Come leggere il risultato del calcolatore
Il calcolatore restituisce cinque cifre. Ognuna risponde a una domanda diversa, e nessuna basta da sola.
Redditività lorda: per confrontare gli annunci
È il canone di dodici mesi diviso per il prezzo di acquisto. Non tiene conto di spese né periodi vuoti, ed è per questo la cifra che di solito compare negli annunci e nei rapporti. Usala per confrontare gli immobili tra loro con lo stesso criterio, non per sapere quanto guadagnerai.
Redditività netta: quella che conta per decidere
La netta parte dal canone che incassi davvero (i mesi di affitto che indichi), sottrae le spese annuali e divide per l'investimento totale: prezzo più imposte di acquisto, notaio, registro, agenzia e ristrutturazione. È la stessa formula che spieghiamo nella guida come calcolare la redditività di un affitto, con due correzioni che la rendono più fedele: le spese di acquisto e la mancata occupazione.
Tra le spese annuali conviene includere:
- IBI e tassa sui rifiuti.
- Condominio.
- Assicurazioni: casa e, se la sottoscrivi, morosità.
- Manutenzione e riparazioni: un accantonamento annuale, anche se un anno non spendi nulla.
- Gestione, se deleghi l'amministrazione.
Utile netto e flusso di cassa
L'utile netto annuo è ciò che resta del canone incassato dopo le spese. Il flusso di cassa mensile sottrae inoltre la rata del mutuo. Può essere negativo anche se la redditività è positiva: la rata include la restituzione del capitale, che non è una spesa, ma esce comunque dal tuo conto ogni mese.
Recupero dell'investimento
È l'investimento totale diviso per l'utile netto annuo: quanti anni impiegherebbe il canone a restituire ciò che hai messo, senza contare la rivalutazione dell'immobile né gli aumenti del canone. Se le spese superano il canone, il calcolatore indica che non si recupera.
Quello che il calcolatore non include
- L'IRPF. I redditi da affitto sono tassati nell'imposta sul reddito, con spese deducibili e, per l'abitazione principale, una riduzione che dipende dalla data e dalle condizioni del contratto. Lo spieghiamo nella guida sulla fiscalità degli affitti.
- L'aggiornamento annuale del canone, che nei contratti firmati dal 26 maggio 2023 segue l'indice IRAV dell'INE. Lo dettagliamo nell'articolo su IPC e aggiornamento dell'affitto.
- La rivalutazione dell'immobile.
Dal calcolo ai dati reali
Una stima serve per decidere un acquisto. Quando l'immobile è già affittato, l'utile è misurare con ciò che incassi e spendi davvero. In Inquly, ogni incasso e ogni spesa che registri aggiorna la redditività dell'immobile, ed entrate e spese restano registrate per immobile, pronte da esportare quando prepari la dichiarazione. Puoi vederlo nella pagina delle finanze.