IPC en huuraanpassing in 2026: de IRAV-index

In het kort

• De IPC is niet langer de standaardreferentie voor het aanpassen van woninghuur: sinds 2025 publiceert het INE de IRAV, een specifieke index die op last van de Ley 12/2023 is opgesteld.
• Volgens artikel 18 van de LAU (in de tekst van het Real Decreto-ley 29/2026) mag de jaarlijkse verhoging niet hoger zijn dan de verandering van de IRAV, en als het contract een aanpassing overeenkomt zonder de index te specificeren, wordt de IRAV toegepast.
• Zonder aanpassingsbeding in het contract mag de huur niet worden aangepast.
• De aangepaste huur is verschuldigd vanaf de maand na de schriftelijke kennisgeving aan de huurder.

Tientallen jaren was de Índice de Precios al Consumo (IPC, consumentenprijsindex) de belangrijkste referentie voor het aanpassen van huurprijzen in Spanje. De afgelopen jaren hebben echter belangrijke wijzigingen in het regelgevend kader gebracht die elke eigenaar en huurder moet kennen om zijn rechten correct uit te oefenen.

Gebruik de huuraanpassingscalculator om de berekening te maken met de laatste gegevens van het INE.

Van de IPC naar de nieuwe referentie-index

De algemene IPC meet de prijsverandering van een representatief mandje goederen en diensten dat een gemiddeld gezin consumeert. Dat mandje bevat volatiele elementen, zoals energie en verse voeding, wat van maand tot maand tot scherpe schommelingen kan leiden. Daarom greep de wetgever in toen de inflatie omhoogschoot, om buitensporige huurverhogingen te voorkomen.

De Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda droeg het Instituto Nacional de Estadística (INE) op een specifieke referentie-index voor de jaarlijkse aanpassing van woninghuurcontracten (IRAV) op te stellen, bedoeld om stabieler en voorspelbaarder te zijn dan de IPC. Sinds 2025 publiceert het INE die index, die fungeert als limiet voor de jaarlijkse aanpassing van woninghuur.

Het geldende wettelijke kader

De Ley de Arrendamientos Urbanos bepaalt dat de huur alleen mag worden aangepast op de datum waarop elk contractjaar is verstreken, dat de aanpassing uitdrukkelijk moet zijn overeengekomen en dat de aangepaste huur verschuldigd is vanaf de maand na de schriftelijke kennisgeving.

De afgelopen jaren kenden buitengewone limieten op verhogingen: in 2022 en 2023 werd de aanpassing in het algemeen beperkt tot twee procent en in 2024 tot drie procent, met nuances naargelang het type verhuurder en wat de partijen overeenkwamen. Sinds 2025 is de limiet de verandering van de IRAV. Na het Real Decreto-ley 29/2026 van 6 oktober (van kracht sinds 8 oktober 2026) neemt de LAU die limiet uitdrukkelijk op in artikel 18 en breidt ze uit naar contracten die vóór de Ley 12/2023 zijn gesloten, die tot dan toe doorgaans volgens hun eigen beding werden aangepast. Zoals elk Real Decreto-ley moet het door het Congreso worden bekrachtigd, dus controleer in het BOE de geldende tekst op de datum van elke aanpassing.

Hoe je de aanpassing berekent

De berekening volgt een eenvoudige formule: de nieuwe huur is de huidige huur vermenigvuldigd met één plus de verandering van de index gedeeld door honderd. Bijvoorbeeld: bij een huur van 850 euro en een beding dat naar de IPC verwijst met een hypothetische verandering van 3,5 procent, komt de berekening uit op 879,75 euro. Maar als de verandering van de IRAV op die datum drie procent was, zou de verhoging slechts tot 875,50 euro mogen gaan.

Wanneer de verandering van de overeengekomen index negatief is, kan de huur dalen, afhankelijk van hoe het beding is opgesteld. Sommige contracten bevatten "niet-verlagings"-bedingen; de geldigheid en reikwijdte daarvan moet je per geval nagaan.

Voorbeeld (hypothetische waarden)	Huidige huur	Overeengekomen index	IRAV-limiet	Nieuwe huur
Hoge verandering	850 €	3,5 %	3 %	875,50 €
Normale verandering	750 €	1,8 %	Niet bereikt	763,50 €
Negatieve verandering	900 €	-0,5 %	—	895,50 €

Het aanpassingsbeding in het contract

Zonder specifiek beding dat de aanpassing toestaat, heeft de eigenaar geen recht de huur tijdens de looptijd van de huurovereenkomst te wijzigen. Een goed opgesteld beding moet de frequentie van de herziening specificeren — normaal jaarlijks, samenvallend met de verjaardag van het contract —, de toepasselijke referentie-index, de maand die voor de berekening dient en de procedure voor de mededeling.

Standaardbeding: De huur wordt jaarlijks aangepast, op de datum van elke jaarlijkse vervaldag van het contract, door toepassing van de jaarlijkse verandering van de referentie-index voor de jaarlijkse aanpassing van woninghuurcontracten die het Instituto Nacional de Estadística publiceert, uitgaande van het laatst gepubliceerde cijfer op de datum van aanpassing.

Formele mededeling aan de huurder

De kennisgeving moet schriftelijk gebeuren en de datum van de mededeling bevatten, de identificatie van het contract (datum en adres van de woning), de huidige huur, de toegepaste index met de exacte waarde, de berekende nieuwe huur en de datum vanaf wanneer die verschuldigd is. Als de huurder erom vraagt, moet de verklaring van het INE worden bijgevoegd; de wet staat ook toe dat de kennisgeving gebeurt via een opmerking op de kwitantie van de vorige maand.

Als de eigenaar te laat meedeelt, kan de nieuwe huur pas worden geëist vanaf de maand na de kennisgeving. Of de verschillen van eerdere maanden kunnen worden teruggevorderd, of de aanpassing van een jaar dat niet is meegedeeld verloren gaat, zijn omstreden kwesties die afhangen van het beding en van de interpretatie door de rechtbanken: het verstandigst is altijd op tijd mee te delen.

Bijzondere situaties

Contracten zonder aanpassingsbeding laten geen wijziging van de huur toe, tenzij er een nieuwe overeenkomst met de huurder wordt bereikt: de huur blijft gedurende de hele looptijd ongewijzigd.

In gebieden die als gespannen zijn aangemerkt is de jaarlijkse IRAV-limiet dezelfde, maar gelden er aanvullende regels voor de huur van nieuwe contracten (artikel 17 van de LAU) en voor buitengewone verlengingen, naast de regelgeving die elke autonome regio kan vaststellen. Raadpleeg de situatie van elke locatie.

Het eerste contractjaar laat geen enkele aanpassing toe. Ongeacht wanneer het document is ondertekend, kan de eerste herziening pas worden toegepast als twaalf maanden zijn verstreken.

Het recht van de huurder om te betwisten

Als de huurder van mening is dat de aanpassing niet conform het recht is, kan hij deze betwisten: wanneer het contract geen aanpassingsbeding bevat, wanneer de verandering van de IRAV wordt overschreden, wanneer de berekening fouten bevat of wanneer niet correct is meegedeeld. De procedure begint meestal met de schriftelijke mededeling van het meningsverschil, gevolgd door het verzoek om een gedetailleerde verantwoording. Als het meningsverschil blijft bestaan, biedt bemiddeling een oplossingsweg voordat als laatste redmiddel naar de rechtbank wordt gestapt.

Officiële bronnen

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (geconsolideerde tekst, BOE): artikel 18 en elfde aanvullende bepaling.
• Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (geconsolideerde tekst, BOE): opdracht aan het INE en regime van eerdere contracten.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): huidige tekst van artikel 18 van de LAU.
• Índice de referencia de arrendamientos de vivienda (IRAV), laatste gegevens (INE).
• Índice de precios de consumo (IPC), laatste gegevens (INE).

Om te weten welk percentage van toepassing is, gebruikt de huuraanpassingscalculator de laatste door het INE gepubliceerde gegevens. Daarna stelt elke aanpassing in het contractbeheer van Inquly de volgende verjaardag van het contract voor als datum (nooit vóór de eerste), berekent ze de nieuwe huur met de index die je aangeeft, wordt ze automatisch op haar datum toegepast en staat ze in de geschiedenis van het contract naast de documentatie die je bijvoegt.