Waarborgsom bij huur: volledige regelgeving en terugkrijgen

In het kort

• Bij woninghuur is de wettelijke waarborgsom één maand huur, in contanten; bij verhuur voor een ander gebruik dan wonen (bijvoorbeeld een bedrijfsruimte) twee maanden (artikel 36 van de LAU).
• Daarnaast kan een aanvullende garantie van maximaal twee maanden worden overeengekomen in woningcontracten tot vijf jaar (zeven als de verhuurder een rechtspersoon is); sinds het Real Decreto-ley 29/2026 mag van de huurder niet worden geëist dat hij een verzekering tegen wanbetaling afsluit.
• De waarborgsom wordt niet geïndexeerd gedurende de eerste vijf (of zeven) jaar van het contract.
• De storting van de waarborgsom bij de instantie van de autonome regio wordt per regio geregeld, en als de waarborgsom niet binnen een maand na de sleuteloverdracht is teruggegeven, loopt over het saldo de wettelijke rente.

De waarborgsom is een van de fundamentele elementen van elk huurcontract. Dit bedrag, dat de huurder bij de start van de huur betaalt, fungeert als garantie tegen mogelijke schade of wanbetaling, en een correct beheer ervan voorkomt tal van conflicten aan het einde van de contractuele relatie.

Wettelijk vastgesteld bedrag

De Ley de Arrendamientos Urbanos bepaalt nauwkeurig het bedrag van de waarborgsom naargelang het type huur. Voor woningen is de verplichte waarborgsom gelijk aan één maand huur. De partijen kunnen daarnaast een aanvullende garantie overeenkomen die in woningcontracten tot vijf jaar (zeven als de verhuurder een rechtspersoon is) niet meer dan twee maanden mag bedragen, wat in totaal maximaal drie maanden oplevert. Na de hervorming van het Real Decreto-ley 29/2026 mag de aanvullende garantie bij tijdelijke woonverhuur niet meer dan één maand bedragen, en mag de huurder in geen geval worden verplicht een verzekering tegen wanbetaling af te sluiten.

Bedrijfsruimten volgen een andere regel: de verplichte waarborgsom bedraagt twee maanden en de LAU stelt geen limiet aan aanvullende garanties.

De verplichte storting

Een verplichting die veel eigenaren niet kennen of negeren, is de noodzaak de waarborgsom te storten bij de bevoegde instantie van de autonome regio. In Madrid is dat de Agencia de Vivienda Social, in Catalonië het INCASÒL, en in de overige regio's de instantie die hun regelgeving aanwijst. Elke regio stelt een eigen termijn en procedure vast, en sommige voorzien in bijzondere regimes; niet-naleving kan boetes opleveren, dus raadpleeg de woningwebsite van je regio.

De documentatie die doorgaans voor de storting wordt gevraagd omvat een kopie van het huurcontract, de identificatiegegevens van verhuurder en huurder, het exacte bedrag van de waarborgsom en het kadastrale referentienummer van de woning. Het bewijs van storting bewaren is essentieel om de waarborgsom terug te krijgen wanneer het contract eindigt.

Aanpassing tijdens de huur

Gedurende de eerste vijf contractjaren, of de eerste zeven als de verhuurder een rechtspersoon is, wordt de waarborgsom niet aangepast. Daarna kan de verhuurder, telkens wanneer het contract wordt verlengd, eisen dat de waarborgsom wordt verhoogd — of de huurder dat die wordt verlaagd — tot gelijk aan één maand van de op dat moment geldende huur (twee bij een ander gebruik dan wonen). Bijvoorbeeld: als de oorspronkelijke waarborgsom 800 euro was en bij de verlenging van het contract na het vijfde jaar de geldende huur 864 euro is, kan de verhuurder 64 euro extra vragen om de garantie aan te passen.

Als het contract voor meer dan vijf (of zeven) jaar is gesloten, wordt de aanpassing van de waarborgsom gedurende dat overschot bepaald door wat de partijen overeenkomen en, bij gebrek aan afspraak, door wat is overeengekomen voor de aanpassing van de huur.

Teruggave aan het einde van het contract

Over het saldo van de waarborgsom dat aan de huurder moet worden teruggegeven loopt de wettelijke rente als er een maand na de sleuteloverdracht is verstreken zonder dat het is teruggegeven. Voor volledige teruggave moet de woning in goede staat van onderhoud verkeren, moeten de nutsvoorzieningen betaald zijn, de huur en kosten vereffend en de inventaris in orde zijn.

Wanneer de waarborgsom mag worden ingehouden

De wet staat de eigenaar toe de waarborgsom geheel of gedeeltelijk in te houden in bepaalde omstandigheden. Schade die verder gaat dan normale slijtage door gebruik, openstaande huur, onbetaalde nutsrekeningen en kosten van buitengewone schoonmaak kunnen inhouding rechtvaardigen. Je mag daarentegen niet inhouden voor normale slijtage door gewoon gebruik — zoals kleine plekken op de muren of natuurlijke verslechtering van de verf — noch voor reparaties die voor rekening van de eigenaar komen of gebreken die er al waren vóór de huurder introk.

Het belang van documenteren

Zowel bij het begin als aan het einde van het contract is het documenteren van de staat van de woning cruciaal. Een gedetailleerde inventaris van meubels en apparaten, gedateerde foto's van alle ruimtes, de meterstanden van de nutsvoorzieningen en een door beide partijen ondertekend overdrachtsproces-verbaal vormen fundamenteel bewijs bij elk meningsverschil.

Aan het einde van de huur is het verstandig het proces te herhalen: de huidige staat vergelijken met de oorspronkelijke inventaris en elke vastgestelde schade fotograferen. Na het Real Decreto-ley 29/2026 eist de LAU dat de staat van de woning bij oplevering schriftelijk wordt vastgelegd in een door beide partijen ondertekend document bij het einde van de huur; als dit niet wordt ondertekend, of als er geen enkel gebrek in staat, wordt vermoed, behoudens tegenbewijs, dat de woning in goede staat is opgeleverd. Deze documentatie beschermt zowel de eigenaar als de huurder.

Een niet teruggegeven waarborgsom terugvorderen

Als de eigenaar de waarborgsom niet teruggeeft, is de eerste stap meestal een buitengerechtelijke aanmaning te sturen, bijvoorbeeld via burofax, met vermelding van de einddatum van het contract, het verzoek tot teruggave en een redelijke termijn daarvoor. Bij een onbevredigend antwoord kan een vordering bij de rechtbank van eerste aanleg worden ingesteld, waar de waarborgsom plus de opgelopen rente en, in voorkomend geval, de proceskosten kunnen worden gevorderd.

Situatie van de huurder	Garantie die meestal wordt voorgesteld
Vast dienstverband	Wettelijke waarborgsom (1 maand)
Zelfstandige of freelancer	Waarborgsom + aanvullende garantie
Student	Waarborgsom + borg van de ouders
Geen vast loon	Aanvullende garantie binnen de wettelijke limiet of door de eigenaar afgesloten verzekering tegen wanbetaling

Aanvullende garanties

Naast de waarborgsom bestaan er andere manieren om de nakoming van het contract te verzekeren. Een bankgarantie biedt de garantie van een financiële instelling; de verzekering tegen wanbetaling, die de eigenaar afsluit en betaalt, dekt de huur tegen een jaarlijkse premie; een persoonlijke borg staat met zijn vermogen in, subsidiair of hoofdelijk naargelang wordt overeengekomen; en een aanvullende storting verhoogt het betaalde bedrag. Bij woningen moet je er rekening mee houden dat de wettelijke limiet van de aanvullende garantie ook deze vormen kan raken, dus het loont om elk geval na te gaan.

Officiële bronnen

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (geconsolideerde tekst, BOE): artikel 36, over de waarborgsom en aanvullende garanties.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): limieten op aanvullende garanties en document bij het einde van de huur.
• Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (geconsolideerde tekst, BOE): procedure voor gerechtelijke vordering.

Waarborgsommen correct beheren beschermt de belangen van beide partijen. Hulpmiddelen zoals Inquly gebruiken om waarborgsommen te registreren, data te bewaken, inventarissen en foto's op te slaan en de informatie van elke huurder te centraliseren maakt deze taak eenvoudiger en verkleint het risico op geschillen.