Dépôt de garantie en Espagne : réglementation complète et restitution

En résumé

• Pour la location d'un logement, le dépôt de garantie légal est d'une mensualité de loyer, en espèces ; pour un usage autre que l'habitation (par exemple un local), de deux (article 36 de la LAU).
• Une garantie supplémentaire pouvant aller jusqu'à deux mensualités peut en outre être convenue dans les baux d'habitation d'une durée maximale de cinq ans (sept si le bailleur est une personne morale) ; depuis le Real Decreto-ley 29/2026, il n'est plus possible d'exiger du locataire la souscription d'une assurance loyers impayés.
• Le dépôt de garantie n'est pas révisé pendant les cinq (ou sept) premières années du contrat.
• Le dépôt du dépôt de garantie auprès de l'organisme régional est réglementé par chaque communauté autonome, et si le dépôt n'est pas restitué dans le mois suivant la remise des clés, le solde porte intérêt au taux légal.

Le dépôt de garantie (« fianza » en Espagne) est l'un des éléments fondamentaux de tout contrat de location. Cette somme, versée par le locataire au début de la location, sert de garantie contre d'éventuelles dégradations ou impayés, et la gérer correctement évite de nombreux conflits à la fin de la relation contractuelle.

Montant fixé par la loi

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, loi espagnole sur les baux d'habitation) détermine précisément le montant du dépôt de garantie selon le type de location. Pour les logements, le dépôt obligatoire équivaut à une mensualité de loyer. Les parties peuvent en outre convenir d'une garantie supplémentaire qui, dans les baux d'habitation d'une durée maximale de cinq ans (sept si le bailleur est une personne morale), ne peut pas dépasser deux mensualités, ce qui fait un maximum de trois au total. Après la réforme du Real Decreto-ley 29/2026, dans les locations de logement temporaires la garantie supplémentaire ne peut pas dépasser une mensualité, et il ne peut en aucun cas être exigé du locataire la souscription d'une assurance loyers impayés.

Les locaux commerciaux obéissent à une règle différente : le dépôt obligatoire s'élève à deux mensualités et la LAU ne fixe pas de plafond pour les garanties supplémentaires.

Le dépôt obligatoire

Une obligation que beaucoup de propriétaires ignorent ou négligent est la nécessité de déposer le dépôt de garantie auprès de l'organisme régional compétent. À Madrid, il s'agit de l'Agencia de Vivienda Social, en Catalogne de l'INCASÒL, et dans les autres communautés de l'organisme désigné par leur réglementation. Chaque communauté fixe son propre délai et sa propre procédure, et certaines prévoient des régimes particuliers ; le non-respect peut entraîner des sanctions, il convient donc de consulter le site du logement de votre communauté.

Les documents généralement demandés pour le dépôt comprennent une copie du contrat de location, les données d'identification du bailleur et du locataire, le montant exact du dépôt de garantie et la référence cadastrale du bien. Conserver le justificatif du dépôt est essentiel pour récupérer le dépôt de garantie à la fin du contrat.

Révision pendant la location

Pendant les cinq premières années du contrat, ou les sept premières si le bailleur est une personne morale, le dépôt de garantie n'est pas révisé. Ensuite, chaque fois que le contrat est prorogé, le bailleur peut exiger qu'il soit augmenté — ou le locataire qu'il soit diminué — jusqu'à égaler une mensualité du loyer en vigueur à ce moment-là (deux pour un usage autre que l'habitation). Par exemple, si le dépôt initial était de 800 euros et que, lors de la prorogation du contrat après la cinquième année, le loyer en vigueur est de 864 euros, le bailleur pourrait demander 64 euros de plus pour ajuster la garantie.

Si le contrat a été conclu pour plus de cinq (ou sept) ans, la révision du dépôt de garantie pendant cet excédent est régie par ce que les parties conviennent et, à défaut, par ce qui a été convenu pour la révision du loyer.

Restitution à la fin du contrat

Le solde du dépôt de garantie qui doit être restitué au locataire porte intérêt au taux légal de l'argent si un mois s'écoule depuis la remise des clés sans qu'il ait été restitué. Pour que la restitution intégrale soit due, le logement doit être en bon état de conservation, les fournitures à jour de paiement, les loyers et charges réglés et l'inventaire en ordre.

Quand le dépôt de garantie peut être retenu

La loi permet au propriétaire de retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie dans certaines circonstances. Les dégradations excédant l'usure normale due à l'usage, les loyers impayés, les factures de fournitures non réglées et les frais de nettoyage exceptionnel peuvent justifier la retenue. En revanche, il ne peut pas être retenu pour l'usure normale résultant d'un usage ordinaire — comme de petites marques sur les murs ou le vieillissement naturel de la peinture —, ni pour des réparations incombant au propriétaire ou des pannes déjà existantes avant l'entrée du locataire.

L'importance de documenter

Tant au début qu'à la fin du contrat, documenter l'état du logement est crucial. Un inventaire détaillé des meubles et électroménagers, des photographies datées de toutes les pièces, le relevé des compteurs et un procès-verbal de remise signé par les deux parties constituent des preuves essentielles en cas de désaccord.

À la fin de la location, il convient de répéter le processus : comparer l'état actuel avec l'inventaire initial et photographier toute dégradation constatée. Depuis le Real Decreto-ley 29/2026, la LAU exige de consigner par écrit l'état du logement lors de sa restitution, dans un document de fin de location signé par les deux parties ; s'il n'est pas signé, ou s'il ne mentionne aucune dégradation, il est présumé, sauf preuve contraire, que le logement a été rendu en bon état. Cette documentation protège aussi bien le propriétaire que le locataire.

Réclamer un dépôt de garantie non restitué

Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie, la première étape consiste généralement à envoyer une mise en demeure extrajudiciaire, par exemple par burofax, en indiquant la date de fin du contrat, en demandant la restitution et en accordant un délai raisonnable pour y procéder. En l'absence de réponse satisfaisante, une action en justice devant le tribunal de première instance est possible, où l'on peut demander le dépôt de garantie plus les intérêts échus et, le cas échéant, les dépens.

Situation du locataire	Garantie généralement envisagée
Emploi stable	Dépôt de garantie légal (1 mois)
Indépendant ou freelance	Dépôt de garantie + garantie supplémentaire
Étudiant	Dépôt de garantie + caution des parents
Sans revenu fixe	Garantie supplémentaire dans la limite légale ou assurance loyers impayés souscrite par le propriétaire

Garanties supplémentaires

Outre le dépôt de garantie, il existe d'autres moyens d'assurer le respect du contrat. La garantie bancaire apporte celle d'un établissement financier ; l'assurance loyers impayés, que le propriétaire souscrit et paie, couvre les loyers moyennant une prime annuelle ; une caution personnelle répond sur son patrimoine, de façon subsidiaire ou solidaire selon ce qui est convenu ; et le dépôt supplémentaire augmente la somme versée. Pour un logement, il faut garder à l'esprit que le plafond légal de la garantie supplémentaire peut aussi s'appliquer à ces formules : mieux vaut donc examiner chaque cas.

Sources officielles

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (texte consolidé, BOE) : article 36, sur le dépôt de garantie et les garanties supplémentaires.
• Real Decreto-ley 29/2026, du 6 octobre (BOE) : limites aux garanties supplémentaires et document de fin de location.
• Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (texte consolidé, BOE) : procédure de réclamation en justice.

Gérer correctement les dépôts de garantie protège les intérêts des deux parties. Utiliser des outils comme Inquly pour enregistrer les dépôts, suivre les dates, stocker inventaires et photographies et centraliser les informations de chaque locataire facilite cette tâche et réduit le risque de litiges.