Så läser du kalkylatorns resultat
Kalkylatorn ger fem siffror. Var och en svarar på en olika fråga, och ingen räcker till ensam.
Bruttoavkastning: för att jämföra annonser
Det är tolv månaders hyra dividerad med inköpspriset. Den tar inte hänsyn till kostnader eller tomma perioder, och därför är det den siffra som brukar stå i annonser och rapporter. Använd den för att jämföra bostäder med varandra efter samma kriterium, inte för att veta hur mycket du kommer att tjäna.
Nettoavkastning: den som räknas när du ska besluta
Nettot utgår från den hyra du faktiskt får (de månader bostaden är uthyrd som du anger), drar av de årliga kostnaderna och dividerar med den totala investeringen: pris plus skatter vid köpet, notarie, register, byrå och renovering. Det är samma formel som vi förklarar i guiden så räknar du ut avkastningen på en uthyrning, med två justeringar som gör den mer rättvisande: köpkostnaderna och vakansen.
Bland de årliga kostnaderna bör du ta med:
- IBI och sopavgift.
- Bostadsrättsförening/fastighetsägarsamfällighet.
- Försäkringar: hem och, om du tecknar den, försäkring mot obetald hyra.
- Underhåll och reparationer: en årlig reserv, även om du inte spenderar något ett år.
- Förvaltning, om du delegerar administrationen.
Nettovinst och kassaflöde
Den årliga nettovinsten är det som återstår av den mottagna hyran efter kostnaderna. Det månatliga kassaflödet drar dessutom av bolånets rata. Det kan vara negativt även om avkastningen är positiv: raten inkluderar amortering av kapitalet, vilket inte är en kostnad, men som ändå lämnar ditt konto varje månad.
Återbetalning av investeringen
Det är den totala investeringen dividerad med den årliga nettovinsten: hur många år det skulle ta för hyran att betala tillbaka det du satsade, utan att räkna med bostadens värdeökning eller hyreshöjningar. Om kostnaderna överstiger hyran anger kalkylatorn att investeringen inte återbetalas.
Vad kalkylatorn inte inkluderar
- IRPF. Hyresinkomsterna beskattas i inkomstdeklarationen, med avdragsgilla kostnader och, för permanentbostad, en reduktion som beror på avtalets datum och villkor. Vi förklarar det i guiden om beskattning av uthyrning.
- Den årliga uppräkningen av hyran, som i avtal som tecknats från och med den 26 maj 2023 följer INE:s IRAV-index. Vi går igenom det i artikeln om IPC och hyresuppräkning.
- Värdeökningen på bostaden.
Från beräkning till verkliga data
En uppskattning duger för att besluta om ett köp. När bostaden väl är uthyrd är det användbara att mäta med det du verkligen får in och spenderar. I Inquly uppdaterar varje betalning och varje kostnad du registrerar bostadens avkastning, och intäkterna och kostnaderna registreras per bostad, redo att exporteras när du förbereder deklarationen. Du kan se det på sidan om ekonomi.