IPC och hyresuppräkning 2026: indexet IRAV

Sammanfattning

• IPC är inte längre standardreferensen för att räkna upp bostadshyror: sedan 2025 publicerar INE IRAV, ett särskilt index som skapats på uppdrag av Ley 12/2023.
• Enligt artikel 18 i LAU (i lydelsen från Real Decreto-ley 29/2026) får den årliga höjningen inte överstiga förändringen i IRAV, och om avtalet föreskriver uppräkning utan att ange index tillämpas IRAV.
• Utan uppräkningsklausul i avtalet kan hyran inte räknas upp.
• Den uppräknade hyran kan krävas från månaden efter det skriftliga meddelandet till hyresgästen.

Under decennier var Índice de Precios al Consumo (IPC, konsumentprisindex) den främsta referensen för att räkna upp hyror i Spanien. De senaste åren har dock inneburit viktiga förändringar i regelverket som varje ägare och hyresgäst bör känna till för att utöva sina rättigheter korrekt.

För att göra beräkningen med INE:s senaste data kan du använda kalkylatorn för hyresuppräkning.

Från IPC till det nya referensindexet

Det allmänna IPC mäter prisförändringen för en representativ korg av varor och tjänster som en genomsnittlig familj konsumerar. Korgen innehåller volatila poster, som energi och färska livsmedel, vilket kan ge kraftiga svängningar från en månad till nästa. När inflationen sköt i höjden ingrep därför lagstiftaren för att förhindra orimliga hyreshöjningar.

Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda gav Instituto Nacional de Estadística (INE) i uppdrag att skapa ett särskilt referensindex för årlig uppräkning av bostadshyresavtal (IRAV), avsett att vara stabilare och mer förutsägbart än IPC. Sedan 2025 publicerar INE det indexet, som fungerar som gräns för den årliga uppräkningen av bostadshyror.

Det gällande regelverket

Den spanska hyreslagen (Ley de Arrendamientos Urbanos) föreskriver att hyran bara får räknas upp den dag varje avtalsår fullbordas, att uppräkningen uttryckligen måste vara avtalad och att den uppräknade hyran kan krävas från månaden efter det skriftliga meddelandet.

De senaste åren har sett extraordinära begränsningar av höjningarna: 2022 och 2023 begränsades uppräkningen i allmänhet till två procent och 2024 till tre procent, med nyanser beroende på typ av hyresvärd och vad parterna hade avtalat. Sedan 2025 är taket förändringen i IRAV. Efter Real Decreto-ley 29/2026 av den 6 oktober (i kraft sedan den 8 oktober 2026) anger LAU uttryckligen det taket i sin artikel 18 och utsträcker det till avtal som tecknats före Ley 12/2023, vilka fram till dess brukade räknas upp enligt sin egen klausul. Som alla kungliga lagdekret måste det fastställas av parlamentet (Congreso), så det är bra att kontrollera i BOE vilken lydelse som gäller den dag varje uppräkning sker.

Så beräknar du uppräkningen

Beräkningen följer en enkel formel: den nya hyran får man genom att multiplicera den nuvarande hyran med ett plus indexets förändring delat med hundra. Med en hyra på 850 euro och en klausul som hänvisar till IPC med en hypotetisk förändring på 3,5 procent skulle beräkningen ge 879,75 euro. Men om IRAV:s förändring vid det datumet var tre procent kan bara en höjning upp till 875,50 euro tillämpas.

När förändringen i det avtalade indexet är negativ kan hyran sänkas, beroende på hur klausulen är formulerad. Vissa avtal innehåller klausuler om "ingen sänkning"; deras giltighet och omfattning bör ses över i varje enskilt fall.

Exempel (hypotetiska värden)	Nuvarande hyra	Avtalat index	IRAV-tak	Ny hyra
Hög förändring	850 €	3,5 %	3 %	875,50 €
Normal förändring	750 €	1,8 %	Nås inte	763,50 €
Negativ förändring	900 €	-0,5 %	—	895,50 €

Uppräkningsklausulen i avtalet

Utan en särskild klausul som tillåter uppräkning har ägaren ingen rätt att ändra hyran under hyrestiden. En väl formulerad klausul bör ange översynens periodicitet — normalt årlig, i samband med avtalets årsdag —, det tillämpliga referensindexet, den månad som ska ligga till grund för beräkningen och meddelandeförfarandet.

Standardklausul: Hyran räknas upp årligen, vid varje årligt förfallodatum i avtalet, genom tillämpning av den årliga förändringen i det referensindex för årlig uppräkning av bostadshyresavtal som publiceras av Instituto Nacional de Estadística, med den senast publicerade uppgiften vid uppräkningsdatumet.

Formellt meddelande till hyresgästen

Meddelandet ska göras skriftligen och innehålla meddelandets datum, avtalets identifiering (fastighetens datum och adress), nuvarande hyra, det tillämpade indexet med dess exakta värde, den beräknade nya hyran och det datum från vilket den kan krävas. Om hyresgästen begär det ska INE:s intyg bifogas; lagen tillåter också att meddelandet görs genom en anteckning på föregående månads kvitto.

Om ägaren meddelar för sent kan den nya hyran bara krävas från månaden efter meddelandet. Om skillnaderna för tidigare månader kan krävas, eller om uppräkningen för ett år som inte meddelades går förlorad, är omstridda frågor som beror på klausulen och domstolarnas tolkning: det klokaste är att alltid meddela i tid.

Särskilda situationer

Avtal som inte innehåller någon uppräkningsklausul tillåter inte att hyran ändras, om inte ett nytt avtal nås med hyresgästen: hyran förblir oförändrad under hela avtalstiden.

I områden som förklarats ansträngda är IRAV-taket per år detsamma, men det finns ytterligare regler om hyran i nya avtal (artikel 17 i LAU) och om extraordinära förlängningar, utöver de regler som varje autonom region (comunidad autónoma) kan utfärda. Det är bra att ta reda på situationen för varje läge.

Avtalets första år tillåter ingen uppräkning alls. Oavsett när dokumentet undertecknades kan den första översynen bara tillämpas när tolv månaders giltighet har fullbordats.

Hyresgästens rätt att bestrida

Om hyresgästen anser att uppräkningen inte är lagenlig kan denne bestrida den: när avtalet saknar uppräkningsklausul, när förändringen i IRAV överskrids, när beräkningen innehåller fel eller när meddelandet inte har gjorts korrekt. Förfarandet börjar oftast med ett skriftligt meddelande om oenigheten, följt av en begäran om detaljerad motivering. Om oenigheten kvarstår erbjuder medling en lösningsväg innan man som sista utväg vänder sig till domstol.

Officiella källor

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (konsoliderad text, BOE): artikel 18 och elfte tilläggsbestämmelsen.
• Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (konsoliderad text, BOE): uppdraget till INE och reglerna för tidigare avtal.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): nuvarande lydelse av artikel 18 i LAU.
• Índice de referencia de arrendamientos de vivienda (IRAV), senaste data (INE).
• Índice de precios de consumo (IPC), senaste data (INE).

För att ta reda på vilken procentsats som gäller använder kalkylatorn för hyresuppräkning de senaste data som INE publicerat. Därefter, i Inqulys avtalshantering, föreslår varje uppräkning nästa årsdag av avtalet som datum (aldrig före den första), beräknar den nya hyran med det index du anger, tillämpas automatiskt på sitt datum och sparas i avtalets historik tillsammans med den dokumentation du bifogar.