Deposito cauzionale dell'affitto in Spagna: normativa completa e restituzione

In sintesi

• Nella locazione abitativa il deposito cauzionale legale è di una mensilità di canone, in contanti; in quella a uso diverso (ad esempio un locale), di due (articolo 36 della LAU).
• Inoltre può essere pattuita una garanzia aggiuntiva fino a due mensilità nei contratti abitativi fino a cinque anni (sette se il locatore è una persona giuridica); dal Real Decreto-ley 29/2026 non si può esigere dall'inquilino la stipula di un'assicurazione contro la morosità.
• Il deposito cauzionale non si aggiorna durante i primi cinque (o sette) anni del contratto.
• Il deposito della cauzione presso l'organismo autonomico è regolato da ciascuna comunidad autónoma, e se la cauzione non viene restituita entro un mese dalla consegna delle chiavi, il saldo matura l'interesse legale.

Il deposito cauzionale è uno degli elementi fondamentali di qualsiasi contratto di locazione. Questa somma, versata dall'inquilino all'inizio dell'affitto, funge da garanzia contro eventuali danni o morosità, e gestirla correttamente evita numerosi conflitti alla fine del rapporto contrattuale.

Importo stabilito per legge

La Ley de Arrendamientos Urbanos determina con precisione l'importo della cauzione in base al tipo di locazione. Per le abitazioni, la cauzione obbligatoria equivale a una mensilità di canone. Le parti possono inoltre pattuire una garanzia aggiuntiva che, nei contratti abitativi fino a cinque anni (sette se il locatore è una persona giuridica), non può superare due mensilità, per un massimo complessivo di tre. Dopo la riforma del Real Decreto-ley 29/2026, nelle locazioni abitative temporanee la garanzia aggiuntiva non può superare una mensilità, e in nessun caso si può esigere dall'inquilino la stipula di un'assicurazione contro la morosità.

I locali commerciali seguono una regola diversa: la cauzione obbligatoria ammonta a due mensilità e la LAU non fissa un tetto per le garanzie aggiuntive.

Il deposito obbligatorio

Un obbligo che molti proprietari ignorano o trascurano è la necessità di depositare la cauzione presso l'organismo autonomico competente. A Madrid spetta all'Agencia de Vivienda Social, in Catalogna all'INCASÒL, e nelle altre comunità all'organismo designato dalla relativa normativa. Ogni comunità fissa il proprio termine e la propria procedura, e alcune prevedono regimi speciali; l'inadempimento può comportare sanzioni, perciò conviene consultare il sito della casa della tua comunità.

La documentazione che di solito viene richiesta per il deposito comprende una copia del contratto di locazione, i dati identificativi di locatore e conduttore, l'importo esatto della cauzione e il riferimento catastale dell'immobile. Conservare la ricevuta del deposito è essenziale per recuperare la cauzione al termine del contratto.

Aggiornamento durante la locazione

Durante i primi cinque anni di contratto, o i primi sette se il locatore è una persona giuridica, la cauzione non si aggiorna. Da lì in poi, ogni volta che il contratto si proroga, il locatore può esigere che venga aumentata —o l'inquilino che venga ridotta— fino a eguagliare una mensilità del canone vigente in quel momento (due per gli usi diversi dall'abitazione). Ad esempio, se la cauzione iniziale è stata di 800 euro e, alla proroga del contratto dopo il quinto anno, il canone vigente è di 864 euro, il locatore potrebbe chiedere 64 euro in più per adeguare la garanzia.

Se il contratto è stato pattuito per più di cinque (o sette) anni, l'aggiornamento della cauzione per il periodo eccedente è regolato da quanto concordano le parti e, in mancanza di patto, da quanto stabilito per l'aggiornamento del canone.

Restituzione alla fine del contratto

Il saldo della cauzione da restituire all'inquilino matura l'interesse legale del denaro se trascorre un mese dalla consegna delle chiavi senza che sia stato restituito. Perché la restituzione sia integrale, l'abitazione deve essere in buono stato di conservazione, le utenze in regola con i pagamenti, i canoni e le spese saldati e l'inventario in ordine.

Quando la cauzione può essere trattenuta

La legge consente al proprietario di trattenere in tutto o in parte la cauzione in determinate circostanze. I danni che eccedono la normale usura, i canoni non pagati, le fatture delle utenze non saldate e le spese di pulizia straordinaria possono giustificare la trattenuta. Non si può invece trattenere per la normale usura derivante dall'uso ordinario —come piccoli segni sulle pareti o il naturale deterioramento della tinteggiatura—, né per riparazioni che spettano al proprietario o guasti già esistenti prima dell'ingresso dell'inquilino.

L'importanza di documentare

Sia all'inizio sia alla fine del contratto, documentare lo stato dell'abitazione è cruciale. Un inventario dettagliato di mobili ed elettrodomestici, fotografie datate di tutti gli ambienti, la lettura dei contatori delle utenze e un verbale di consegna firmato da entrambe le parti costituiscono prove fondamentali in caso di qualsiasi discrepanza.

Alla fine della locazione conviene ripetere il processo: confrontare lo stato attuale con l'inventario iniziale e fotografare qualsiasi danno rilevato. Dopo il Real Decreto-ley 29/2026, la LAU richiede di mettere per iscritto lo stato dell'abitazione al momento della consegna, in un documento di fine locazione firmato da entrambe le parti; se non viene firmato, o se non riporta alcun danno, si presume, salvo prova contraria, che l'abitazione sia stata consegnata in buono stato. Questa documentazione tutela sia il proprietario sia l'inquilino.

Reclamare una cauzione non restituita

Se il proprietario non restituisce la cauzione, il primo passo è di solito inviare una diffida stragiudiziale, ad esempio tramite burofax, indicando la data di fine del contratto, chiedendo la restituzione e concedendo un termine ragionevole per effettuarla. In assenza di una risposta soddisfacente, è possibile agire in giudizio davanti al juzgado de primera instancia, dove si possono chiedere la cauzione più gli interessi maturati e, se del caso, le spese processuali.

Situazione dell'inquilino	Garanzia che si prospetta di solito
Lavoro stabile	Cauzione legale (1 mese)
Autonomo o freelance	Cauzione + garanzia aggiuntiva
Studente	Cauzione + garanzia dei genitori
Senza busta paga fissa	Garanzia aggiuntiva entro il limite legale o assicurazione contro la morosità stipulata dal proprietario

Garanzie aggiuntive

Oltre alla cauzione, esistono altre forme per garantire l'adempimento del contratto. La fideiussione bancaria offre la garanzia di un istituto finanziario; l'assicurazione contro la morosità, che il proprietario stipula e paga, copre i canoni tramite un premio annuo; un fideiussore personale risponde con il proprio patrimonio, in via sussidiaria o solidale secondo quanto pattuito; e il deposito aggiuntivo aumenta la somma versata. Per le abitazioni, tieni presente che il tetto legale della garanzia aggiuntiva può estendersi anche a queste formule, quindi vale la pena verificare ogni caso.

Fonti ufficiali

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (testo consolidato, BOE): articolo 36, su cauzione e garanzie aggiuntive.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): limiti alle garanzie aggiuntive e documento di fine locazione.
• Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (testo consolidato, BOE): procedimento per reclamare in giudizio.

Gestire correttamente le cauzioni tutela gli interessi di entrambe le parti. Usare strumenti come Inquly per registrare le cauzioni, controllare le date, archiviare inventari e fotografie e centralizzare le informazioni di ogni inquilino facilita questo compito e riduce il rischio di controversie.