Rechten en plichten van de verhuurder in Spanje

In het kort

• De verhuurder heeft recht op de overeengekomen huur (en op jaarlijkse aanpassing ervan als het contract dat bepaalt, met de IRAV als plafond), op een waarborgsom en een aanvullende garantie binnen de wettelijke grenzen, en op terugkrijgen van de woning in de gevallen die de LAU voorziet.
• Zijn belangrijkste plichten zijn de woning in bewoonbare staat opleveren en onderhouden, de noodzakelijke reparaties uitvoeren (behalve kleine reparaties door normale slijtage en schade die aan de huurder te wijten is), de waarborgsom storten en de inkomsten aangeven.
• Bij woningen komen de kosten van vastgoedbemiddeling en van het opstellen van het contract voor rekening van de verhuurder.
• De minimale looptijd is vijf jaar (zeven als de verhuurder een rechtspersoon is); het daaropvolgende verlengingsregime wordt in 2026 hervormd, dus controleer de geldende regelgeving.

Een woning verhuren betekent een reeks wettelijke verantwoordelijkheden op je nemen, maar geeft ook rechten die elke eigenaar moet kennen om zijn verhuur doeltreffend te beheren. De Ley de Arrendamientos Urbanos (huurwet) stelt een kader vast dat zowel verhuurder als huurder beschermt, en het begrijpen van beide kanten is essentieel om conflicten te vermijden.

Je rechten als verhuurder

Het meest basale en vanzelfsprekende recht is de overeengekomen huur te ontvangen op de data die in het contract staan. Dit recht omvat de mogelijkheid het bedrag aan te passen volgens het overeengekomen mechanisme, met als grens de verandering van de referentie-index van het INE (IRAV), en betaling van elk verschuldigd bedrag te eisen. Naast de huur moet de eigenaar bij woninghuur een waarborgsom van één maand huur eisen, die hij moet storten bij de bevoegde instantie van zijn autonome regio en die hij aan het einde van het contract mag inhouden om schade of wanbetaling te dekken. Hij kan ook een aanvullende garantie overeenkomen, binnen de grenzen van artikel 36 van de LAU.

De woning terugkrijgen is een ander belangrijk recht, al gelden er specifieke voorwaarden. Als je een natuurlijke persoon bent, kun je de woning vóór het verstrijken van vijf jaar terugnemen om er zelf permanent te wonen, of familieleden in de eerste graad, of je echtgenoot na scheiding, echtscheiding of nietigverklaring van het huwelijk, op voorwaarde dat deze behoefte uitdrukkelijk in het contract is vermeld, het eerste jaar is verstreken en je dit minstens twee maanden van tevoren meedeelt. Als de woning binnen drie maanden daarna niet voor dat doel wordt betrokken, kan de huurder vragen terug te keren of een schadevergoeding eisen. Het contract kan ook worden ontbonden wanneer de huurder zijn verplichtingen niet nakomt, bijvoorbeeld door wanbetaling, niet toegestane onderverhuur of overdracht, opzettelijk veroorzaakte schade of niet toegestane werkzaamheden.

Wat niet bestaat, is een algemeen recht om de woning te betreden: het is de woonplaats van de huurder en die is beschermd. De LAU bepaalt wel dat de huurder noodzakelijke reparaties moet melden en de verhuurder in staat moet stellen de staat te controleren, en dat hij onderhoudswerken moet dulden die niet tot het einde van het contract kunnen wachten. Daarom is het verstandig in het contract af te spreken hoe de toegang voor reparaties of inspecties wordt aangekondigd en afgestemd.

Plichten waaraan je moet voldoen

Als tegenhanger van deze rechten legt de wet belangrijke plichten op. De voornaamste is de woning in bewoonbare staat op te leveren, met alle voorzieningen die goed werken en in overeenstemming met de geldende regelgeving. Het is niet genoeg de sleutels over te dragen: de woning moet in goede staat van onderhoud verkeren.

De verhuurder moet, zonder recht op huurverhoging daarvoor, alle reparaties uitvoeren die nodig zijn om de woning bewoonbaar te houden, behalve wanneer de achteruitgang aan de huurder te wijten is. Dit omvat structurele reparaties, zoals het dak of de gevel, en het onderhoud van de installaties. Kleine reparaties die voortvloeien uit slijtage door normaal gebruik zijn daarentegen voor rekening van de huurder. Na het Real Decreto-ley 29/2026 geldt: als de verhuurder een noodzakelijke reparatie die de bewoonbaarheid raakt niet uitvoert nadat de huurder daar schriftelijk om heeft gevraagd, kan de huurder de reparatie zelf laten uitvoeren en de kosten verrekenen met toekomstige huurbetalingen.

Het in stand houden van de woning gedurende de hele looptijd van het contract is een andere onvermijdelijke plicht. Je mag geen werkzaamheden uitvoeren die het normale gebruik van de woning belemmeren, noch het rustige woongenot van de huurder verstoren. De plichten strekken zich ook uit tot andere gebieden: de huurinkomsten aangeven in de IRPF, de waarborgsom storten, de kosten van vastgoedbemiddeling en van het opstellen van het contract dragen (die bij woninghuur niet op de huurder mogen worden verhaald) en, bij verhuur die onder btw valt, zoals bedrijfsruimten, een factuur uitreiken.

De looptijd van het contract volgens de LAU

Een aspect dat vaak vragen oproept is de looptijd van de huurovereenkomst. De LAU stelt een minimale looptijd van vijf jaar vast wanneer de verhuurder een natuurlijke persoon is, die wordt verlengd tot zeven jaar als het een rechtspersoon betreft. Als na die periode geen van beide partijen meedeelt niet te willen verlengen, wordt het contract verlengd met periodes van een jaar tot maximaal drie extra jaren. Om de niet-verlenging mee te delen, moet de eigenaar minstens vier maanden vóór het einde opzeggen, terwijl de huurder aan twee maanden genoeg heeft.

Daarbij komen de buitengewone verlengingen die de huurder in sommige gevallen kan aanvragen, zoals die in gebieden met een gespannen woningmarkt. Bovendien voorziet het Real Decreto-ley 28/2026 dat vanaf 15 november 2026 stilzwijgende verlengingen vijf jaar duren (zeven als de verhuurder een rechtspersoon is), dat de verhuurder zes maanden van tevoren moet opzeggen en dat hij in sommige gevallen van niet-verlenging de huurder moet vergoeden. Aangezien koninklijke wetsbesluiten door het Congreso moeten worden bekrachtigd, is het verstandig in het BOE de geldende tekst te controleren voordat je beslissingen neemt.

Aanbevelingen voor efficiënt beheer

Documentatie is je beste bondgenoot als verhuurder. Leg het contract altijd schriftelijk vast, documenteer de staat van de woning met een inventaris met foto's vóór de sleuteloverdracht en bewaar een overzicht van alle communicatie met de huurder. Bij elke tekortkoming heb je dan sterk bewijs om je standpunt te verdedigen.

Beheerhulpmiddelen zoals Inquly, ontworpen voor eigenaars die verhuren, maken het gemakkelijker betalingen, vervaldata, documenten en meldingen te beheren. Het volgen van de huurbetalingen automatiseren vermindert fouten en bespaart administratieve tijd.

Een opstalverzekering afsluiten die schade aan de constructie en wettelijke aansprakelijkheid dekt is sterk aan te raden. Sommige polissen bieden dekking voor huurachterstand, wat een extra beschermingslaag toevoegt; die verzekering sluit de eigenaar af, omdat ze niet van de huurder mag worden geëist.

Wanneer de huurder zijn verplichtingen niet nakomt

Bij tekortkomingen staat de wet je toe schriftelijk nakoming te eisen, het contract te ontbinden in de voorziene gevallen en zo nodig een gerechtelijke ontruimingsprocedure te starten. Sinds de Ley 12/2023 en de hervormingen van 2026 bevatten ontruimingen van hoofdverblijven in sommige gevallen extra stappen (bijvoorbeeld wanneer de huurder kwetsbaar is of de eiser een grootbezitter is), dus laat je adviseren voordat je een vordering instelt. Het is essentieel elke stap te documenteren en volgens de wettelijke procedures te handelen, zodat een overhaaste actie je vordering niet ongeldig maakt.

Officiële bronnen

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (geconsolideerde tekst, BOE): artikelen 9, 10, 18, 20, 21, 27 en 36.
• Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (geconsolideerde tekst, BOE).
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE): nieuw verlengingsregime.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): kosten, reparaties en garanties.

Je rechten en plichten als verhuurder kennen stelt je in staat je verhuur met juridische zekerheid te beheren en het risico op conflicten te minimaliseren. De sleutel is een goede documentatie bijhouden, digitale hulpmiddelen gebruiken die het beheer vergemakkelijken, altijd binnen het wettelijke kader handelen en twijfelgevallen met een professional bespreken.