Fiscalité de la location en Espagne : impôts et déductions pour les propriétaires

En résumé

• Les revenus locatifs sont imposés à l'IRPF (impôt espagnol sur le revenu) comme revenus de capitaux immobiliers : on déclare la différence entre les revenus et les dépenses déductibles (intérêts, réparations, IBI, assurances, charges de copropriété, amortissement de 3 %, entre autres).
• Les intérêts de financement et les frais de réparation et d'entretien, additionnés, ne peuvent pas dépasser les revenus de chaque bien ; l'excédent peut être déduit au cours des quatre années suivantes.
• Si le bien est loué comme logement, le revenu net positif peut être réduit, et le pourcentage dépend de la date du contrat : 60 % pour les contrats antérieurs au 26 mai 2023, 50 % en règle générale (et des pourcentages plus élevés dans des cas précis) pour les suivants, et un nouveau barème pour ceux signés à partir de décembre 2026.
• La réduction ne s'applique que sur ce que vous déclarez vous-même, avant que l'administration fiscale n'ouvre un contrôle.

L'imposition des revenus locatifs suscite de fréquentes questions chez les propriétaires. Comprendre le fonctionnement des revenus de capitaux immobiliers, quelles dépenses peuvent être déduites et quelles réductions fiscales sont disponibles permet d'optimiser la déclaration et de respecter correctement les obligations fiscales.

Comment sont imposés les revenus locatifs

Les revenus tirés de la location d'immeubles sont considérés comme des revenus de capitaux immobiliers au regard de l'IRPF. Le revenu net sur lequel on est imposé résulte de la soustraction des dépenses déductibles aux revenus bruts. Cette différence est essentielle : identifier correctement les dépenses déductibles peut réduire sensiblement la charge fiscale.

Parmi les revenus à déclarer figure le loyer mensuel convenu, mais aussi les sommes que le locataire vous verse pour des dépenses qui vous incombent en principe, comme les charges de copropriété lorsqu'elles ont été convenues (depuis le Real Decreto-ley 29/2026, la LAU ne permet pas d'imposer au locataire les impôts du logement, comme l'IBI, sauf lorsqu'il en est le redevable), ainsi que les indemnités d'une assurance loyers impayés qui remplacent le loyer. Le dépôt de garantie, en revanche, n'est pas un revenu, car il est destiné à être restitué ; si vous en retenez finalement une partie pour couvrir des loyers impayés ou des dégradations, mieux vaut consulter un conseiller sur la manière de le déclarer.

Dépenses que vous pouvez déduire

L'éventail des dépenses déductibles est large et mérite d'être exploité. Les intérêts du prêt immobilier et les autres frais de financement figurent parmi les plus importants. Les frais d'entretien et de réparation — peinture, remise en état d'installations, remplacement d'éléments comme les chaudières ou les fenêtres — sont également déductibles, à condition qu'il ne s'agisse pas d'améliorations ou d'agrandissements, qui ne se déduisent pas comme dépense de l'année mais s'amortissent. Attention : la somme des intérêts et des frais de réparation et d'entretien ne peut pas dépasser les revenus bruts de chaque bien, et l'excédent peut être déduit au cours des quatre années suivantes.

Les impôts liés au bien réduisent également le revenu : l'IBI (taxe foncière espagnole) et les taxes d'ordures ménagères et d'assainissement sont déductibles. Il en va de même pour les assurances souscrites pour le bien, qu'il s'agisse de l'assurance habitation, de responsabilité civile ou de loyers impayés.

Si le propriétaire prend en charge les charges de copropriété, de gardiennage, de surveillance ou de jardinage des parties communes, ces montants réduisent aussi le revenu. L'amortissement du bien mérite une attention particulière : il se calcule en appliquant trois pour cent par an sur la plus élevée des deux valeurs entre le coût d'acquisition payé et la valeur cadastrale, hors valeur du terrain. Les meubles et équipements fournis avec le logement s'amortissent également.

Poste	Déductible
Intérêts du prêt immobilier	Oui (limite commune avec les réparations)
IBI et taxes	Oui
Assurances	Oui
Réparations et entretien	Oui (limite commune avec les intérêts)
Améliorations structurelles	Non comme dépense de l'année (elles s'amortissent)
Amortissement (3 %)	Oui

La réduction pour la location d'un logement

Lorsque le bien est loué comme logement, le propriétaire peut appliquer une réduction sur le revenu net positif. Le pourcentage dépend de la date de signature du contrat :

• Contrats antérieurs au 26 mai 2023 (entrée en vigueur de la Ley 12/2023) : la réduction de soixante pour cent est maintenue.
• Contrats signés à partir de cette date et jusqu'au 1er décembre 2026 : le régime de la Ley 12/2023 s'applique, avec une réduction générale de cinquante pour cent et des pourcentages plus élevés dans des cas précis (par exemple, baisses de loyer en zones tendues, premières locations à des jeunes dans ces zones ou travaux de réhabilitation récents).
• Contrats postérieurs : le Real Decreto-ley 29/2026 introduit un nouveau barème, de quinze à cent pour cent, qui dépend, entre autres facteurs, de la hausse ou de la baisse du loyer par rapport au contrat précédent, de la zone, de l'âge du locataire et du fait que le bailleur ne soit pas un grand propriétaire.

Ce décret-loi devant être validé par le Congreso, il convient de vérifier le régime applicable à chaque contrat avant de déposer la déclaration.

Pour se faire une idée de l'effet, avec un revenu net de 6 000 euros, une réduction de soixante pour cent ramène la base à 2 400 euros, et une de cinquante pour cent à 3 000 euros.

Cette réduction ne s'applique pas aux locations touristiques, saisonnières ou de logement temporaire, ni à celles à usage autre que l'habitation : elle est prévue pour la location qui constitue la résidence principale du locataire, et ne s'applique que sur les revenus calculés par le contribuable lui-même dans une déclaration déposée avant l'ouverture d'une procédure de contrôle.

Un exemple pratique

Supposons un logement loué 800 euros par mois, qui génère 9 600 euros de revenus annuels. Si les intérêts du prêt totalisent 2 400 euros, l'IBI s'élève à 500 euros, l'assurance habitation coûte 300 euros, les charges de copropriété 600 euros, les réparations de l'année 800 euros et l'amortissement calculé 1 500 euros, le total des dépenses déductibles atteint 6 100 euros (intérêts et réparations totalisent 3 200 euros, soit moins que les revenus, ils sont donc déduits en totalité).

Le revenu net serait de 3 500 euros. Avec la réduction de soixante pour cent (contrat antérieur au 26 mai 2023), la base serait de 1 400 euros ; avec celle de cinquante pour cent, de 1 750 euros. Sur ce montant, on est imposé selon le barème de l'IRPF applicable à chaque contribuable.

Obligations déclaratives

La déclaration de ces revenus se fait sur le modèle 100 de l'IRPF, pendant la campagne annuelle, qui se déroule généralement entre avril et fin juin de l'exercice suivant. Il est essentiel de conserver toutes les factures et justificatifs de dépenses, car l'administration fiscale peut les réclamer en cas de contrôle. Si le logement est resté vide une partie de l'année, il peut y avoir lieu de déclarer pour cette période une imputation de revenus immobiliers.

Outre la déclaration de revenus, louer implique d'autres obligations, comme le dépôt du dépôt de garantie auprès de l'organisme régional compétent dans le délai fixé par la réglementation de chaque communauté.

Recommandations pour optimiser

Enregistrer toutes les dépenses de façon ordonnée tout au long de l'année facilite énormément la déclaration. Vérifier que l'amortissement est correctement calculé évite de perdre des déductions. Et utiliser un logiciel de gestion comme Inquly permet de catégoriser les dépenses et revenus de chaque bien, de générer des rapports et d'exporter les données pour le conseiller ou pour la déclaration elle-même.

Sources officielles

• Ley 35/2006 del IRPF (texte consolidé, BOE) : article 23 (dépenses et réduction pour location de logement) et disposition transitoire trente-huitième.
• Reglamento del IRPF, Real Decreto 439/2007 (texte consolidé, BOE) : article 14, sur l'amortissement.
• Real Decreto-ley 29/2026, du 6 octobre (BOE) : nouvelle réduction pour location de logement.
• Manual práctico de Renta 2025 (Agencia Tributaria) : chapitre sur les revenus de capitaux immobiliers.

Une gestion fiscale efficace des locations tire parti de toutes les déductions disponibles et garantit le respect des obligations fiscales sans mauvaise surprise. Comme la fiscalité de la location a changé plusieurs fois depuis 2023, il est conseillé d'examiner chaque cas avec un conseiller fiscal.