Belasting op verhuur: belastingen en aftrekposten voor eigenaren

In het kort

• Huurinkomsten worden in de IRPF belast als inkomsten uit onroerend goed: je geeft het verschil aan tussen de inkomsten en de aftrekbare kosten (rente, reparaties, IBI, verzekeringen, VvE-kosten, afschrijving van 3 %, onder andere).
• De financieringsrente en de reparatie- en onderhoudskosten samen mogen niet hoger zijn dan de inkomsten van elke woning; het overschot kan in de vier volgende jaren worden afgetrokken.
• Als de woning als woonruimte wordt verhuurd, kan het positieve nettoresultaat worden verminderd, en het percentage hangt af van de datum van het contract: 60 % bij contracten van vóór 26 mei 2023, in het algemeen 50 % (en hogere percentages in specifieke gevallen) bij latere contracten, en een nieuwe schaal voor contracten die vanaf december 2026 worden gesloten.
• De vermindering geldt alleen voor wat je zelf aangeeft, voordat de belastingdienst een controle start.

De belasting op huurinkomsten roept bij eigenaren vaak vragen op. Begrijpen hoe inkomsten uit onroerend goed werken, welke kosten je kunt aftrekken en welke fiscale verminderingen beschikbaar zijn, stelt je in staat de aangifte te optimaliseren en correct aan de belastingverplichtingen te voldoen.

Hoe huurinkomsten worden belast

Inkomsten uit de verhuur van onroerend goed gelden voor de IRPF als inkomsten uit onroerend goed. Het nettoresultaat waarover belasting wordt geheven, volgt uit het aftrekken van de aftrekbare kosten van de bruto-inkomsten. Dit verschil is cruciaal: het correct vaststellen van de aftrekbare kosten kan de belastingdruk aanzienlijk verlagen.

Tot de inkomsten die je moet aangeven behoort de overeengekomen maandhuur, maar ook de bedragen die de huurder je betaalt voor kosten die in beginsel voor jou zijn, zoals VvE-kosten wanneer die zijn overeengekomen (na het Real Decreto-ley 29/2026 staat de LAU niet toe de huurder de belastingen op de woning, zoals de IBI, op te leggen, behalve wanneer hij zelf de belastingplichtige is), en de uitkeringen van een verzekering tegen wanbetaling die in de plaats van de huur komen. De waarborgsom is daarentegen geen inkomen, omdat ze bestemd is om te worden teruggegeven; als je uiteindelijk een deel inhoudt om onbetaalde huur of schade te dekken, raadpleeg dan een adviseur over hoe je dat aangeeft.

Kosten die je kunt aftrekken

Het scala aan aftrekbare kosten is breed en het loont om dat te benutten. De hypotheekrente en andere financieringskosten behoren tot de belangrijkste. Onderhouds- en reparatiekosten — schilderwerk, herstel van installaties, vervanging van onderdelen zoals ketels of ramen — zijn ook aftrekbaar, zolang het geen verbeteringen of uitbreidingen betreft, die niet als kosten van het jaar worden afgetrokken maar worden afgeschreven. Let op: de som van rente en reparatie- en onderhoudskosten mag niet hoger zijn dan de bruto-inkomsten van elke woning, en het overschot kan in de vier volgende jaren worden afgetrokken.

De belastingen die aan de woning verbonden zijn, verlagen het resultaat eveneens: de IBI en de heffingen voor afval en riolering zijn aftrekbaar. Hetzelfde geldt voor de verzekeringen die voor de woning zijn afgesloten, of het nu de opstal-, de aansprakelijkheids- of de huurwanbetalingsverzekering is.

Als de eigenaar de kosten van VvE, conciërge, bewaking of tuinonderhoud van gemeenschappelijke ruimtes draagt, verlagen ook die bedragen het resultaat. De afschrijving van de woning verdient bijzondere aandacht: ze wordt berekend door drie procent per jaar toe te passen op de hoogste waarde van de betaalde aanschafkosten en de kadastrale waarde, zonder de grondwaarde. Ook de meubels en inboedel die bij de woning worden verhuurd, worden afgeschreven.

Post	Aftrekbaar
Hypotheekrente	Ja (gezamenlijke limiet met reparaties)
IBI en heffingen	Ja
Verzekeringen	Ja
Reparaties en onderhoud	Ja (gezamenlijke limiet met rente)
Structurele verbeteringen	Niet als kosten van het jaar (worden afgeschreven)
Afschrijving (3 %)	Ja

De vermindering voor woningverhuur

Wanneer de woning als woonruimte wordt verhuurd, kan de eigenaar een vermindering toepassen op het positieve nettoresultaat. Het percentage hangt af van de datum waarop het contract is ondertekend:

• Contracten van vóór 26 mei 2023 (inwerkingtreding van de Ley 12/2023): de vermindering van zestig procent blijft behouden.
• Contracten gesloten vanaf die datum tot en met 1 december 2026: het regime van de Ley 12/2023 is van toepassing, met een algemene vermindering van vijftig procent en hogere percentages in specifieke gevallen (bijvoorbeeld huurverlagingen in gespannen gebieden, eerste verhuur aan jongeren in die gebieden of recente renovatiewerken).
• Latere contracten: het Real Decreto-ley 29/2026 voert een nieuwe schaal in, van vijftien tot honderd procent, die onder andere afhangt van het feit of de huur stijgt of daalt ten opzichte van het vorige contract, van het gebied, van de leeftijd van de huurder en ervan dat de verhuurder geen grootbezitter is.

Omdat dit koninklijk wetsbesluit door het Congreso moet worden bekrachtigd, is het verstandig het toepasselijke regime voor elk contract te controleren voordat je de aangifte indient.

Om een idee van het effect te krijgen: bij een nettoresultaat van 6.000 euro laat een vermindering van zestig procent een grondslag van 2.400 euro over, en een van vijftig procent een grondslag van 3.000 euro.

Deze vermindering geldt niet voor toeristische verhuur, seizoensverhuur of tijdelijke woonverhuur, noch voor verhuur voor een ander gebruik dan wonen: ze is bedoeld voor verhuur die het hoofdverblijf van de huurder vormt, en geldt alleen voor het resultaat dat de belastingplichtige zelf berekent in een aangifte die is ingediend voordat een controleprocedure wordt gestart.

Een praktisch voorbeeld

Stel dat een woning voor 800 euro per maand wordt verhuurd, wat 9.600 euro aan jaarlijkse inkomsten oplevert. Als de hypotheekrente 2.400 euro bedraagt, de IBI 500 euro, de opstalverzekering 300 euro kost, de VvE 600 euro, de reparaties van het jaar 800 euro en de berekende afschrijving 1.500 euro, komt het totaal aan aftrekbare kosten op 6.100 euro (rente en reparaties bedragen samen 3.200 euro, onder de inkomsten, dus ze worden volledig afgetrokken).

Het nettoresultaat zou 3.500 euro zijn. Met de vermindering van zestig procent (contract van vóór 26 mei 2023) zou de grondslag 1.400 euro zijn; met die van vijftig procent 1.750 euro. Over dat bedrag wordt belasting betaald volgens de IRPF-schaal die voor elke belastingplichtige geldt.

Formele verplichtingen

De aangifte van deze inkomsten gebeurt met het modelo 100 van de IRPF, tijdens de jaarlijkse aangiftecampagne, die gewoonlijk loopt van april tot eind juni van het volgende jaar. Het is essentieel alle facturen en kostenbewijzen te bewaren, omdat de belastingdienst ze bij een controle kan opvragen. Als de woning een deel van het jaar leeg heeft gestaan, kan over die periode een toerekening van onroerendgoedinkomsten moeten worden aangegeven.

Naast de inkomstenbelastingaangifte brengt verhuren andere verplichtingen met zich mee, zoals het storten van de waarborgsom bij de bevoegde instantie van de autonome regio binnen de termijn die de regelgeving van elke regio bepaalt.

Aanbevelingen om te optimaliseren

Alle kosten gedurende het jaar ordelijk registreren maakt de aangifte enorm veel eenvoudiger. Controleren of de afschrijving correct wordt berekend voorkomt dat je aftrekposten misloopt. En met beheersoftware zoals Inquly kun je de uitgaven en inkomsten van elke woning categoriseren, rapporten genereren en de gegevens exporteren voor de adviseur of voor de aangifte zelf.

Officiële bronnen

• Ley 35/2006 del IRPF (geconsolideerde tekst, BOE): artikel 23 (kosten en vermindering voor woningverhuur) en de achtendertigste overgangsbepaling.
• Reglamento del IRPF, Real Decreto 439/2007 (geconsolideerde tekst, BOE): artikel 14, over de afschrijving.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): nieuwe vermindering voor woningverhuur.
• Manual práctico de Renta 2025 (Agencia Tributaria): hoofdstuk over inkomsten uit onroerend goed.

Een efficiënt fiscaal beheer van verhuur benut alle beschikbare aftrekposten en zorgt dat je zonder verrassingen aan de belastingverplichtingen voldoet. Omdat de belasting op verhuur sinds 2023 meerdere keren is gewijzigd, is het verstandig elk geval met een belastingadviseur door te nemen.