Come aumentare legalmente l'affitto nel 2026

In sintesi

• Il canone di una locazione abitativa può essere aggiornato una sola volta all'anno, alla data in cui si compie ogni annualità del contratto, e solo se il contratto lo prevede espressamente (articolo 18 della LAU).
• L'aumento annuo non può superare la variazione dell'Indice di Riferimento per l'Aggiornamento Annuale dei Contratti di Locazione Abitativa (IRAV) pubblicato dall'INE.
• Il nuovo canone è esigibile a partire dal mese successivo alla sua comunicazione scritta all'inquilino, indicando la percentuale applicata.
• Al di fuori dell'aggiornamento annuo, il canone può aumentare solo per opere di miglioria (articolo 19 della LAU, con limiti) o stipulando un nuovo contratto, che nelle zone tese ha anch'esso il canone limitato.

L'aggiornamento del canone di locazione è uno dei diritti più importanti del proprietario, ma il suo esercizio deve rispettare rigorosamente quanto stabilito dalla Ley de Arrendamientos Urbanos. Un aumento errato può portare a conflitti con l'inquilino e perfino alla nullità dell'incremento, perciò conviene conoscere bene il processo prima di comunicare qualsiasi modifica.

Il quadro legale che regola gli aggiornamenti

La LAU stabilisce che il canone può essere aggiornato una sola volta all'anno, sempre che questa possibilità sia stata espressamente pattuita nel contratto. Senza questo patto preventivo, il proprietario non ha diritto di aumentare il prezzo durante la vigenza della locazione, indipendentemente dall'andamento dei prezzi di mercato.

La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda ha incaricato l'Instituto Nacional de Estadística (INE) di elaborare un indice di riferimento per l'aggiornamento annuo dei contratti di locazione abitativa, l'IRAV, pubblicato dal 2025 e pensato per essere più stabile dell'IPC. Dopo la riforma dell'articolo 18 della LAU con il Real Decreto-ley 29/2026, del 6 ottobre (in vigore dall'8 ottobre 2026), il testo consolidato della legge dice due cose: se il contratto pattuisce un aggiornamento senza specificare l'indice, si applica l'IRAV; e, in ogni caso, l'incremento annuo non può superare la variazione dell'IRAV. Lo stesso decreto-legge estende questo tetto ai contratti firmati prima della Ley 12/2023.

Come ogni decreto-legge, deve essere convalidato dal Congresso (il suo predecessore, il Real Decreto-ley 26/2026, è stato abrogato perché non convalidato), perciò conviene verificare sul BOE la formulazione vigente alla data di ciascun aggiornamento. Nelle zone di mercato residenziale teso possono inoltre applicarsi regole specifiche, per cui conviene verificare la situazione di ogni contratto e ubicazione.

Requisiti imprescindibili per un aumento valido

Perché un aggiornamento del canone sia giuridicamente valido devono essere soddisfatti tre requisiti. In primo luogo, il contratto deve contenere una clausola di aggiornamento che specifichi il meccanismo di revisione. Una possibile formulazione sarebbe: "Il canone sarà aggiornato annualmente applicando la variazione dell'indice di riferimento per l'aggiornamento annuo dei contratti di locazione abitativa pubblicato dall'INE".

Il secondo requisito è il rispetto del termine. L'aggiornamento è ammesso solo al compimento di ogni annualità del contratto, mai prima di dodici mesi dall'inizio o dall'ultima revisione. Infine, l'aggiornamento deve essere comunicato per iscritto all'inquilino, indicando la percentuale applicata; se l'inquilino lo richiede, occorre allegare la certificazione dell'INE. Il canone aggiornato è esigibile dal mese successivo alla comunicazione, e la legge ammette che questa avvenga tramite una nota sulla ricevuta della mensilità precedente.

Come calcolare il nuovo importo

Il calcolo del nuovo canone segue una formula semplice: si moltiplica il canone attuale per uno più la variazione dell'indice applicabile. Ad esempio, con un canone di 900 euro al mese e una variazione ipotetica del 2,5 per cento, il nuovo canone sarebbe di 922,50 euro.

Se la tua clausola rimanda a un altro indice (ad esempio l'IPC) e la sua variazione è maggiore di quella dell'IRAV, l'aumento si ferma alla variazione dell'IRAV. L'INE pubblica i dati dell'IRAV sul suo sito ufficiale: verifica il valore esatto dell'ultimo dato pubblicato prima di comunicare qualsiasi aggiornamento.

Situazione	Indice applicabile	Limite
Abitazione principale con clausola di aggiornamento	Quello pattuito (l'IRAV se non specificato)	Variazione dell'IRAV
Zone tese	Lo stesso tetto annuo; regole aggiuntive per il canone dei nuovi contratti	Secondo normativa
Contratti senza clausola di aggiornamento	Aumento non ammesso	—

La comunicazione all'inquilino

La comunicazione dell'aggiornamento deve sempre essere fatta per iscritto, tramite lettera, e-mail con ricevuta di ritorno o burofax se si preferisce lasciare una prova certa. Il documento deve includere la data di applicazione, il canone attuale, l'indice utilizzato con la sua variazione percentuale e il nuovo importo risultante.

Modello di comunicazione: Con la presente le comunico che, in conformità con la clausola di aggiornamento del contratto di locazione firmato il [data], si procede alla revisione annuale del canone. Applicando l'indice [nome dell'indice], con una variazione del [X] %, il nuovo canone mensile sarà di [importo] euro, esigibile a partire dal [data].

Situazioni particolari da tenere presenti

Quando termina la durata minima —cinque anni se il locatore è una persona fisica o sette se è una persona giuridica— e, se del caso, le proroghe, le parti possono pattuire un nuovo contratto con un altro canone. Se nessuno comunica in tempo la volontà di non rinnovare, il contratto si proroga alle stesse condizioni. Attenzione: nelle zone tese il canone di un nuovo contratto è limitato dall'articolo 17 della LAU, e il Real Decreto-ley 28/2026 prevede di cambiare il regime delle proroghe a partire dal 15 novembre 2026 (proroghe tacite di cinque anni, preavviso di sei mesi per il locatore e indennizzo all'inquilino in alcuni casi di mancata proroga). Prima di pianificare la fine di un contratto conviene verificare la norma vigente.

I contratti a canone antico, anteriori al 9 maggio 1985, seguono un regime speciale di aggiornamento che richiede di consultare la normativa specifica applicabile. Inoltre, l'articolo 19 della LAU consente al locatore, salvo patto contrario, di aumentare il canone per opere di miglioria realizzate una volta trascorsi cinque anni di contratto (sette se è una persona giuridica): l'aumento risulta dall'applicazione al capitale investito dell'interesse legale del denaro più tre punti, e non può superare il venti per cento del canone vigente.

Errori da evitare

Gli errori più frequenti nell'aggiornare l'affitto sono tentare l'aumento senza avere una clausola che lo consenta, non rispettare il termine annuo tra gli aggiornamenti, applicare un indice sbagliato o un aumento superiore alla variazione dell'IRAV, e omettere la comunicazione scritta all'inquilino. Ognuno di questi errori può invalidare l'incremento e dare luogo a contestazioni.

L'inquilino ha il diritto di verificare il calcolo, chiedere la certificazione dell'indice applicato e contestare gli aumenti non conformi alla legge. In caso di disaccordo, conviene metterlo per iscritto e far sì che l'inquilino continui a pagare almeno il canone non contestato, in modo che il disaccordo non si trasformi in un mancato pagamento.

Pianificazione e gestione efficiente

Una buona pratica consiste nello stabilire un calendario degli aggiornamenti. Due mesi prima dell'anniversario del contratto conviene consultare l'ultimo dato pubblicato dell'indice; poi inviare la comunicazione scritta con un margine sufficiente, tenendo conto che il nuovo canone è esigibile solo dal mese successivo alla comunicazione; e, arrivato il momento, applicare il nuovo canone.

Strumenti come Inquly permettono di automatizzare gran parte di questo processo con la gestione dei contratti: avvisi quando si avvicina la data di aggiornamento, calcolo con gli indici ufficiali, generazione di comunicazioni personalizzate e registro storico di tutte le modifiche del contratto.

Fonti ufficiali

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (testo consolidato, BOE): articoli 17, 18 e 19 su canone, aggiornamento e migliorie.
• Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (testo consolidato, BOE): origine dell'indice di riferimento e regime dei contratti anteriori.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): riforma dell'articolo 18 della LAU.
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE): nuovo regime delle proroghe dell'articolo 10 della LAU.
• Índice de referencia de arrendamientos de vivienda (IRAV), ultimi dati (INE).

Aumentare legalmente l'affitto richiede attenzione ai dettagli e scrupoloso rispetto dei termini e delle procedure stabiliti. Documentare ogni passaggio del processo tutela il proprietario da eventuali contestazioni e aiuta a mantenere un rapporto sereno con l'inquilino. Poiché la normativa è cambiata più volte nel 2026, in caso di dubbi conviene far valutare il caso concreto a un professionista.