Beskattning av uthyrning i Spanien: skatter och avdrag för ägare

Sammanfattning

• Hyresinkomster beskattas i IRPF (den spanska inkomstskatten) som avkastning på fastighetskapital: du deklarerar skillnaden mellan intäkterna och de avdragsgilla kostnaderna (bland annat räntor, reparationer, IBI, försäkringar, avgifter till bostadsrättsföreningen, 3 % avskrivning).
• Finansieringsräntor och kostnader för reparation och underhåll får tillsammans inte överstiga intäkterna för varje fastighet; överskottet kan dras av under de fyra följande åren.
• Om fastigheten hyrs ut som bostad kan det positiva nettoresultatet reduceras, och procentsatsen beror på avtalets datum: 60 % för avtal före den 26 maj 2023, 50 % som huvudregel (och högre procentsatser i särskilda fall) för senare avtal, och en ny skala för avtal som undertecknas från och med december 2026.
• Reduktionen tillämpas bara på det du själv deklarerar, innan skattemyndigheten inleder en kontroll.

Beskattningen av hyresinkomster väcker ofta frågor bland ägare. Genom att förstå hur avkastningen på fastighetskapital fungerar, vilka kostnader som kan dras av och vilka skattereduktioner som finns kan du optimera deklarationen och uppfylla skatteskyldigheterna korrekt.

Hur hyresinkomster beskattas

Intäkter från uthyrning av fastigheter räknas som avkastning på fastighetskapital i IRPF. Det nettoresultat som beskattas får man genom att dra de avdragsgilla kostnaderna från de totala intäkterna. Den skillnaden är nyckeln: att identifiera de avdragsgilla kostnaderna korrekt kan minska skattebördan avsevärt.

Bland de intäkter som ska deklareras ingår den avtalade månadshyran, men också belopp som hyresgästen betalar dig för kostnader som i grunden åligger dig, såsom avgifter till bostadsrättsföreningen när det har avtalats (efter Real Decreto-ley 29/2026 tillåter LAU inte att skatter på bostaden, som IBI, läggs på hyresgästen, utom när hyresgästen själv är skattskyldig), liksom ersättningar från en betalningsförsäkring som ersätter hyran. Depositionen är däremot inte en intäkt, eftersom den är avsedd att betalas tillbaka; om du till slut håller inne en del för att täcka obetalda hyror eller skador är det bra att rådgöra med en rådgivare om hur den ska deklareras.

Kostnader du kan dra av

Utbudet av avdragsgilla kostnader är brett och bör utnyttjas. Räntor på bostadslånet och andra finansieringskostnader är bland de mest betydande. Kostnader för underhåll och reparation — målning, reparation av installationer, byte av delar som pannor eller fönster — är också avdragsgilla, under förutsättning att de inte utgör förbättringar eller utbyggnader, som inte dras av som årets kostnad utan skrivs av. Observera: summan av räntor och kostnader för reparation och underhåll får inte överstiga de totala intäkterna för varje fastighet, och överskottet kan dras av under de fyra följande åren.

Skatter och avgifter kopplade till fastigheten minskar likaledes resultatet: IBI samt avgifter för sophämtning och avlopp är avdragsgilla. Detsamma gäller försäkringar som tecknats för fastigheten, oavsett om det är hemförsäkring, ansvarsförsäkring eller betalningsförsäkring för hyra.

Om ägaren står för kostnader för bostadsrättsföreningen, portvakt, bevakning eller trädgårdsskötsel av gemensamma ytor minskar också de beloppen resultatet. Fastighetens avskrivning förtjänar särskild uppmärksamhet: den beräknas genom att tillämpa tre procent per år på det högsta av erlagt anskaffningsvärde och taxeringsvärde (valor catastral), exklusive markens värde. Möbler och lösöre som upplåts med bostaden skrivs också av.

Post	Avdragsgill
Räntor på bostadslånet	Ja (gemensam gräns med reparationer)
IBI och avgifter	Ja
Försäkringar	Ja
Reparationer och underhåll	Ja (gemensam gräns med räntor)
Strukturella förbättringar	Inte som årets kostnad (skrivs av)
Avskrivning (3 %)	Ja

Reduktionen för bostadsuthyrning

När fastigheten hyrs ut som bostad kan ägaren tillämpa en reduktion på det positiva nettoresultatet. Procentsatsen beror på datumet då avtalet undertecknades:

• Avtal före den 26 maj 2023 (ikraftträdandet av Ley 12/2023): reduktionen på sextio procent gäller fortfarande.
• Avtal som undertecknats från det datumet till och med den 1 december 2026: ordningen i Ley 12/2023 tillämpas, med en generell reduktion på femtio procent och högre procentsatser i särskilda fall (till exempel hyressänkningar i ansträngda områden, förstagångsuthyrning till unga i dessa områden eller nyligen genomförda renoveringsarbeten).
• Senare avtal: Real Decreto-ley 29/2026 inför en ny skala, från femton till hundra procent, som bland annat beror på om hyran höjs eller sänks jämfört med det tidigare avtalet, på området, på hyresgästens ålder och på om hyresvärden inte är en storägare (gran tenedor).

Eftersom det kungliga lagdekretet måste fastställas av parlamentet (Congreso) är det bra att kontrollera vilken ordning som gäller för varje avtal innan du lämnar in deklarationen.

För att få en uppfattning om effekten: med ett nettoresultat på 6 000 euro lämnar en reduktion på sextio procent basen på 2 400 euro, och en på femtio procent på 3 000 euro.

Reduktionen gäller inte turistuthyrning, säsongsuthyrning eller tillfällig bostadsuthyrning, och inte heller uthyrning för annat ändamål än bostad: den är avsedd för uthyrning som utgör hyresgästens permanentbostad, och tillämpas bara på det resultat som skattebetalaren själv räknat fram i en deklaration som lämnats in innan ett kontrollförfarande inleds.

Ett praktiskt exempel

Anta en bostad som hyrs ut för 800 euro i månaden, vilket ger 9 600 euro i årliga intäkter. Om räntorna på bostadslånet uppgår till 2 400 euro, IBI till 500 euro, hemförsäkringen kostar 300 euro, avgiften till bostadsrättsföreningen 600 euro, årets reparationer 800 euro och den beräknade avskrivningen 1 500 euro, uppgår de avdragsgilla kostnaderna totalt till 6 100 euro (räntor och reparationer summerar till 3 200 euro, under intäkterna, så de dras av fullt ut).

Nettoresultatet skulle bli 3 500 euro. Med reduktionen på sextio procent (avtal före den 26 maj 2023) blir basen 1 400 euro; med den på femtio procent 1 750 euro. På det beloppet beskattas man enligt den IRPF-skala som gäller för varje skattebetalare.

Formella skyldigheter

Deklarationen av dessa inkomster görs i modelo 100 för IRPF, under den årliga deklarationsperioden, som brukar pågå från april till slutet av juni året efter. Det är viktigt att spara alla fakturor och kostnadsunderlag, eftersom skattemyndigheten kan begära in dem vid en kontroll. Om bostaden har stått tom en del av året kan det för den perioden bli aktuellt att deklarera en schablonintäkt för fastighetsinnehav (imputación de rentas inmobiliarias).

Utöver inkomstdeklarationen medför uthyrning andra skyldigheter, som att sätta in depositionen hos den behöriga regionala myndigheten inom den tidsfrist som varje autonom region (comunidad autónoma) fastställer.

Rekommendationer för optimering

Att registrera alla kostnader ordnat under året underlättar deklarationen avsevärt. Att kontrollera att avskrivningen beräknas korrekt förhindrar att avdrag går förlorade. Och med ett förvaltningsprogram som Inquly kan du kategorisera kostnader och intäkter för varje fastighet, ta fram rapporter och exportera uppgifterna till rådgivaren eller till själva deklarationen.

Officiella källor

• Ley 35/2006 del IRPF (konsoliderad text, BOE): artikel 23 (kostnader och reduktion för bostadsuthyrning) och trettioåttonde övergångsbestämmelsen.
• Reglamento del IRPF, Real Decreto 439/2007 (konsoliderad text, BOE): artikel 14, om avskrivning.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): ny reduktion för bostadsuthyrning.
• Manual práctico de Renta 2025 (Agencia Tributaria): kapitlet om avkastning på fastighetskapital.

En effektiv skatteförvaltning av uthyrningar utnyttjar alla tillgängliga avdrag och säkerställer att skatteskyldigheterna uppfylls utan obehagliga överraskningar. Eftersom beskattningen av uthyrning har ändrats flera gånger sedan 2023 är det klokt att gå igenom varje fall med en skatterådgivare.