Guida per proprietari privati: come organizzare i tuoi affitti da 1 a 10 abitazioni
Se affitti una, tre o dieci abitazioni, non ti serve un software da agenzia: ti serve sapere chi ti deve che cosa, quando scade ogni contratto e dove si trova ogni carta. Inquly è pensato per questo caso, con un piano Gratis per il tuo primo immobile e il piano Proprietario quando il portafoglio cresce.
Di che cosa ha davvero bisogno un proprietario privato
Un proprietario con poche abitazioni ha bisogno di quattro cose: un registro affidabile degli incassi, i contratti e il loro calendario, le spese di ogni immobile e un modo semplice di parlare con l'inquilino. Tutto il resto è secondario.
In pratica, questo si traduce in:
- Contratti con date chiare: inizio, durata, proroghe e avviso prima della scadenza.
- Incassi sotto controllo: sapere quale mensilità è pagata e quale in sospeso senza controllare l'estratto conto riga per riga.
- Spese per immobile: IBI, condominio, assicurazione, riparazioni e mutuo, per conoscere la redditività reale.
- Documenti a portata di mano: contratto firmato, inventario, certificato energetico, ricevute.
Un mese tipico con Inquly
La routine mensile con Inquly si riduce a controllare la dashboard, confermare gli incassi e annotare le nuove spese. Di solito va così:
- Giorno 1: la dashboard mostra quali affitti scadono questo mese. Con il piano Proprietario, Inquly invia promemoria di pagamento via e-mail agli inquilini prima della data di incasso.
- Prima settimana: segni i pagamenti ricevuti o importi l'estratto conto bancario (CSV o OFX, con modelli per banche come BBVA, Santander, CaixaBank, ING o Sabadell) per riconciliarli.
- Quando arriva una fattura: registri la spesa nel suo immobile. Le spese che si ripetono (condominio, assicurazione) si possono lasciare programmate come spese ricorrenti.
- Se c'è un guasto: l'inquilino lo comunica dal suo portale e tu lo segui come segnalazione di manutenzione.
- Fine mese: consulti entrate, spese e flusso di cassa per immobile.
Contratti, cauzione e aggiornamento del canone
Inquly include un modello di contratto di locazione abitativa conforme alla Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994), oltre a modelli di inventario, ricevuta e liquidazione della cauzione. Trovi più contesto nel nostro modello di contratto di locazione LAU.
La cauzione
Per le abitazioni, la LAU fissa una cauzione legale di una mensilità. Inquly la registra nel contratto e, alla fine, genera la liquidazione con le detrazioni giustificate. Il deposito della cauzione presso l'ente autonomico dipende da ciascuna comunità autonoma e lo gestisci tu.
L'aggiornamento annuale
Il canone può essere aggiornato solo al compimento di ogni anno di contratto (art. 18 LAU), e Inquly non permette di applicare una revisione prima di quell'anniversario. L'indice dipende dalla data del contratto e da quanto pattuito: i contratti firmati dopo la Ley 12/2023 hanno regole proprie. Lo spieghiamo nella guida all'IPC nei contratti di locazione.
Imposte: che cosa fa Inquly e che cosa no
Inquly ordina le tue entrate e spese perché la dichiarazione dei redditi sia più semplice, ma non presenta le imposte al posto tuo.
- Abitazione: la locazione di abitazione abituale di solito è esente da IVA. L'importante è tenere separate le entrate e le spese deducibili di ogni immobile per l'IRPF.
- Locali e uffici: normalmente prevedono IVA al 21 % e, se l'inquilino è un'impresa o un professionista, ritenuta IRPF. Inquly genera fatture con IVA e IRPF e, dal piano Proprietario, il riepilogo del Modelo 303.
Le regole fiscali cambiano in base alla tua situazione e alla tua comunità autonoma; il tuo consulente deve convalidare ogni dichiarazione.
Gratis o Proprietario: come scegliere
| Esigenza | Gratis | Proprietario |
|---|---|---|
| Immobili | 1 | Fino a 10 |
| Inquilini e contratti | Illimitati per immobile | Illimitati per immobile |
| Portale inquilino | No | Sì (fino a 10 inquilini) |
| Promemoria di pagamento via e-mail | No | Sì |
| Archiviazione dei documenti | 50 MB | 1 GB |
| Modelo 303 | No | Sì |
| Prezzo | 0 € | 4,99 €/mese o 49,90 €/anno |
Se hai una sola abitazione, parti dal Gratis e non pagare finché non ti serve. Se ne hai diverse, prova Proprietario 7 giorni senza carta. Tutti i dettagli sono nei prezzi.
Come iniziare in un pomeriggio
Creare il tuo account e registrare la prima abitazione richiede pochi minuti. Poi aggiungi l'inquilino, il contratto con canone e cauzione, e le spese fisse. Se vieni da un foglio di calcolo, puoi importare immobili, inquilini e movimenti da CSV o Excel. I passaggi sono nella guida ai primi passi.