Hoe je het resultaat van de calculator leest
De calculator geeft vijf cijfers terug. Elk beantwoordt een andere vraag, en geen enkel is op zichzelf genoeg.
Brutorendement: om advertenties te vergelijken
Het is de huur van twaalf maanden gedeeld door de aankoopprijs. Het houdt geen rekening met kosten of leegstand, en daarom is het het cijfer dat meestal in advertenties en rapporten staat. Gebruik het om woningen onderling met hetzelfde criterium te vergelijken, niet om te weten hoeveel je gaat verdienen.
Nettorendement: het cijfer dat telt om te beslissen
Het netto gaat uit van de huur die je werkelijk ontvangt (de maanden verhuurd die je aangeeft), trekt de jaarlijkse kosten af en deelt door de totale investering: prijs plus belastingen op de aankoop, notaris, register, bureau en verbouwing. Het is dezelfde formule die we uitleggen in de gids hoe je het rendement van een verhuur berekent, met twee aanpassingen die haar getrouwer maken: de aankoopkosten en de leegstand.
Onder de jaarlijkse kosten neem je het best op:
- IBI en afvalheffing.
- VvE (gemeenschap van eigenaren).
- Verzekeringen: inboedel en, als je die afsluit, wanbetaling.
- Onderhoud en reparaties: een jaarlijkse reserve, ook al geef je een jaar niets uit.
- Beheer, als je de administratie uitbesteedt.
Nettowinst en kasstroom
De jaarlijkse nettowinst is wat van de ontvangen huur overblijft na de kosten. De maandelijkse kasstroom trekt daar bovendien de hypotheekbetaling vanaf. Die kan negatief zijn terwijl het rendement positief is: de betaling bevat de aflossing van het kapitaal, wat geen uitgave is, maar wel elke maand van je rekening gaat.
Terugverdientijd van de investering
Het is de totale investering gedeeld door de jaarlijkse nettowinst: hoeveel jaar de huur nodig zou hebben om terug te geven wat je erin stak, zonder de waardestijging van de woning of huurverhogingen mee te tellen. Als de kosten de huur overschrijden, geeft de calculator aan dat de investering niet wordt terugverdiend.
Wat de calculator niet bevat
- De IRPF. De huurinkomsten worden belast in de inkomstenbelasting, met aftrekbare kosten en, bij een hoofdverblijf, een vermindering die afhangt van de datum en de voorwaarden van het contract. Dat leggen we uit in de gids over belasting op verhuur.
- De jaarlijkse huurindexering, die bij contracten die sinds 26 mei 2023 zijn ondertekend de IRAV-index van het INE volgt. Dat werken we uit in het artikel over de IPC en de huurindexering.
- De waardestijging van de woning.
Van berekening naar echte gegevens
Een schatting is nuttig om een aankoop te beslissen. Wanneer de woning al verhuurd is, is het nuttig te meten met wat je werkelijk ontvangt en uitgeeft. In Inquly werkt elke betaling en elke uitgave die je registreert het rendement van de woning bij, en worden inkomsten en uitgaven per woning vastgelegd, klaar om te exporteren wanneer je de aangifte voorbereidt. Je kunt het bekijken op de pagina over financiën.