IPC e aggiornamento dell'affitto nel 2026: l'indice IRAV

In sintesi

• L'IPC non è più il riferimento predefinito per aggiornare gli affitti abitativi: dal 2025 l'INE pubblica l'IRAV, un indice specifico creato per mandato della Ley 12/2023.
• Secondo l'articolo 18 della LAU (nella formulazione del Real Decreto-ley 29/2026), l'aumento annuo non può superare la variazione dell'IRAV, e se il contratto prevede di aggiornare senza specificare l'indice, si applica l'IRAV.
• Senza clausola di aggiornamento nel contratto, il canone non può essere aggiornato.
• Il canone aggiornato è esigibile dal mese successivo alla comunicazione scritta all'inquilino.

Per decenni, l'Índice de Precios al Consumo (IPC), l'indice dei prezzi al consumo, è stato il principale riferimento per aggiornare i canoni di locazione in Spagna. Tuttavia, gli ultimi anni hanno portato cambiamenti importanti nel quadro normativo che ogni proprietario e ogni inquilino devono conoscere per esercitare correttamente i propri diritti.

Per fare il calcolo con gli ultimi dati dell'INE, usa il calcolatore di aggiornamento dell'affitto.

Dall'IPC al nuovo indice di riferimento

L'IPC generale misura la variazione dei prezzi di un paniere rappresentativo di beni e servizi consumati da una famiglia media. Quel paniere comprende elementi volatili, come l'energia e gli alimenti freschi, il che può provocare bruschi sbalzi da un mese all'altro. Per questo, quando l'inflazione è esplosa, il legislatore è intervenuto per evitare aumenti sproporzionati dei canoni.

La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda ha incaricato l'Instituto Nacional de Estadística (INE) di creare un indice di riferimento specifico per l'aggiornamento annuo dei contratti di locazione abitativa (IRAV), pensato per essere più stabile e prevedibile dell'IPC. Dal 2025 l'INE pubblica tale indice, che funge da limite all'aggiornamento annuo dei canoni abitativi.

Il quadro legale vigente

La Ley de Arrendamientos Urbanos stabilisce che il canone può essere aggiornato solo alla data in cui si compie ogni anno di vigenza del contratto, che l'aggiornamento deve essere espressamente pattuito e che il canone aggiornato è esigibile dal mese successivo alla comunicazione scritta.

Negli ultimi anni ci sono stati limiti straordinari agli aumenti: nel 2022 e nel 2023 l'aggiornamento è stato limitato in via generale al due per cento e nel 2024 al tre per cento, con sfumature in base al tipo di locatore e a quanto pattuito dalle parti. Dal 2025 il tetto è la variazione dell'IRAV. Dopo il Real Decreto-ley 29/2026, del 6 ottobre (in vigore dall'8 ottobre 2026), la LAU recepisce espressamente tale tetto nel suo articolo 18 e lo estende ai contratti firmati prima della Ley 12/2023, che fino ad allora si aggiornavano di norma secondo la propria clausola. Come ogni decreto-legge, deve essere convalidato dal Congresso, perciò conviene verificare sul BOE la formulazione vigente alla data di ciascun aggiornamento.

Come calcolare l'aggiornamento

Il calcolo segue una formula semplice: il nuovo canone risulta dalla moltiplicazione del canone attuale per uno più la variazione dell'indice divisa per cento. Ad esempio, con un canone di 850 euro e una clausola che rimanda all'IPC con una variazione ipotetica del 3,5 per cento, il calcolo darebbe 879,75 euro. Ma se la variazione dell'IRAV a quella data fosse del tre per cento, si potrebbe applicare solo un aumento fino a 875,50 euro.

Quando la variazione dell'indice pattuito è negativa, il canone potrebbe ridursi, a seconda di come è redatta la clausola. Alcuni contratti includono clausole di "non riduzione"; la loro validità e portata vanno verificate caso per caso.

Esempio (valori ipotetici)	Canone attuale	Indice pattuito	Tetto IRAV	Nuovo canone
Variazione alta	850 €	3,5 %	3 %	875,50 €
Variazione normale	750 €	1,8 %	Non raggiunto	763,50 €
Variazione negativa	900 €	-0,5 %	—	895,50 €

La clausola di aggiornamento nel contratto

Senza una clausola specifica che autorizzi l'aggiornamento, il proprietario non ha diritto di modificare il canone durante la vigenza della locazione. Una clausola ben redatta deve specificare la periodicità della revisione —normalmente annuale, in coincidenza con l'anniversario del contratto—, l'indice di riferimento applicabile, il mese che servirà per il calcolo e la procedura di comunicazione.

Clausola tipo: Il canone sarà aggiornato annualmente, alla data di ciascuna scadenza annuale del contratto, applicando la variazione annua dell'indice di riferimento per l'aggiornamento annuo dei contratti di locazione abitativa pubblicato dall'Instituto Nacional de Estadística, assumendo l'ultimo dato pubblicato alla data di aggiornamento.

Comunicazione formale all'inquilino

La comunicazione deve essere fatta per iscritto e includere la data della comunicazione, l'identificazione del contratto (data e indirizzo dell'immobile), il canone attuale, l'indice applicato con il suo valore esatto, il nuovo canone calcolato e la data a partire dalla quale sarà esigibile. Se l'inquilino lo richiede, occorre allegare la certificazione dell'INE; la legge ammette anche la comunicazione tramite una nota sulla ricevuta della mensilità precedente.

Se il proprietario comunica in ritardo, il nuovo canone potrà essere preteso solo dal mese successivo alla comunicazione. Se si possano reclamare le differenze dei mesi precedenti, o se si perda l'aggiornamento di un'annualità non comunicata, sono questioni discusse che dipendono dalla clausola e dall'interpretazione dei tribunali: la cosa prudente è comunicare sempre in tempo.

Situazioni particolari

I contratti che non includono una clausola di aggiornamento non consentono di modificare il canone, a meno che non si raggiunga un nuovo accordo con l'inquilino: il canone rimane invariato per tutta la vigenza.

Nelle zone dichiarate tese, il tetto annuo dell'IRAV è lo stesso, ma ci sono regole aggiuntive sul canone dei nuovi contratti (articolo 17 della LAU) e sulle proroghe straordinarie, oltre alla normativa che può emanare ciascuna comunidad autónoma. Conviene consultare la situazione specifica di ogni ubicazione.

La prima annualità del contratto non consente alcun aggiornamento. Indipendentemente da quando sia stato firmato il documento, la prima revisione può essere applicata solo al compimento di dodici mesi di vigenza.

Il diritto dell'inquilino a contestare

Se l'inquilino ritiene che l'aggiornamento non sia conforme al diritto, può contestarlo: quando nel contratto non esiste una clausola di aggiornamento, quando si supera la variazione dell'IRAV, quando il calcolo contiene errori o quando non è stato comunicato correttamente. La procedura di solito inizia con la comunicazione scritta del disaccordo, seguita dalla richiesta di una giustificazione dettagliata. Se il disaccordo persiste, la mediazione offre una via di risoluzione prima di rivolgersi ai tribunali come ultima risorsa.

Fonti ufficiali

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (testo consolidato, BOE): articolo 18 e disposizione aggiuntiva undicesima.
• Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (testo consolidato, BOE): mandato all'INE e regime dei contratti anteriori.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): formulazione attuale dell'articolo 18 della LAU.
• Índice de referencia de arrendamientos de vivienda (IRAV), ultimi dati (INE).
• Índice de precios de consumo (IPC), ultimi dati (INE).

Per sapere la percentuale che spetta, il calcolatore di aggiornamento dell'affitto usa gli ultimi dati pubblicati dall'INE. Poi, nella gestione dei contratti di Inquly, ogni aggiornamento propone come data il successivo anniversario del contratto (mai prima del primo), calcola il nuovo canone con l'indice che indichi, si applica da solo alla sua data e resta nello storico del contratto insieme alla documentazione che alleghi.