Comment lire le résultat du calculateur
Le calculateur renvoie cinq chiffres. Chacun répond à une question différente, et aucun ne suffit à lui seul.
Rentabilité brute : pour comparer des annonces
C'est le loyer de douze mois divisé par le prix d'achat. Elle ne tient compte ni des charges ni des périodes de vacance, et c'est pourquoi c'est le chiffre qui apparaît souvent dans les annonces et les rapports. Utilisez-la pour comparer des logements entre eux avec le même critère, pas pour savoir combien vous allez gagner.
Rentabilité nette : celle qui compte pour décider
La rentabilité nette part du loyer que vous encaissez réellement (les mois de location que vous indiquez), en retranche les charges annuelles et divise le résultat par l'investissement total : prix plus impôts d'achat, notaire, registre, agence et travaux. C'est la même formule que celle expliquée dans le guide comment calculer la rentabilité d'une location, avec deux ajustements qui la rendent plus fidèle : les frais d'achat et la vacance locative.
Parmi les charges annuelles, il convient d'inclure :
- IBI et taxe d'ordures.
- Copropriété.
- Assurances : habitation et, si vous la souscrivez, loyers impayés.
- Entretien et réparations : une provision annuelle, même si une année vous ne dépensez rien.
- Gestion, si vous déléguez l'administration.
Bénéfice net et flux de trésorerie
Le bénéfice net annuel est ce qui reste du loyer encaissé après les charges. Le flux de trésorerie mensuel en retranche en plus la mensualité du prêt. Il peut être négatif même si la rentabilité est positive : la mensualité inclut le remboursement du capital, qui n'est pas une dépense, mais qui sort bien de votre compte chaque mois.
Récupération de l'investissement
C'est l'investissement total divisé par le bénéfice net annuel : combien d'années le loyer mettrait à vous rembourser ce que vous avez investi, sans compter la valorisation du bien ni les hausses de loyer. Si les charges dépassent le loyer, le calculateur indique que l'investissement n'est pas récupéré.
Ce que le calculateur n'inclut pas
- L'IRPF. Les revenus locatifs sont imposés dans la déclaration de revenus, avec des dépenses déductibles et, pour une résidence principale, une réduction qui dépend de la date et des conditions du bail. Nous l'expliquons dans le guide sur la fiscalité de la location.
- La révision annuelle du loyer, qui, pour les baux signés depuis le 26 mai 2023, suit l'indice IRAV de l'INE. Nous le détaillons dans l'article sur l'IPC et la révision du loyer.
- La valorisation du bien.
Du calcul aux données réelles
Une estimation sert à décider d'un achat. Quand le logement est déjà loué, ce qui est utile, c'est de mesurer avec ce que vous encaissez et dépensez réellement. Dans Inquly, chaque encaissement et chaque dépense que vous enregistrez met à jour la rentabilité du logement, et les revenus et dépenses sont consignés par logement, prêts à être exportés quand vous préparez la déclaration. Vous pouvez le voir sur la page finances.