke små reparasjoner som følger av vanlig bruk.

Forbudet mot å utføre arbeider uten eierens skriftlige samtykke beskytter eiendommens integritet. På samme måte unngår du uønskede situasjoner med klausulen som forbyr hel eller delvis framleie uten uttrykkelig tillatelse.

Klausul om oppsigelse: Leietakeren kan si opp kontrakten når seks måneder er gått fra starten, ved å varsle utleieren minst tretti dager i forveien.

Etter Real Decreto-ley 29/2026 gir denne oppsigelsen utleieren ingen rett til erstatning, og ved midlertidig boligleie kan leietakeren si opp etter én måned med ti dagers varsel.

Tilleggsdokumentasjon

Sammen med kontrakten bør du vedlegge en detaljert inventarliste over møbler og innbo som er inkludert, daterte bilder som dokumenterer boligens tilstand ved leieforholdets start, energiattesten, boligens beboelsesattest (cédula de habitabilidad) hvis den autonome regionen krever den, og en kopi av siste IBI-kvittering slik at matrikkelreferansen kan kontrolleres.

Denne dokumentasjonen er avgjørende for å løse eventuelle uenigheter når kontrakten avsluttes, særlig når det gjelder tilbakebetaling av depositumet. Ved avslutning krever LAU dessuten et avslutningsdokument undertegnet av begge parter som beskriver boligens tilstand.

Registrering av kontrakten

Registrering i eiendomsregisteret (Registro de la Propiedad) er frivillig og ikke nødvendig for at kontrakten skal være gyldig. Hvis du ønsker å registrere den, for eksempel for å styrke virkningen overfor tredjeparter, bør du drøfte det med en fagperson, fordi artikkel 7 i LAU, som regulerte dette, ble endret i oktober 2026. Skattemessig er leieforhold for bolig til stabil og permanent bruk fritatt for Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Offisielle kilder

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (konsolidert tekst, BOE): varighet, leie, kostnader, oppsigelse og depositum.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): midlertidig boligleie, kostnader og sikkerheter.
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE): ordningen for forlengelser.
• Real Decreto 390/2021, certificación de eficiencia energética (konsolidert tekst, BOE).
• Texto refundido de la Ley del ITP y AJD, Real Decreto Legislativo 1/1993 (konsolidert tekst, BOE): artikkel 45, fritak for boligleieforhold.

Verktøy som Inquly lar deg lage kontrakter fra maler, tilpasse klausulene etter behovene i hvert leieforhold, lagre all tilhørende dokumentasjon på en trygg måte og håndtere forfall og fornyelser uten fare for å glemme noe. Siden LAU har endret seg flere ganger i 2026, bør du la en fagperson gå gjennom hver mal før undertegning. En godt utformet kontrakt er den beste garantien for et leieforhold uten overraskelser.