Fiscalità degli affitti in Spagna: imposte e deduzioni per i proprietari

In sintesi

• I redditi da affitto sono tassati ai fini dell'IRPF (l'imposta spagnola sul reddito delle persone fisiche) come redditi da capitale immobiliare: si dichiara la differenza tra i ricavi e le spese deducibili (interessi, riparazioni, IBI, assicurazioni, spese condominiali, ammortamento del 3 %, tra gli altri).
• Gli interessi di finanziamento e le spese di riparazione e conservazione, sommati, non possono superare i ricavi di ciascun immobile; l'eccedenza può essere dedotta nei quattro anni successivi.
• Se l'immobile è affittato come abitazione, il reddito netto positivo può essere ridotto, e la percentuale dipende dalla data del contratto: 60 % nei contratti anteriori al 26 maggio 2023, 50 % in via generale (e percentuali maggiori in casi specifici) in quelli successivi, e una nuova scala per quelli firmati a partire da dicembre 2026.
• La riduzione si applica solo su ciò che dichiari tu, prima che l'amministrazione fiscale avvii un accertamento.

La tassazione dei redditi da affitto genera dubbi frequenti tra i proprietari. Capire come funzionano i redditi da capitale immobiliare, quali spese si possono dedurre e quali riduzioni fiscali sono disponibili permette di ottimizzare la dichiarazione e di adempiere correttamente agli obblighi tributari.

Come sono tassati i redditi da affitto

I redditi ottenuti dalla locazione di immobili sono considerati redditi da capitale immobiliare ai fini dell'IRPF. Il reddito netto su cui si paga l'imposta risulta dalla sottrazione delle spese deducibili dai ricavi lordi. Questa differenza è fondamentale: individuare correttamente le spese deducibili può ridurre in modo significativo il carico fiscale.

Tra i ricavi da dichiarare c'è il canone mensile pattuito, ma anche le somme che l'inquilino ti versa per spese che in linea di principio spettano a te, come quelle condominiali quando sono state pattuite (dopo il Real Decreto-ley 29/2026, la LAU non consente di imporre all'inquilino i tributi dell'abitazione, come l'IBI, salvo quando sia lui il soggetto passivo), nonché gli indennizzi di un'assicurazione contro la morosità che sostituiscano il canone. Il deposito cauzionale, invece, non è un ricavo, perché è destinato a essere restituito; se alla fine ne trattieni una parte per coprire canoni non pagati o danni, conviene consultare un consulente su come dichiararla.

Spese che puoi dedurre

La gamma delle spese deducibili è ampia e conviene sfruttarla. Gli interessi del mutuo e le altre spese di finanziamento sono tra i più significativi. Anche le spese di conservazione e riparazione —tinteggiatura, sistemazione degli impianti, sostituzione di elementi come caldaie o finestre— sono deducibili, purché non costituiscano migliorie o ampliamenti, che non si deducono come spesa dell'anno ma si ammortizzano. Attenzione: la somma di interessi e spese di riparazione e conservazione non può superare i ricavi lordi di ciascun immobile, e l'eccedenza può essere dedotta nei quattro anni successivi.

Anche i tributi associati all'immobile riducono il reddito: l'IBI e le tasse sui rifiuti e sulle fognature sono deducibili. Lo stesso vale per le assicurazioni stipulate per l'immobile, sia quella della casa, sia quella di responsabilità civile, sia quella contro la morosità.

Se il proprietario sostiene le spese condominiali, di portineria, sorveglianza o giardinaggio delle parti comuni, anche questi importi riducono il reddito. L'ammortamento dell'immobile merita un'attenzione particolare: si calcola applicando il tre per cento annuo sul maggiore tra il costo di acquisto sostenuto e il valore catastale, escludendo il valore del terreno. Anche i mobili e gli arredi ceduti con l'abitazione si ammortizzano.

Voce	Deducibile
Interessi del mutuo	Sì (limite congiunto con le riparazioni)
IBI e tasse	Sì
Assicurazioni	Sì
Riparazioni e conservazione	Sì (limite congiunto con gli interessi)
Migliorie strutturali	No come spesa dell'anno (si ammortizzano)
Ammortamento (3 %)	Sì

La riduzione per l'affitto di abitazioni

Quando l'immobile è affittato come abitazione, il proprietario può applicare una riduzione sul reddito netto positivo. La percentuale dipende dalla data di firma del contratto:

• Contratti anteriori al 26 maggio 2023 (entrata in vigore della Ley 12/2023): resta la riduzione del sessanta per cento.
• Contratti firmati da quella data e fino al 1° dicembre 2026: si applica il regime della Ley 12/2023, con una riduzione generale del cinquanta per cento e percentuali maggiori in casi specifici (ad esempio, riduzioni del canone nelle zone tese, primi affitti a giovani in tali zone od opere di riqualificazione recenti).
• Contratti successivi: il Real Decreto-ley 29/2026 introduce una nuova scala, dal quindici al cento per cento, che dipende, tra gli altri fattori, dal fatto che il canone salga o scenda rispetto al contratto precedente, dalla zona, dall'età dell'inquilino e dal fatto che il locatore non sia un grande proprietario.

Poiché questo decreto-legge deve essere convalidato dal Congresso, conviene verificare il regime applicabile a ciascun contratto prima di presentare la dichiarazione.

Per farsi un'idea dell'effetto, con un reddito netto di 6.000 euro una riduzione del sessanta per cento porta la base a 2.400 euro, e una del cinquanta per cento a 3.000 euro.

Questa riduzione non si applica agli affitti turistici, a quelli stagionali o per abitazione temporanea né a quelli a uso diverso dall'abitazione: è pensata per l'affitto che costituisce l'abitazione principale dell'inquilino, e si applica solo ai redditi calcolati dal contribuente stesso in una dichiarazione presentata prima dell'avvio di un procedimento di accertamento.

Un esempio pratico

Supponiamo un'abitazione affittata a 800 euro al mese, che genera 9.600 euro annui di ricavi. Se gli interessi del mutuo sommano 2.400 euro, l'IBI ammonta a 500 euro, l'assicurazione della casa costa 300 euro, le spese condominiali 600 euro, le riparazioni dell'anno 800 euro e l'ammortamento calcolato 1.500 euro, il totale delle spese deducibili raggiunge i 6.100 euro (interessi e riparazioni sommano 3.200 euro, al di sotto dei ricavi, quindi si deducono per intero).

Il reddito netto sarebbe di 3.500 euro. Con la riduzione del sessanta per cento (contratto anteriore al 26 maggio 2023), la base risulterebbe di 1.400 euro; con quella del cinquanta per cento, di 1.750 euro. Su tale importo si paga l'imposta secondo la scala dell'IRPF che spetta a ciascun contribuente.

Obblighi formali

La dichiarazione di questi redditi si effettua con il modelo 100 dell'IRPF, durante la campagna annuale, che di solito si svolge tra aprile e fine giugno dell'anno successivo. È fondamentale conservare tutte le fatture e le ricevute delle spese, perché l'amministrazione fiscale può richiederle in caso di accertamento. Se l'abitazione è rimasta vuota per parte dell'anno, per quel periodo può spettare la dichiarazione di una imputazione di redditi immobiliari.

Oltre alla dichiarazione dei redditi, affittare comporta altri obblighi, come il deposito della cauzione presso l'organismo autonomico competente entro il termine fissato dalla normativa di ciascuna comunità.

Raccomandazioni per ottimizzare

Registrare tutte le spese in modo ordinato durante l'anno facilita enormemente la dichiarazione. Verificare che l'ammortamento sia calcolato correttamente evita di perdere deduzioni. E usare un software di gestione come Inquly permette di categorizzare spese ed entrate di ogni immobile, generare report ed esportare i dati per il consulente o per la dichiarazione stessa.

Fonti ufficiali

• Ley 35/2006 del IRPF (testo consolidato, BOE): articolo 23 (spese e riduzione per locazione di abitazione) e disposizione transitoria trentottesima.
• Reglamento del IRPF, Real Decreto 439/2007 (testo consolidato, BOE): articolo 14, sull'ammortamento.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): nuova riduzione per locazione di abitazione.
• Manual práctico de Renta 2025 (Agencia Tributaria): capitolo sui redditi da capitale immobiliare.

Una gestione fiscale efficiente degli affitti sfrutta tutte le deduzioni disponibili e garantisce il rispetto degli obblighi tributari senza sorprese. Poiché la fiscalità degli affitti è cambiata più volte dal 2023, conviene rivedere ogni caso con un consulente fiscale.