Hyresavtal enligt LAU: vad det måste innehålla 2026

Sammanfattning

• Ett bostadshyresavtal enligt LAU (den spanska hyreslagen) identifierar parterna och fastigheten och fastställer avtalstid, hyra och betalningssätt, uppräkningsklausulen (med IRAV som tak), depositionen och garantierna.
• Minsta avtalstid är fem år (sju om hyresvärden är en juridisk person), och hyresgästen kan säga upp avtalet efter sex månader med trettio dagars varsel.
• Energideklarationen (certificado de eficiencia energética) måste göras tillgänglig för hyresgästen, och det är bra att bifoga inventarieförteckning och foton.
• Kostnaderna för fastighetsförmedling och för att upprätta avtalet får inte läggas på hyresgästen. Med reformerna i oktober 2026 bör alla äldre mallar ses över.

Hyresavtalet är hörnstenen i varje hyresförhållande. Ett väl formulerat dokument, i enlighet med Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), skyddar båda parters intressen och förebygger de flesta konflikter som kan uppstå under hyrestiden. Att känna till dess väsentliga delar är nödvändigt för både ägare och hyresgäster.

Identifiering av parterna och fastigheten

Varje avtal ska börja med fullständig identifiering av hyresvärden och hyresgästen: fullständigt namn, identitetshandling och nuvarande adress. När någon av parterna agerar genom ombud ska även ombudets uppgifter och en hänvisning till den fullmakt som ger behörighet anges.

Den uthyrda fastigheten kräver en exakt beskrivning: fullständig adress med katastralreferens, nyttjad yta och uppgifter om medföljande tillbehör, som förråd eller garageplatser. Reglerna (Real Decreto 390/2021) kräver dessutom att energideklarationen finns och görs tillgänglig för den nya hyresgästen.

Avtalstid och förlängningar

LAU fastställer en minsta avtalstid på fem år när hyresvärden är en fysisk person, som utökas till sju år om det är en juridisk person. Under den perioden har hyresgästen rätt att bo kvar i bostaden även om avtalet hade slutits för en kortare tid, såvida denne inte minst trettio dagar i förväg meddelar att den inte vill förnya.

När minimiperioden har gått, och ingen av parterna meddelar att den inte vill förnya, förlängs avtalet i ettårsperioder upp till högst tre år till. För att förhindra förlängning måste ägaren ge besked fyra månader i förväg och hyresgästen två. Observera att Real Decreto-ley 28/2026 föreskriver en ändring av denna ordning från och med den 15 november 2026 (tysta förlängningar på fem år, sex månaders förhandsbesked för hyresvärden och ersättning i vissa fall), och att det i ansträngda områden finns extraordinära förlängningar på hyresgästens begäran.

De gamla säsongsavtalen har också förändrats. Efter Real Decreto-ley 29/2026 reglerar LAU tillfällig bostadsuthyrning: den kräver en verklig och styrkbar orsak till hyresgästens förflyttning, som uttryckligen ska anges i avtalet, och en avtalstid på mer än trettioen dagar och, som huvudregel, högst tolv månader; saknas orsaken behandlas avtalet som ett permanentbostadsavtal. Säsongsavtal som undertecknats före den 8 oktober 2026 följer sin tidigare ordning till utgången. Vissa autonoma regioner (comunidades autónomas) har dessutom egna regler.

Hyran och dess uppräkning

Avtalet ska tydligt ange månadshyrans belopp, det datum då den ska betalas — om inget annat avtalats, inom de sju första dagarna i månaden — och betalningssättet. LAU föreskriver att betalning sker med elektroniska medel, med undantag, och att hyresvärden inte får kräva förskottsbetalning av mer än en månadshyra. Det är bra att ange uppgifter om det bankkonto där insättningarna ska göras.

Hyresuppräkningsklausulen förtjänar särskild uppmärksamhet. Den ska ange vilket index som tillämpas och när översynen sker. Enligt artikel 18 i LAU tillämpas, om uppräkning avtalas utan att index anges, INE:s referensindex (IRAV), och i alla fall får den årliga höjningen inte överstiga dess förändring. Utan denna klausul kan ägaren inte räkna upp hyran under avtalstiden.

Om hyresgästen ska ta på sig allmänna kostnader för fastigheten, som avgifter till bostadsrättsföreningen, måste överenskommelsen vara skriftlig och ange det årliga beloppet. Efter Real Decreto-ley 29/2026 får skatter som hör till bostaden inte läggas på hyresgästen, utom när hyresgästen själv är skattskyldig.

Deposition och garantier

Lagen kräver att hyresgästen lämnar en deposition motsvarande en månadshyra vid bostadsuthyrning. Dessutom kan en ytterligare garanti på upp till två månadshyror avtalas i avtal på upp till fem år (sju om hyresvärden är en juridisk person), vilket ger högst tre månader sammanlagt; vid tillfällig bostadsuthyrning får den ytterligare garantin inte överstiga en månadshyra, och hyresgästen får under inga omständigheter krävas på att teckna en betalningsförsäkring.

Avtalet ska ange depositionens belopp, som hyresvärden måste sätta in hos den behöriga regionala myndigheten inom den tidsfrist som regionens regler fastställer.

Klausuler om användningen av fastigheten

Det är bra att ta med klausuler som reglerar användningen av bostaden och klargör att den ska tillgodose hyresgästens och dennes familjs permanenta bostadsbehov. När det gäller underhållet ska hyresgästen hålla fastigheten i gott skick och stå för små reparationer som beror på normalt bruk.

Förbudet mot att utföra arbeten utan ägarens skriftliga medgivande skyddar fastighetens integritet. På samma sätt förebygger klausulen som förbjuder hel eller delvis andrahandsuthyrning utan uttryckligt tillstånd oönskade situationer.

Uppsägningsklausul: Hyresgästen kan säga upp avtalet efter att sex månader har förflutit sedan dess början, genom att meddela hyresvärden minst trettio dagar i förväg.

Efter Real Decreto-ley 29/2026 ger en sådan uppsägning inte hyresvärden rätt till ersättning, och vid tillfällig bostadsuthyrning kan hyresgästen säga upp efter en månad, med tio dagars varsel.

Kompletterande dokumentation

Tillsammans med avtalet är det bra att bifoga en detaljerad inventarieförteckning över medföljande möbler och lösöre, daterade foton som dokumenterar bostadens skick vid uthyrningens början, energideklarationen, bostadsintyget (cédula de habitabilidad) om den autonoma regionen kräver det och en kopia av senaste IBI-avin som gör det möjligt att kontrollera katastralreferensen.

Den dokumentationen är avgörande för att lösa eventuella meningsskiljaktigheter när avtalet upphör, särskilt vad gäller återbetalning av depositionen. Vid avslutet kräver LAU dessutom ett avslutsdokument undertecknat av båda parter som anger bostadens skick.

Registrering av avtalet

Inskrivning i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) är frivillig och behövs inte för att avtalet ska vara giltigt. Om du är intresserad av att skriva in det, till exempel för att stärka dess verkan mot tredje man, är det bra att rådgöra med en yrkesperson, eftersom artikel 7 i LAU, som reglerade den frågan, reformerades i oktober 2026. Skattemässigt är bostadsuthyrningar för stadigvarande bruk undantagna från Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Officiella källor

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (konsoliderad text, BOE): avtalstid, hyra, kostnader, uppsägning och deposition.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): tillfällig bostadsuthyrning, kostnader och garantier.
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE): förlängningsregler.
• Real Decreto 390/2021, certificación de eficiencia energética (konsoliderad text, BOE).
• Texto refundido de la Ley del ITP y AJD, Real Decreto Legislativo 1/1993 (konsoliderad text, BOE): artikel 45, undantag för bostadsuthyrning.

Verktyg som Inquly låter dig skapa avtal utifrån mallar, anpassa klausulerna efter varje uthyrnings behov, lagra all tillhörande dokumentation säkert och hantera förfallodatum och förnyelser utan risk för att något glöms bort. Eftersom LAU har ändrats flera gånger under 2026 är det klokt att låta en yrkesperson granska varje mall innan du undertecknar. Ett väl formulerat avtal är den bästa garantin för ett hyresförhållande utan obehagliga överraskningar.