Contratto di locazione secondo la LAU: cosa deve includere nel 2026

In sintesi

• Un contratto di locazione abitativa conforme alla LAU identifica le parti e l'immobile, e fissa la durata, il canone e le modalità di pagamento, la clausola di aggiornamento (con il tetto dell'IRAV), la cauzione e le garanzie.
• La durata minima è di cinque anni (sette se il locatore è una persona giuridica), e l'inquilino può recedere trascorsi sei mesi dando un preavviso di trenta giorni.
• Occorre mettere a disposizione dell'inquilino il certificato di efficienza energetica, e conviene allegare inventario e fotografie.
• Le spese di intermediazione immobiliare e di formalizzazione del contratto non possono essere addebitate all'inquilino. Con le riforme di ottobre 2026, conviene rivedere qualsiasi modello precedente.

Il contratto di locazione è la pietra angolare di qualsiasi rapporto di affitto. Un documento ben redatto, conforme alla Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tutela gli interessi di entrambe le parti e previene la maggior parte dei conflitti che possono sorgere durante la vigenza della locazione. Conoscerne gli elementi essenziali è indispensabile sia per i proprietari sia per gli inquilini.

Identificazione delle parti e dell'immobile

Ogni contratto deve iniziare con l'identificazione completa del locatore e del conduttore: nome completo, documento di identità e domicilio attuale. Quando una delle parti agisce tramite un rappresentante, devono risultare anche i dati del procuratore e il riferimento alla procura che lo abilita.

L'immobile locato richiede una descrizione precisa: indirizzo completo con riferimento catastale, superficie utile e dettaglio delle pertinenze incluse, come ripostigli o posti auto. La normativa (Real Decreto 390/2021) richiede inoltre di disporre del certificato di efficienza energetica e di metterlo a disposizione del nuovo inquilino.

Durata e proroghe

La LAU stabilisce una durata minima di cinque anni quando il locatore è una persona fisica, che sale a sette anni se si tratta di una persona giuridica. Durante tale periodo, l'inquilino ha diritto di rimanere nell'abitazione anche se il contratto è stato firmato per un termine inferiore, salvo che comunichi con almeno trenta giorni di anticipo di non voler rinnovare.

Una volta trascorso il periodo minimo, se nessuna delle parti comunica la volontà di non rinnovare, il contratto si proroga per periodi annuali fino a un massimo di tre anni aggiuntivi. Per evitare la proroga, il proprietario deve dare avviso con quattro mesi di anticipo e l'inquilino con due. Tieni presente che il Real Decreto-ley 28/2026 prevede di cambiare questo regime a partire dal 15 novembre 2026 (proroghe tacite di cinque anni, preavviso di sei mesi per il locatore e indennizzo in alcuni casi), e che nelle zone tese esistono proroghe straordinarie su richiesta dell'inquilino.

Anche i vecchi contratti transitori (di temporada) sono cambiati. Dopo il Real Decreto-ley 29/2026, la LAU regola la locazione di abitazione temporanea: richiede una causa reale e documentabile di spostamento dell'inquilino, che risulti espressamente nel contratto, e una durata superiore a trentuno giorni e, di regola, non superiore a dodici mesi; se manca la causa, il contratto è trattato come di abitazione principale. I contratti transitori firmati prima dell'8 ottobre 2026 seguono il regime precedente fino alla scadenza. Alcune comunidades autónomas hanno inoltre norme proprie.

Il canone e il suo aggiornamento

Il contratto deve specificare con chiarezza l'importo del canone mensile, la data in cui deve essere pagato —salvo patto contrario, entro i primi sette giorni del mese— e la modalità di pagamento. La LAU stabilisce che il pagamento avvenga con mezzi elettronici, salvo eccezioni, e che il locatore non possa esigere il pagamento anticipato di più di una mensilità. È consigliabile includere i dati del conto bancario su cui verranno effettuati i versamenti.

La clausola di aggiornamento del canone merita particolare attenzione. Deve indicare l'indice che sarà applicato e il momento in cui avverrà la revisione. Secondo l'articolo 18 della LAU, se si pattuisce l'aggiornamento senza specificare l'indice si applica l'indice di riferimento dell'INE (IRAV), e in ogni caso l'aumento annuo non può superare la sua variazione. Senza questa clausola, il proprietario non potrà aggiornare il canone durante la vigenza del contratto.

Se si vuole che l'inquilino si faccia carico di spese generali dell'immobile, come quelle condominiali, il patto deve risultare per iscritto e indicarne l'importo annuo. Dopo il Real Decreto-ley 29/2026, non si possono imporre all'inquilino i tributi associati all'abitazione, salvo quando sia lui il soggetto passivo.

Cauzioni e garanzie

La legge obbliga l'inquilino a versare una cauzione pari a una mensilità di canone nelle locazioni abitative. Inoltre può essere pattuita una garanzia aggiuntiva fino a due mensilità nei contratti fino a cinque anni (sette se il locatore è una persona giuridica), per un massimo di tre mesi in totale; nell'abitazione temporanea, la garanzia aggiuntiva non può superare una mensilità, e in nessun caso si può esigere dall'inquilino la stipula di un'assicurazione contro la morosità.

Il contratto deve riportare l'importo della cauzione, che il locatore deve depositare presso l'organismo autonomico competente entro il termine fissato dalla normativa della sua comunità.

Clausole sull'uso dell'immobile

Conviene includere clausole che regolino l'uso dell'abitazione, chiarendo che sarà destinata a soddisfare l'esigenza abitativa permanente del conduttore e della sua famiglia. Quanto alla conservazione, l'inquilino deve mantenere l'immobile in buono stato e farsi carico delle piccole riparazioni derivanti dall'uso ordinario.

Il divieto di eseguire opere senza il consenso scritto del proprietario tutela l'integrità dell'immobile. Allo stesso modo, la clausola che vieta la sublocazione totale o parziale senza autorizzazione espressa evita situazioni indesiderate.

Clausola di recesso: Il conduttore potrà recedere dal contratto una volta trascorsi sei mesi dal suo inizio, comunicandolo al locatore con almeno trenta giorni di anticipo.

Dopo il Real Decreto-ley 29/2026, tale recesso non dà diritto ad alcun indennizzo per il locatore, e nell'abitazione temporanea l'inquilino può recedere trascorso un mese, con dieci giorni di preavviso.

Documentazione complementare

Insieme al contratto conviene allegare un inventario dettagliato di mobili e arredi inclusi, fotografie datate che documentino lo stato dell'abitazione all'inizio della locazione, il certificato di efficienza energetica, la cédula de habitabilidad (certificato di abitabilità) se la comunidad autónoma la richiede e una copia dell'ultima ricevuta dell'IBI che permetta di verificare il riferimento catastale.

Questa documentazione è fondamentale per risolvere eventuali discrepanze alla fine del contratto, in particolare per quanto riguarda la restituzione della cauzione. Al termine, la LAU richiede inoltre un documento di fine locazione firmato da entrambe le parti che riporti lo stato dell'abitazione.

Registrazione del contratto

L'iscrizione nel Registro de la Propiedad è volontaria e non è necessaria perché il contratto sia valido. Se ti interessa iscriverlo, ad esempio per rafforzarne l'efficacia nei confronti di terzi, conviene consultare un professionista, perché l'articolo 7 della LAU, che regolava questa materia, è stato riformato nell'ottobre 2026. Sul piano fiscale, le locazioni di abitazione per uso stabile e permanente sono esenti dall'Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Fonti ufficiali

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (testo consolidato, BOE): durata, canone, spese, recesso e cauzione.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE): abitazione temporanea, spese e garanzie.
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE): regime delle proroghe.
• Real Decreto 390/2021, certificación de eficiencia energética (testo consolidato, BOE).
• Texto refundido de la Ley del ITP y AJD, Real Decreto Legislativo 1/1993 (testo consolidato, BOE): articolo 45, esenzione delle locazioni abitative.

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