Hyresdeposition i Spanien: fullständiga regler och återbetalning

Sammanfattning

• Vid bostadsuthyrning är den lagstadgade depositionen en månadshyra, i kontanter; vid uthyrning för annat ändamål än bostad (till exempel en lokal) två månadshyror (artikel 36 i LAU, den spanska hyreslagen).
• Dessutom kan en ytterligare garanti på upp till två månadshyror avtalas i bostadsavtal på upp till fem år (sju om hyresvärden är en juridisk person); sedan Real Decreto-ley 29/2026 får hyresgästen inte krävas på att teckna en betalningsförsäkring.
• Depositionen räknas inte upp under avtalets första fem (eller sju) år.
• Insättningen av depositionen hos den regionala myndigheten regleras av varje autonom region (comunidad autónoma), och om depositionen inte återbetalas inom en månad från nyckelöverlämnandet löper lagstadgad ränta på saldot.

Depositionen är ett av de grundläggande inslagen i varje hyresavtal. Beloppet, som hyresgästen betalar när uthyrningen börjar, fungerar som säkerhet mot eventuella skador eller uteblivna betalningar, och en korrekt hantering av det förebygger många konflikter när avtalsförhållandet upphör.

Belopp enligt lag

Den spanska hyreslagen (Ley de Arrendamientos Urbanos) fastställer exakt depositionens belopp beroende på typ av uthyrning. För bostäder motsvarar den obligatoriska depositionen en månadshyra. Parterna kan dessutom avtala om en ytterligare garanti som i bostadsavtal på upp till fem år (sju om hyresvärden är en juridisk person) inte får överstiga två månadshyror, vilket ger högst tre sammanlagt. Efter reformen genom Real Decreto-ley 29/2026 får den ytterligare garantin vid tillfällig bostadsuthyrning inte överstiga en månadshyra, och hyresgästen får under inga omständigheter krävas på att teckna en betalningsförsäkring.

Kommersiella lokaler följer en annan regel: den obligatoriska depositionen uppgår till två månadshyror och LAU anger inget tak för ytterligare garantier.

Den obligatoriska insättningen

En skyldighet som många ägare inte känner till eller bortser från är behovet av att sätta in depositionen hos den behöriga regionala myndigheten. I Madrid är det Agencia de Vivienda Social, i Katalonien INCASÒL, och i övriga regioner den myndighet som regionens regler utser. Varje region fastställer sin egen tidsfrist och sitt eget förfarande, och vissa har särskilda ordningar; underlåtenhet kan leda till sanktioner, så kontrollera bostadsmyndighetens webbplats i din region.

Dokumentationen som vanligen krävs för insättningen omfattar en kopia av hyresavtalet, hyresvärdens och hyresgästens identitetsuppgifter, depositionens exakta belopp och fastighetens katastralreferens. Att spara kvittot på insättningen är avgörande för att kunna återfå depositionen när avtalet upphör.

Uppräkning under hyrestiden

Under avtalets första fem år, eller de första sju om hyresvärden är en juridisk person, räknas depositionen inte upp. Därefter, varje gång avtalet förlängs, kan hyresvärden kräva att den höjs — eller hyresgästen att den sänks — så att den motsvarar en månadshyra enligt den hyra som då gäller (två vid uthyrning för annat ändamål än bostad). Om den ursprungliga depositionen till exempel var 800 euro och den gällande hyran vid förlängningen efter det femte året är 864 euro, kan hyresvärden begära 64 euro till för att justera garantin.

Om avtalet har slutits för mer än fem (eller sju) år bestäms uppräkningen av depositionen under den överskjutande tiden av vad parterna kommer överens om, och i brist på överenskommelse av vad som avtalats om uppräkningen av hyran.

Återbetalning när avtalet upphör

Det saldo av depositionen som ska återbetalas till hyresgästen löper med lagstadgad ränta om en månad förflyter från nyckelöverlämnandet utan att det har betalats tillbaka. För att full återbetalning ska ske måste bostaden vara i gott skick, förbrukningsavgifterna betalade, hyror och kostnader reglerade och inventarieförteckningen i ordning.

När depositionen får hållas inne

Lagen tillåter ägaren att hålla inne en del av eller hela depositionen under vissa omständigheter. Skador som går utöver normalt slitage, obetalda hyror, obetalda räkningar för förbrukning och kostnader för extra städning kan motivera att depositionen hålls inne. Däremot får den inte hållas inne för normalt slitage från vanligt bruk — som små märken på väggarna eller målarfärgens naturliga åldrande — inte heller för reparationer som åligger ägaren eller fel som redan fanns innan hyresgästen flyttade in.

Vikten av att dokumentera

Både vid avtalets början och slut är det avgörande att dokumentera bostadens skick. En detaljerad förteckning över möbler och vitvaror, daterade fotografier av alla rum, avläsning av mätarna för förbrukning och ett överlämnandeprotokoll undertecknat av båda parter utgör grundläggande bevis vid eventuella meningsskiljaktigheter.

När uthyrningen upphör bör processen upprepas: jämför det aktuella skicket med den ursprungliga inventarieförteckningen och fotografera varje skada som upptäcks. Efter Real Decreto-ley 29/2026 kräver LAU att bostadens skick vid återlämnandet dokumenteras skriftligen i ett avslutsdokument undertecknat av båda parter; om det inte undertecknas, eller om det inte anger några skador, presumeras det, om motsatsen inte bevisas, att bostaden lämnades i gott skick. Den dokumentationen skyddar både ägaren och hyresgästen.

Att kräva tillbaka en deposition som inte betalats

Om ägaren inte betalar tillbaka depositionen är det första steget oftast att skicka en utomrättslig kravskrivelse, till exempel genom burofax (rekommenderat brev med bevisverkan), där avtalets slutdatum anges, återbetalning begärs och en rimlig frist ges. Om inget tillfredsställande svar kommer kan talan väckas vid första instans (juzgado de primera instancia), där depositionen med upplupen ränta och i förekommande fall rättegångskostnader kan yrkas.

Hyresgästens situation	Garanti som brukar föreslås
Fast anställning	Lagstadgad deposition (1 månad)
Egenföretagare eller frilans	Deposition + ytterligare garanti
Student	Deposition + föräldrarnas borgen
Utan fast lön	Ytterligare garanti inom lagens gräns eller betalningsförsäkring som ägaren tecknar

Ytterligare garantier

Förutom depositionen finns andra sätt att säkra att avtalet fullgörs. En bankgaranti ger ett finansiellt instituts säkerhet; betalningsförsäkringen, som ägaren tecknar och betalar, täcker hyrorna mot en årlig premie; en personlig borgensman svarar med sin förmögenhet, subsidiärt eller solidariskt beroende på överenskommelse; och en extra deposition ökar det inbetalda beloppet. Vid bostadsuthyrning bör du ha i åtanke att lagens tak för den ytterligare garantin även kan omfatta dessa former, så det lönar sig att se över varje fall.

Officiella källor

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (konsoliderad text, BOE): artikel 36, om deposition och ytterligare garantier.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): begränsningar av ytterligare garantier och avslutsdokument för uthyrningen.
• Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (konsoliderad text, BOE): förfarande för att väcka talan.

En korrekt hantering av depositioner skyddar båda parters intressen. Att använda verktyg som Inquly för att registrera depositioner, hålla koll på datum, lagra inventarieförteckningar och foton och samla informationen om varje hyresgäst underlättar arbetet och minskar risken för tvister.