Droits et obligations du bailleur en Espagne

En résumé

• Le bailleur a le droit de percevoir le loyer convenu (et de le réviser une fois par an si le contrat le prévoit, dans la limite de l'IRAV), d'exiger le dépôt de garantie et une garantie supplémentaire dans les limites légales, et de récupérer le logement dans les cas prévus par la LAU.
• Ses principales obligations sont de délivrer et d'entretenir le logement dans des conditions d'habitabilité, d'effectuer les réparations nécessaires (sauf les petites réparations dues à l'usure normale et les dégradations imputables au locataire), de déposer le dépôt de garantie et de déclarer les revenus.
• Pour un logement, les frais de gestion immobilière et de formalisation du contrat sont à la charge du bailleur.
• La durée minimale est de cinq ans (sept si le bailleur est une personne morale) ; le régime des prorogations qui suit est en cours de réforme en 2026, il convient donc de vérifier la réglementation en vigueur.

Louer un logement implique d'assumer un certain nombre de responsabilités légales, mais confère aussi des droits que tout propriétaire doit connaître pour gérer efficacement ses locations. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, loi espagnole sur les baux d'habitation) établit un cadre qui protège à la fois le bailleur et le locataire, et comprendre les deux côtés de l'équation est essentiel pour éviter les conflits.

Vos droits en tant que bailleur

Le droit le plus élémentaire est de percevoir le loyer convenu aux dates fixées dans le contrat. Ce droit inclut la possibilité de réviser le montant selon le mécanisme convenu, dans la limite de la variation de l'indice de référence de l'INE (IRAV), et d'exiger le paiement de toute somme due. Outre le loyer, le propriétaire doit exiger un dépôt de garantie équivalent à une mensualité pour la location d'un logement, qu'il devra déposer auprès de l'organisme compétent de sa communauté autonome et qu'il pourra retenir à la fin du contrat pour couvrir des dégradations ou des impayés. Il peut aussi convenir d'une garantie supplémentaire, dans les limites de l'article 36 de la LAU.

La récupération du logement est un autre droit important, mais soumis à des conditions précises. Si vous êtes une personne physique, vous pouvez le récupérer avant cinq ans pour en faire votre résidence permanente, celle de vos parents ou enfants au premier degré, ou celle de votre conjoint en cas de séparation, de divorce ou de nullité du mariage, à condition que ce besoin ait été expressément mentionné dans le contrat, que la première année soit écoulée et que vous préveniez au moins deux mois à l'avance. Si, dans les trois mois suivants, le logement n'est pas occupé à cette fin, le locataire peut demander à y revenir ou une indemnisation. La résiliation du contrat est également possible lorsque le locataire manque à ses obligations, par exemple en cas d'impayé, de sous-location ou de cession non autorisées, de dégradations commises intentionnellement ou de travaux non autorisés.

Il n'existe en revanche aucun droit général d'entrer dans le logement : c'est le domicile du locataire et il est protégé. La LAU prévoit bien que le locataire doit signaler les réparations nécessaires et permettre au bailleur de vérifier l'état du logement, et qu'il doit supporter les travaux de conservation qui ne peuvent attendre la fin du contrat. C'est pourquoi il est conseillé de convenir dans le contrat de la façon dont l'accès pour des réparations ou des vérifications sera annoncé et coordonné.

Obligations que vous devez respecter

En contrepartie de ces droits, la loi impose des obligations importantes. La principale est de délivrer le logement dans des conditions d'habitabilité, avec tous les services en bon état de fonctionnement et conformément à la réglementation en vigueur. Il ne suffit pas de remettre les clés : le bien doit être en bon état de conservation.

Le bailleur doit effectuer, sans pouvoir augmenter le loyer pour cela, toutes les réparations nécessaires pour maintenir le logement en état d'habitabilité, sauf lorsque la dégradation est imputable au locataire. Cela comprend les réparations structurelles, comme la toiture ou la façade, et l'entretien des installations. En revanche, les petites réparations dues à l'usure liée à l'usage normal incombent au locataire. Depuis le Real Decreto-ley 29/2026, si le bailleur ne traite pas une réparation nécessaire touchant à l'habitabilité après que le locataire la lui a réclamée par écrit, ce dernier peut en venir à l'exécuter lui-même et à en déduire le coût des loyers futurs.

La conservation du logement pendant toute la durée du contrat est une autre obligation incontournable. Vous ne pouvez pas réaliser de travaux qui empêchent l'usage normal du bien ni troubler la jouissance paisible du locataire. Les obligations s'étendent aussi à d'autres domaines : déclarer les revenus locatifs à l'IRPF (impôt espagnol sur le revenu), déposer le dépôt de garantie, assumer les frais de gestion immobilière et de formalisation du contrat (qui ne peuvent pas être répercutés sur le locataire pour une location d'habitation) et, pour les locations soumises à la TVA, comme celles de locaux, émettre une facture.

La durée du contrat selon la LAU

Un aspect qui suscite de fréquentes questions est la durée du bail. La LAU fixe une durée minimale de cinq ans lorsque le bailleur est une personne physique, portée à sept ans s'il s'agit d'une personne morale. Une fois cette période écoulée, si aucune des parties ne fait part de son intention de ne pas renouveler, le contrat est prorogé par périodes annuelles jusqu'à un maximum de trois ans supplémentaires. Pour notifier le non-renouvellement, le propriétaire doit prévenir au moins quatre mois avant l'échéance, alors que deux mois suffisent au locataire.

À cela s'ajoutent les prorogations extraordinaires que le locataire peut demander dans certains cas, comme celles des zones de marché résidentiel tendu. En outre, le Real Decreto-ley 28/2026 prévoit qu'à partir du 15 novembre 2026 les prorogations tacites soient de cinq ans (sept si le bailleur est une personne morale), que le bailleur doive donner un préavis de six mois et que, dans certains cas de non-prorogation, il doive indemniser le locataire. Comme les décrets-lois doivent être validés par le Congreso, il convient de vérifier au BOE la rédaction en vigueur avant de prendre des décisions.

Recommandations pour une gestion efficace

La documentation est votre meilleure alliée en tant que bailleur. Formalisez toujours le contrat par écrit, documentez l'état du logement au moyen d'un inventaire avec photographies avant la remise des clés et conservez une trace de toutes les communications avec le locataire. En cas de manquement, vous disposerez de preuves solides pour défendre votre position.

L'utilisation d'outils de gestion comme Inquly, conçus pour les propriétaires qui louent, facilite le suivi des paiements, des échéances, des documents et des incidents. Automatiser le suivi des loyers réduit les erreurs et fait gagner du temps administratif.

Souscrire une assurance habitation couvrant les dommages à la structure et la responsabilité civile est vivement recommandé. Certaines polices incluent une couverture des loyers impayés, ce qui ajoute une protection supplémentaire ; cette assurance est souscrite par le propriétaire, car elle ne peut pas être exigée du locataire.

Quand le locataire manque à ses obligations

En cas de manquement, la loi vous permet d'exiger l'exécution par écrit, de résilier le contrat dans les cas prévus et d'engager une procédure judiciaire d'expulsion si nécessaire. Depuis la Ley 12/2023 et les réformes de 2026, les expulsions de résidence principale comportent des démarches supplémentaires dans certains cas (par exemple lorsque le locataire est en situation de vulnérabilité ou que le demandeur est un grand propriétaire), il est donc conseillé de se faire conseiller avant d'assigner. Il est essentiel de documenter chaque étape et d'agir selon les procédures légales pour éviter qu'une action précipitée n'invalide votre réclamation.

Sources officielles

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (texte consolidé, BOE) : articles 9, 10, 18, 20, 21, 27 et 36.
• Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (texte consolidé, BOE).
• Real Decreto-ley 28/2026, du 6 octobre (BOE) : nouveau régime des prorogations.
• Real Decreto-ley 29/2026, du 6 octobre (BOE) : frais, réparations et garanties.

Connaître vos droits et obligations en tant que bailleur vous permet de gérer vos locations avec sécurité juridique et de limiter le risque de conflit. La clé est de tenir une bonne documentation, d'utiliser des outils numériques qui facilitent la gestion, d'agir toujours dans le cadre légal et de faire examiner les cas douteux par un professionnel.