Diritti e obblighi del locatore in Spagna

In sintesi

• Il locatore ha diritto a riscuotere il canone pattuito (e ad aggiornarlo una volta all'anno se il contratto lo prevede, con il tetto dell'IRAV), a esigere la cauzione e una garanzia aggiuntiva entro i limiti di legge, e a rientrare in possesso dell'abitazione nei casi previsti dalla LAU.
• I suoi obblighi principali sono consegnare e mantenere l'abitazione in condizioni di abitabilità, eseguire le riparazioni necessarie (salvo le piccole riparazioni dovute all'usura ordinaria e i danni imputabili all'inquilino), depositare la cauzione e dichiarare i redditi.
• Per le abitazioni, le spese di intermediazione immobiliare e di formalizzazione del contratto sono a carico del locatore.
• La durata minima è di cinque anni (sette se il locatore è una persona giuridica); il regime delle proroghe successive è in corso di riforma nel 2026, perciò conviene verificare la norma vigente.

Affittare un'abitazione comporta l'assunzione di una serie di responsabilità legali, ma conferisce anche diritti che ogni proprietario deve conoscere per gestire le proprie locazioni in modo efficace. La Ley de Arrendamientos Urbanos stabilisce un quadro che tutela sia il locatore sia l'inquilino, e comprendere entrambi i lati dell'equazione è fondamentale per evitare conflitti.

I tuoi diritti come locatore

Il diritto più elementare e ovvio è quello di percepire il canone concordato alle scadenze stabilite nel contratto. Questo diritto comprende la possibilità di aggiornarne l'importo secondo il meccanismo pattuito, con il limite della variazione dell'indice di riferimento dell'INE (IRAV), e di esigere il pagamento di qualsiasi somma dovuta. Oltre al canone, il proprietario deve esigere una cauzione pari a una mensilità nelle locazioni abitative, che dovrà depositare presso l'organismo competente della sua comunidad autónoma e che potrà trattenere alla fine del contratto per coprire danni o morosità. Può anche pattuire una garanzia aggiuntiva, con i limiti dell'articolo 36 della LAU.

Il recupero dell'abitazione è un altro diritto importante, sebbene soggetto a condizioni specifiche. Se sei una persona fisica, puoi riprenderla prima dei cinque anni per destinarla ad abitazione permanente tua, dei tuoi familiari di primo grado o del tuo coniuge in caso di separazione, divorzio o nullità, purché tale necessità sia stata espressamente indicata nel contratto, sia trascorso il primo anno e tu lo comunichi con almeno due mesi di anticipo. Se nei tre mesi successivi l'abitazione non viene occupata a tale scopo, l'inquilino può chiedere di tornarvi o un indennizzo. È ammessa anche la risoluzione del contratto quando l'inquilino viola i propri obblighi, ad esempio per morosità, sublocazione o cessione non consentite, danni causati dolosamente od opere non consentite.

Ciò che non esiste è un diritto generale di entrare nell'abitazione: è il domicilio dell'inquilino ed è tutelato. La LAU prevede però che l'inquilino debba comunicare le riparazioni necessarie e consentire al locatore di verificarne lo stato, e che debba sopportare le opere di conservazione che non possono attendere la fine del contratto. Per questo conviene stabilire nel contratto come verrà dato l'avviso e coordinato l'accesso per riparazioni o controlli.

Obblighi da rispettare

In contropartita a questi diritti, la legge impone obblighi significativi. Il principale è consegnare l'abitazione in condizioni di abitabilità, con tutti i servizi che funzionano correttamente e nel rispetto della normativa vigente. Non basta consegnare le chiavi: l'immobile deve essere in buono stato di conservazione.

Il locatore deve eseguire, senza diritto ad aumentare il canone per questo, tutte le riparazioni necessarie per mantenere l'abitazione in condizioni di abitabilità, salvo quando il deterioramento sia imputabile all'inquilino. Ciò comprende le riparazioni strutturali, come il tetto o la facciata, e la manutenzione degli impianti. Invece, le piccole riparazioni richieste dall'usura per l'uso ordinario spettano all'inquilino. Dopo il Real Decreto-ley 29/2026, se il locatore non provvede a una riparazione necessaria che incide sull'abitabilità dopo che l'inquilino gliel'ha richiesta per iscritto, questi può arrivare a eseguirla e a detrarne il costo dai canoni futuri.

La conservazione dell'abitazione per tutta la durata del contratto è un altro obbligo ineludibile. Non puoi eseguire opere che impediscano il normale uso dell'immobile né turbare il pacifico possesso dell'inquilino. Gli obblighi si estendono anche ad altri ambiti: dichiarare i redditi da locazione ai fini dell'IRPF, depositare la cauzione, farsi carico delle spese di intermediazione immobiliare e di formalizzazione del contratto (che nelle locazioni abitative non possono essere addebitate all'inquilino) e, nelle locazioni soggette a IVA, come quelle di locali, emettere fattura.

La durata del contratto secondo la LAU

Un aspetto che genera dubbi frequenti è la durata della locazione. La LAU stabilisce una durata minima di cinque anni quando il locatore è una persona fisica, che sale a sette se si tratta di una persona giuridica. Trascorso tale periodo, se nessuna delle parti comunica l'intenzione di non rinnovare, il contratto si proroga per periodi annuali fino a un massimo di tre anni aggiuntivi. Per comunicare il mancato rinnovo, il proprietario deve dare avviso con almeno quattro mesi di anticipo rispetto alla scadenza, mentre all'inquilino bastano due mesi.

A ciò si aggiungono le proroghe straordinarie che l'inquilino può richiedere in alcuni casi, come quelle delle zone di mercato residenziale teso. Inoltre, il Real Decreto-ley 28/2026 prevede che, dal 15 novembre 2026, le proroghe tacite siano di cinque anni (sette se il locatore è una persona giuridica), che il locatore debba dare un preavviso di sei mesi e che, in alcuni casi di mancata proroga, debba indennizzare l'inquilino. Poiché i decreti-legge devono essere convalidati dal Congresso, conviene verificare sul BOE la formulazione vigente prima di prendere decisioni.

Raccomandazioni per una gestione efficiente

La documentazione è la tua migliore alleata come locatore. Formalizza sempre il contratto per iscritto, documenta lo stato dell'abitazione con un inventario corredato di fotografie prima della consegna delle chiavi e conserva traccia di tutte le comunicazioni con l'inquilino. In caso di qualsiasi inadempimento, avrai prove solide per difendere la tua posizione.

L'uso di strumenti di gestione come Inquly, pensati per i proprietari che affittano, facilita il controllo di pagamenti, scadenze, documenti e segnalazioni. Automatizzare il monitoraggio dei canoni riduce gli errori e fa risparmiare tempo amministrativo.

Stipulare un'assicurazione della casa che copra i danni alla struttura e la responsabilità civile è molto consigliabile. Alcune polizze includono la copertura della morosità, che aggiunge un ulteriore livello di protezione; questa assicurazione la stipula il proprietario, dato che non può essere imposta all'inquilino.

Quando l'inquilino non rispetta gli obblighi

In caso di inadempimento, la legge ti consente di esigere l'adempimento per iscritto, risolvere il contratto nei casi previsti e avviare un procedimento giudiziario di sfratto se necessario. Dalla Ley 12/2023 e dalle riforme del 2026, gli sfratti dall'abitazione principale comportano in alcuni casi adempimenti aggiuntivi (ad esempio, quando l'inquilino si trova in situazione di vulnerabilità o chi agisce in giudizio è un grande proprietario), perciò conviene farsi consigliare prima di avviare una causa. È fondamentale documentare ogni passaggio e agire secondo le procedure legali, per evitare che un'azione precipitosa invalidi la tua richiesta.

Fonti ufficiali

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (testo consolidato, BOE): articoli 9, 10, 18, 20, 21, 27 e 36.
• Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (testo consolidato, BOE).
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE): nuovo regime delle proroghe.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): spese, riparazioni e garanzie.

Conoscere i tuoi diritti e obblighi come locatore ti permette di gestire i tuoi affitti con certezza giuridica e di ridurre al minimo il rischio di conflitti. La chiave sta nel mantenere una buona documentazione, usare strumenti digitali che facilitino la gestione, agire sempre nel quadro legale e far verificare da un professionista i casi dubbi.