Bail d'habitation selon la LAU en Espagne : ce qu'il doit contenir en 2026

En résumé

• Un bail d'habitation conforme à la LAU identifie les parties et le bien, et fixe la durée, le loyer et son mode de paiement, la clause de révision (avec le plafond de l'IRAV), le dépôt de garantie et les garanties.
• La durée minimale est de cinq ans (sept si le bailleur est une personne morale), et le locataire peut mettre fin au bail passé six mois en prévenant trente jours à l'avance.
• Il faut mettre à la disposition du locataire le certificat de performance énergétique, et il est conseillé de joindre un inventaire et des photographies.
• Les frais de gestion immobilière et de formalisation du contrat ne peuvent pas être répercutés sur le locataire. Avec les réformes d'octobre 2026, il convient de revoir tout modèle antérieur.

Le contrat de location est la pierre angulaire de toute relation locative. Un document bien rédigé, conforme à la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, loi espagnole sur les baux d'habitation), protège les intérêts des deux parties et prévient la plupart des conflits susceptibles de survenir pendant la durée du bail. Connaître ses éléments essentiels est indispensable tant pour les propriétaires que pour les locataires.

Identification des parties et du bien

Tout contrat doit commencer par l'identification complète du bailleur et du locataire : nom complet, pièce d'identité et domicile actuel. Lorsque l'une des parties agit par l'intermédiaire d'un représentant, les données du mandataire et la référence à la procuration qui l'habilite doivent également figurer.

Le bien loué requiert une description précise : adresse complète avec référence cadastrale, surface utile et détail des annexes incluses, comme les débarras ou les places de garage. La réglementation (Real Decreto 390/2021) exige en outre de disposer du certificat de performance énergétique et de le mettre à la disposition du nouveau locataire.

Durée et prorogations

La LAU fixe une durée minimale de cinq ans lorsque le bailleur est une personne physique, portée à sept ans s'il s'agit d'une personne morale. Pendant cette période, le locataire a le droit de rester dans le logement même si le contrat a été signé pour une durée inférieure, sauf s'il fait savoir au moins trente jours à l'avance qu'il ne souhaite pas renouveler.

Une fois la période minimale écoulée, si aucune des parties ne fait part de sa volonté de ne pas renouveler, le contrat est prorogé par périodes annuelles jusqu'à un maximum de trois ans supplémentaires. Pour éviter la prorogation, le propriétaire doit prévenir quatre mois à l'avance et le locataire deux. Gardez à l'esprit que le Real Decreto-ley 28/2026 prévoit de modifier ce régime à partir du 15 novembre 2026 (prorogations tacites de cinq ans, préavis de six mois pour le bailleur et indemnisation dans certains cas), et que dans les zones tendues il existe des prorogations extraordinaires à la demande du locataire.

Les anciens contrats saisonniers ont eux aussi changé. Depuis le Real Decreto-ley 29/2026, la LAU encadre la location de logement temporaire : elle exige une cause réelle et justifiable de déplacement du locataire, mentionnée expressément dans le contrat, et une durée supérieure à trente et un jours et, en règle générale, non supérieure à douze mois ; en l'absence de cause, le contrat est traité comme un bail de résidence principale. Les contrats saisonniers signés avant le 8 octobre 2026 suivent leur régime antérieur jusqu'à leur échéance. Certaines communautés autonomes ont en outre leurs propres règles.

Le loyer et sa révision

Le contrat doit préciser clairement le montant du loyer mensuel, la date à laquelle il doit être payé — sauf accord contraire, dans les sept premiers jours du mois — et le mode de paiement. La LAU prévoit que le paiement se fait par voie électronique, sauf exceptions, et que le bailleur ne peut pas exiger le paiement anticipé de plus d'une mensualité. Il est recommandé d'indiquer les coordonnées du compte bancaire sur lequel les versements seront effectués.

La clause de révision du loyer mérite une attention particulière. Elle doit indiquer l'indice qui sera appliqué et le moment où la révision interviendra. Selon l'article 18 de la LAU, si la révision est convenue sans préciser l'indice, c'est l'indice de référence de l'INE (IRAV) qui s'applique, et dans tous les cas l'augmentation annuelle ne peut pas dépasser sa variation. Sans cette clause, le propriétaire ne pourra pas réviser le loyer pendant la durée du contrat.

Si l'on souhaite que le locataire prenne en charge des dépenses générales de l'immeuble, comme les charges de copropriété, l'accord doit figurer par écrit et en indiquer le montant annuel. Depuis le Real Decreto-ley 29/2026, on ne peut pas imposer au locataire les impôts liés au logement, sauf lorsqu'il en est le redevable.

Dépôt de garantie et garanties

La loi oblige le locataire à verser un dépôt de garantie équivalent à une mensualité de loyer dans les locations d'habitation. En outre, une garantie supplémentaire pouvant aller jusqu'à deux mensualités peut être convenue dans les contrats d'une durée maximale de cinq ans (sept si le bailleur est une personne morale), ce qui fait un maximum de trois mois au total ; pour un logement temporaire, la garantie supplémentaire ne peut pas dépasser une mensualité, et il ne peut en aucun cas être exigé du locataire la souscription d'une assurance loyers impayés.

Le contrat doit mentionner le montant du dépôt de garantie, que le bailleur doit déposer auprès de l'organisme régional compétent dans le délai fixé par la réglementation de sa communauté.

Clauses sur l'usage du bien

Il convient d'inclure des clauses encadrant l'usage du logement, en précisant qu'il sera destiné à satisfaire le besoin permanent de logement du locataire et de sa famille. Quant à la conservation, le locataire doit maintenir le logement en bon état et prendre en charge les petites réparations dues à l'usage ordinaire.

L'interdiction de réaliser des travaux sans le consentement écrit du propriétaire protège l'intégrité du bien. De même, la clause interdisant la sous-location totale ou partielle sans autorisation expresse évite des situations indésirables.

Clause de résiliation anticipée : Le locataire pourra mettre fin au contrat une fois écoulés six mois depuis son début, en en informant le bailleur au moins trente jours à l'avance.

Depuis le Real Decreto-ley 29/2026, cette résiliation ne donne droit à aucune indemnité pour le bailleur, et dans le logement temporaire le locataire peut résilier au bout d'un mois, avec dix jours de préavis.

Documentation complémentaire

Avec le contrat, il convient de joindre un inventaire détaillé des meubles et équipements inclus, des photographies datées documentant l'état du logement au début de la location, le certificat de performance énergétique, le certificat d'habitabilité si la communauté autonome l'exige et une copie du dernier avis d'IBI permettant de vérifier la référence cadastrale.

Cette documentation est essentielle pour régler d'éventuels désaccords à la fin du contrat, notamment en ce qui concerne la restitution du dépôt de garantie. À la fin, la LAU exige en outre un document de fin de location signé par les deux parties consignant l'état du logement.

Enregistrement du contrat

L'inscription au registre de la propriété est facultative et n'est pas nécessaire à la validité du contrat. Si vous souhaitez l'inscrire, par exemple pour renforcer son opposabilité aux tiers, il convient de consulter un professionnel, car l'article 7 de la LAU, qui régissait cette question, a été réformé en octobre 2026. Sur le plan fiscal, les locations de logement à usage stable et permanent sont exonérées de l'Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Sources officielles

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (texte consolidé, BOE) : durée, loyer, charges, résiliation anticipée et dépôt de garantie.
• Real Decreto-ley 29/2026, du 6 octobre (BOE) : logement temporaire, charges et garanties.
• Real Decreto-ley 28/2026, du 6 octobre (BOE) : régime des prorogations.
• Real Decreto 390/2021, certification de performance énergétique (texte consolidé, BOE).
• Texto refundido de la Ley del ITP y AJD, Real Decreto Legislativo 1/1993 (texte consolidé, BOE) : article 45, exonération des locations de logement.

Des outils comme Inquly permettent de générer des contrats à partir de modèles, de personnaliser les clauses selon les besoins de chaque location, de stocker en toute sécurité toute la documentation associée et de gérer les échéances et renouvellements sans risque d'oubli. Comme la LAU a changé plusieurs fois en 2026, il est conseillé de faire revoir chaque modèle par un professionnel avant de signer. Un contrat bien rédigé est la meilleure garantie d'une relation locative sans mauvaise surprise.