Guide för privata hyresvärdar: så organiserar du din uthyrning av 1 till 10 bostäder
Om du hyr ut en, tre eller tio bostäder behöver du ingen byråprogramvara: du behöver veta vem som är skyldig dig vad, när varje avtal löper ut och var varje papper finns. Inquly är gjort för det fallet, med ett abonnemang Gratis för din första fastighet och abonnemanget Hyresvärd när portföljen växer.
Vad en privat hyresvärd egentligen behöver
En hyresvärd med några få bostäder behöver fyra saker: ett tillförlitligt register över betalningar, avtalen och deras kalender, kostnaderna för varje fastighet och ett enkelt sätt att prata med hyresgästen. Allt annat är sekundärt.
I praktiken innebär det:
- Avtal med tydliga datum: start, löptid, förlängningar och avisering före förfallodagen.
- Kontrollerade betalningar: veta vilken månadshyra som är betald och vilken som är utestående utan att gå igenom kontoutdraget rad för rad.
- Kostnader per fastighet: IBI, bostadsrättsförening/fastighetsägarsamfällighet, försäkring, reparationer och bolån, för att känna till den verkliga avkastningen.
- Dokument till hands: undertecknat avtal, inventarieförteckning, energicertifikat, kvitton.
En typisk månad med Inquly
Den månatliga rutinen med Inquly går ut på att titta på översikten, bekräfta betalningarna och anteckna de nya kostnaderna. Så här brukar det se ut:
- Dag 1: översikten visar vilka hyror som förfaller den här månaden. Med abonnemanget Hyresvärd skickar Inquly betalningspåminnelser via e-post till hyresgästerna före betalningsdatumet.
- Första veckan: du markerar de mottagna betalningarna eller importerar kontoutdraget (CSV eller OFX, med mallar för banker som BBVA, Santander, CaixaBank, ING eller Sabadell) för att stämma av dem.
- När en faktura kommer: du registrerar kostnaden på dess fastighet. De kostnader som återkommer (bostadsrättsförening/fastighetsägarsamfällighet, försäkring) kan schemaläggas som återkommande kostnader.
- Om något går sönder: hyresgästen anmäler det från sin portal och du följer det som ett underhållsärende.
- Vid månadsskiftet: du tittar på intäkter, kostnader och kassaflöde per fastighet.
Avtal, deposition och hyresuppräkning
Inquly innehåller en mall för hyresavtal för bostad enligt Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994), samt mallar för inventarieförteckning, kvitto och avräkning av deposition. Du hittar mer sammanhang i vår mall för hyresavtal enligt LAU.
Depositionen
För bostad fastställer LAU en lagstadgad deposition på en månadshyra. Inquly registrerar den i avtalet och skapar, när avtalet upphör, avräkningen med motiverade avdrag. Deponeringen hos den autonoma myndigheten beror på varje autonom region och sköter du själv.
Den årliga uppräkningen
Hyran får bara räknas upp när varje avtalsår har gått (art. 18 LAU), och Inquly låter dig inte tillämpa en översyn före den årsdagen. Indexet beror på avtalets datum och på vad som avtalats: avtal som tecknats sedan Ley 12/2023 har egna regler. Vi förklarar det i guiden om IPC i hyresavtal.
Skatter: vad Inquly gör och vad det inte gör
Inquly ordnar dina intäkter och kostnader så att inkomstdeklarationen blir enklare, men lämnar inte in skatter åt dig.
- Bostad: hyra av permanentbostad är oftast momsbefriad. Det viktiga är att hålla isär intäkterna och de avdragsgilla kostnaderna för varje fastighet inför IRPF.
- Lokaler och kontor: har normalt moms på 21 % och, om hyresgästen är ett företag eller en yrkesutövare, IRPF-källskatt. Inquly skapar fakturor med moms och IRPF och, från abonnemanget Hyresvärd, sammanfattningen för Modelo 303.
Skattereglerna ändras beroende på din situation och din autonoma region; din rådgivare ska validera varje deklaration.
Gratis eller Hyresvärd: så väljer du
| Behov | Gratis | Hyresvärd |
|---|---|---|
| Fastigheter | 1 | Upp till 10 |
| Hyresgäster och avtal | Obegränsat per fastighet | Obegränsat per fastighet |
| Hyresgästportal | Nej | Ja (upp till 10 hyresgäster) |
| Betalningspåminnelser via e-post | Nej | Ja |
| Lagring av dokument | 50 MB | 1 GB |
| Modelo 303 | Nej | Ja |
| Pris | 0 € | 4,99 €/mån eller 49,90 €/år |
Om du har en enda bostad, börja med Gratis och betala inte förrän du behöver det. Om du har flera, prova Hyresvärd i 7 dagar utan kort. Alla detaljer finns under priser.
Så kommer du igång på en eftermiddag
Att skapa ditt konto och lägga upp den första bostaden tar några minuter. Därefter lägger du till hyresgästen, avtalet med dess hyra och deposition, och de fasta kostnaderna. Om du kommer från ett kalkylblad kan du importera fastigheter, hyresgäster och transaktioner från CSV eller Excel. Stegen finns i guiden för att komma igång.