Hoe je de huur in 2026 legaal verhoogt

In het kort

• De huur van een woning mag maar één keer per jaar worden aangepast, op de datum waarop elk contractjaar is verstreken, en alleen als het contract dit uitdrukkelijk bepaalt (artikel 18 van de LAU).
• De jaarlijkse verhoging mag niet hoger zijn dan de verandering van de Referentie-index voor de jaarlijkse aanpassing van woninghuurcontracten (IRAV), die het INE publiceert.
• De nieuwe huur is verschuldigd vanaf de maand na de schriftelijke kennisgeving aan de huurder, met vermelding van het toegepaste percentage.
• Buiten de jaarlijkse aanpassing kan de huur alleen stijgen door verbeteringswerken (artikel 19 van de LAU, met beperkingen) of door een nieuw contract af te spreken, waarvan de huur in gespannen gebieden ook beperkt is.

De aanpassing van de huurprijs is een van de belangrijkste rechten van een verhuurder, maar de uitoefening ervan moet strikt voldoen aan wat de Ley de Arrendamientos Urbanos (huurwet) bepaalt. Een onjuiste verhoging kan leiden tot conflicten met de huurder en zelfs tot nietigheid van de verhoging, dus het loont om de procedure goed te kennen voordat je een wijziging meedeelt.

Het wettelijke kader voor aanpassingen

De LAU bepaalt dat de huur slechts één keer per jaar mag worden aangepast, mits die mogelijkheid uitdrukkelijk in het contract is overeengekomen. Zonder die voorafgaande afspraak heeft de verhuurder geen recht om de prijs te verhogen tijdens de looptijd van de huurovereenkomst, ongeacht hoe de marktprijzen zich ontwikkelen.

De Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda droeg het Instituto Nacional de Estadística (INE) op een referentie-index voor de jaarlijkse aanpassing van woninghuurcontracten op te stellen: de IRAV, die sinds 2025 wordt gepubliceerd en bedoeld is om stabieler te zijn dan de IPC. Na de wijziging van artikel 18 van de LAU door het Real Decreto-ley 29/2026 van 6 oktober (van kracht sinds 8 oktober 2026) zegt de geconsolideerde tekst van de wet twee dingen: als het contract een aanpassing overeenkomt zonder de index te specificeren, wordt de IRAV toegepast; en in elk geval mag de jaarlijkse verhoging niet hoger zijn dan de verandering van de IRAV. Datzelfde koninklijk wetsbesluit breidt deze limiet uit naar contracten die vóór de Ley 12/2023 zijn gesloten.

Zoals elk Real Decreto-ley moet het door het Congreso worden bekrachtigd (de voorganger, het Real Decreto-ley 26/2026, kwam te vervallen omdat het niet werd bekrachtigd). Controleer daarom in het BOE de geldende tekst op de datum van elke aanpassing. In gebieden met een gespannen woningmarkt kunnen bovendien specifieke regels gelden, dus het is verstandig de situatie van elk contract en elke locatie na te gaan.

Vereisten voor een geldige verhoging

Om een huuraanpassing juridisch geldig te laten zijn, moet aan drie vereisten worden voldaan. Ten eerste moet het contract een aanpassingsbeding bevatten dat het herzieningsmechanisme specificeert. Een mogelijke formulering: "De huur wordt jaarlijks aangepast door toepassing van de verandering van de referentie-index voor de jaarlijkse aanpassing van woninghuurcontracten die het INE publiceert".

De tweede vereiste is het naleven van de termijn. De aanpassing is pas mogelijk wanneer elk contractjaar is verstreken, nooit eerder dan twaalf maanden na de start of na de laatste herziening. Ten slotte moet de aanpassing schriftelijk aan de huurder worden meegedeeld, met vermelding van het toegepaste percentage; als de huurder erom vraagt, moet de verklaring van het INE worden bijgevoegd. De aangepaste huur is verschuldigd vanaf de maand na de kennisgeving, en de wet staat toe dat dit gebeurt via een opmerking op de kwitantie van de vorige maand.

Hoe je het nieuwe bedrag berekent

De berekening van de nieuwe huur volgt een eenvoudige formule: je vermenigvuldigt de huidige huur met één plus de verandering van de toepasselijke index. Bijvoorbeeld: bij een huur van 900 euro per maand en een hypothetische verandering van 2,5 procent is de nieuwe huur 922,50 euro.

Als je beding naar een andere index verwijst (bijvoorbeeld de IPC) en de verandering daarvan groter is dan die van de IRAV, blijft de verhoging beperkt tot de verandering van de IRAV. Het INE publiceert de IRAV-gegevens op zijn officiële website: controleer de exacte waarde van het laatst gepubliceerde cijfer voordat je een aanpassing meedeelt.

Situatie	Toepasselijke index	Limiet
Hoofdverblijf met aanpassingsbeding	De overeengekomen index (de IRAV als er geen is gespecificeerd)	Verandering van de IRAV
Gespannen gebieden	Dezelfde jaarlijkse limiet; aanvullende regels voor de huur van nieuwe contracten	Volgens de regelgeving
Contracten zonder aanpassingsbeding	Geen verhoging mogelijk	—

De mededeling aan de huurder

De kennisgeving van de aanpassing moet altijd schriftelijk gebeuren, via een brief, een e-mail met ontvangstbevestiging of een burofax (aangetekend bericht met bewijskracht) als je liever een aantoonbaar bewijs hebt. Het document moet de ingangsdatum, de huidige huur, de gebruikte index met de procentuele verandering en het resulterende nieuwe bedrag bevatten.

Voorbeeld van een mededeling: Hierbij deel ik u mee dat, overeenkomstig het aanpassingsbeding van de huurovereenkomst die op [datum] is ondertekend, de jaarlijkse herziening van de huur aan de orde is. Door de index [naam van de index] toe te passen, met een verandering van [X] %, bedraagt de nieuwe maandhuur [bedrag] euro, verschuldigd vanaf [datum].

Bijzondere situaties om rekening mee te houden

Wanneer de minimale looptijd is verstreken — vijf jaar als de verhuurder een natuurlijke persoon is of zeven jaar als het een rechtspersoon is — en, in voorkomend geval, de verlengingen, kunnen de partijen een nieuw contract met een andere huur overeenkomen. Als niemand tijdig meedeelt het contract niet te willen verlengen, wordt het onder dezelfde voorwaarden verlengd. Let op: in gespannen gebieden is de huur van een nieuw contract beperkt door artikel 17 van de LAU, en het Real Decreto-ley 28/2026 voorziet in een wijziging van het verlengingsregime vanaf 15 november 2026 (stilzwijgende verlengingen van vijf jaar, opzegtermijn van zes maanden voor de verhuurder en een vergoeding voor de huurder in sommige gevallen van niet-verlenging). Controleer de geldende regelgeving voordat je het einde van een contract plant.

Contracten met een oude huur, van vóór 9 mei 1985, volgen een bijzonder aanpassingsregime waarvoor je de specifieke toepasselijke regelgeving moet raadplegen. Daarnaast staat artikel 19 van de LAU de verhuurder toe, tenzij anders is overeengekomen, de huur te verhogen wegens verbeteringswerken die zijn uitgevoerd nadat vijf contractjaren zijn verstreken (zeven als het een rechtspersoon is): de verhoging volgt uit het toepassen van de wettelijke rente plus drie punten op het geïnvesteerde kapitaal en mag niet hoger zijn dan twintig procent van de geldende huur.

Fouten die je moet vermijden

De meest voorkomende fouten bij het aanpassen van de huur zijn: de verhoging proberen door te voeren zonder aanpassingsbeding, de jaartermijn tussen aanpassingen niet respecteren, een verkeerde index toepassen of een verhoging boven de verandering van de IRAV, en de schriftelijke mededeling aan de huurder achterwege laten. Elk van deze fouten kan de verhoging ongeldig maken en tot claims leiden.

De huurder heeft het recht de berekening te controleren, de verklaring van de toegepaste index op te vragen en verhogingen aan te vechten die niet aan de wet voldoen. Bij een meningsverschil is het verstandig dit schriftelijk vast te leggen en dat de huurder minstens de onbetwiste huur blijft betalen, zodat het geschil niet uitloopt op een betalingsachterstand.

Planning en efficiënt beheer

Een goede gewoonte is een kalender van aanpassingen op te stellen. Twee maanden vóór de verjaardag van het contract is het verstandig het laatst gepubliceerde indexcijfer te raadplegen; vervolgens de schriftelijke kennisgeving ruim op tijd te versturen, rekening houdend met het feit dat de nieuwe huur pas verschuldigd is vanaf de maand na de kennisgeving; en, wanneer het zover is, de nieuwe huur toe te passen.

Hulpmiddelen zoals Inquly automatiseren een groot deel van dit proces met het contractbeheer: meldingen wanneer de aanpassingsdatum nadert, berekening met de officiële indexcijfers, het genereren van gepersonaliseerde kennisgevingen en een historisch overzicht van alle wijzigingen van het contract.

Officiële bronnen

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (geconsolideerde tekst, BOE): artikelen 17, 18 en 19 over huur, aanpassing en verbeteringen.
• Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (geconsolideerde tekst, BOE): oorsprong van de referentie-index en regime van eerdere contracten.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): wijziging van artikel 18 van de LAU.
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE): nieuw verlengingsregime van artikel 10 van de LAU.
• Índice de referencia de arrendamientos de vivienda (IRAV), laatste gegevens (INE).

De huur legaal verhogen vraagt aandacht voor detail en nauwgezet respect voor de vastgestelde termijnen en procedures. Elke stap van het proces documenteren beschermt de verhuurder tegen mogelijke claims en helpt een goede relatie met de huurder te behouden. Omdat de regelgeving in 2026 meerdere keren is gewijzigd, is het bij twijfel verstandig het concrete geval met een professional te bespreken.